Cuando firmaste tu hipoteca en Madrid, Bilbao o Zaragoza hace unos años, las condiciones del mercado eran unas. Hoy, quizá tu situación personal ha cambiado o los tipos de interés han evolucionado. Muchos propietarios se resignan a pagar lo pactado originalmente, ignorando que la ley permite modificar el contrato hipotecario.

Existen dos caminos para lograrlo: cambiar el contrato con tu propio banco (Novación) o llevarte la hipoteca a otra entidad que te ofrezca algo mejor (Subrogación). En este artículo te explicamos cuál te conviene más y cómo ejecutarlas.

1. Novación Hipotecaria: El pacto con tu propio banco

La novación es, sencillamente, una modificación de las condiciones de la hipoteca pactada con la entidad con la que ya tienes el préstamo. Es un proceso de negociación interna.

¿Qué puedes cambiar con una novación?

• El tipo de interés: Pasar de variable a fijo (muy común actualmente) o viceversa.

• El plazo: Alargar la hipoteca para pagar menos cada mes o acortarla para acabar antes.

• El capital: Pedir una ampliación de dinero para una reforma.

• Los titulares: Eliminar a un ex-cónyuge del contrato tras un divorcio (usado junto a la extinción de condominio).

Lo que conlleva:

Suele ser más barata que la subrogación porque no requiere cancelar la hipoteca anterior ni abrir una nueva. Sin embargo, el banco no está obligado a aceptar tus peticiones; es una negociación libre.

2. Subrogación de Hipoteca: Cambiar de bando

La subrogación es el proceso de mover tu hipoteca de un banco a otro. Es la herramienta perfecta cuando tu banco actual se niega a negociar y otra entidad quiere «captarte» como cliente ofreciéndote mejores condiciones.

Tipos de subrogación:

1. Subrogación de Acreedor (Cambio de banco): Te llevas la deuda a otra entidad para pagar menos intereses.

2. Subrogación de Deudor (Cambio de dueño): Cuando compras una casa que ya tiene hipoteca y decides «quedarte» con el préstamo del vendedor en lugar de pedir uno nuevo.

3. Pasos para realizar el cambio

Si has decidido que es hora de mejorar tu hipoteca, el proceso suele seguir este orden:

1. Búsqueda y Oferta: Contactas con otros bancos y obtienes una FIPER o FEIN (oferta vinculante).

2. Notificación al banco actual: Si es subrogación, el nuevo banco comunica al antiguo su intención de llevarse la hipoteca.

3. El derecho de contraoferta: Tu banco actual tiene 15 días para igualar o mejorar la oferta del nuevo banco. Si lo hace, estás obligado a quedarte con ellos (enervación).

4. Escritura Pública: Tanto la novación como la subrogación requieren pasar por el notario e inscribir el cambio en el Registro de la Propiedad.

4. Costes asociados: ¿Cuánto cuesta mejorar la hipoteca?

Desde la Ley Hipotecaria de 2019, los costes se han reducido drásticamente:

• Gastos de Notaría, Registro y Gestoría: En la mayoría de los casos (especialmente en subrogaciones), estos gastos los asume el banco.

• Tasación: Suele correr a cargo del cliente (entre 300 € y 500 €).

• Comisión por novación/subrogación: Está limitada por ley. Si pasas de variable a fijo, la comisión suele ser del 0,05% o incluso 0% transcurridos unos años.

5. Análisis Regional: Madrid, País Vasco y Navarra

Madrid y Zaragoza (Régimen Común)

En estas ciudades, la competencia bancaria es feroz. Es muy común ver ofertas de subrogación «agresivas» donde el nuevo banco asume todos los gastos para captar hipotecas de perfiles solventes.

Pamplona (Navarra)

En Pamplona, debido al régimen foral y la presencia de entidades con fuerte arraigo local, las subrogaciones suelen ir acompañadas de una revisión de las vinculaciones (seguros de hogar, vida), que en Navarra tienen una regulación específica de consumo muy protectora.

Bilbao y San Sebastián (País Vasco)

En las Haciendas Forales de Vizcaya y Guipúzcoa, los beneficios fiscales por la tenencia de vivienda habitual pueden verse afectados si se amplía el capital de la hipoteca mediante novación. Es vital consultar si el nuevo capital «ampliado» mantiene el derecho a deducción antes de firmar en San Sebastián.

6. ¿Qué conviene más?

• Elige Novación si: Tienes buena relación con tu banco, solo quieres un cambio menor (como el plazo) y quieres rapidez.

• Elige Subrogación si: Tu banco no cede, has encontrado un tipo de interés mucho más bajo fuera o quieres eliminar productos vinculados caros (seguros de vida vinculados al préstamo).

Conclusión: Tu hipoteca no es un contrato «de por vida»

Tanto la novación como la subrogación son derechos del consumidor financiero. En un mercado como el de Gijón o Madrid, donde cada décima de interés cuenta, revisar tu hipoteca cada 2 o 3 años puede suponerte un ahorro de decenas de miles de euros a largo plazo.