Entradas

Declaracion Renta21 - inmuebles

Exenciones y deducciones aplicables a rentas inmobiliarias

  • ¿Tengo que declarar una vivienda vacacional? ¿Y un piso vacío?
  • ¿Si mi inquilino no me paga el alquiler, tengo que declararlo?
  • ¿Cuándo puedo acogerme a la Exención por reinversión en vivienda habitual? ¿Y si tengo más de 65 años?

Alejandro López, asesor de ASIDNE, Asesoramiento de ideas y negocios, explica en la Conferencia «El impacto inmobiliario en la declaración de la Renta«, estas y otras muchas cuestiones relacionadas con la propiedad y el alquiler de inmuebles, ante la declaración de la Renta.

Tipos de rendimientos inmobiliarios

  • Imputación de rentas inmobiliarias: cuando se tiene una segunda vivienda de la que no genera un rendimiento y que tenemos a  nuestra disposición.
  • Rendimientos de capital inmobiliario: Arrendamiento por inmuebles en propiedad.
  • Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión: Generados por la venta de un inmueble

tipos rendimientos inmobiliarios

 

Segmentos de la Renta

  • Renta general: rendimientos obtenidos, como los del trabajo o de actividades económicas. Aquí entran la imputación de rentas y los rendimientos del capital inmobiliario. Existen diferentes tramos sobre los que se aplican distintos tipos porcentuales.
  • Renta del Ahorro: ganancias y pérdidas patrimoniales que forman parte de nuestro ahorro.

La tributación en el País Vasco y Navarra es diferente, aplicándose más tramos y porcentajes.

Cómo funciona la declaración de la Renta

En la base de la pirámide invertida, están los rendimientos, que pasan por las tablas de tipos impositivos, resultando en la cuota.

La vía de la renta del ahorro interesa más, puesto que los porcentajes son inferiores (ver tabla de tramos impositivos en la grabación de la Conferencia).

Imputación de rentas inmobiliarias

Cuando se dispone de una segunda vivienda, a disposición de los titulares, se obliga a hacer la declaración cuando el rendimiento supere los 1.000 euros anuales.

La regla general aplica un 2% sobre el valor catastral; en caso de estar revisado, se aplica el 1,1%.

Son los ayuntamientos los que avisan de los valores revisados o no.

Rendimientos de capital inmobiliario

Cuando se dispone de inmuebles (viviendas y locales) arrendados a terceros.

Los rendimientos se obtienen de alquileres vacacionales o locales, que no tienen derecho a reducción del 60%, y del alquiler de vivienda, que si tiene ese derecho de reducción del 60%.

Ingresos por capital inmobiliario

Son los pagos recibidos por el alquiler del inmueble.

Cuando el inquilino deja de pagar la renta, se puede no imputarla en la declaración cuando se produzca una de estas situaciones:

  • el deudor se halla en situación de concurso de acreedores,
  • cuando pasen más de 6 meses sin haberse producido pagos; durante un año, por los otros 6 meses no cobrados, se tendrá que hacer una declaración complementaria.

Gastos del capital inmobiliario

Pueden ser con o sin límite.

  • Con límite: no pueden superar a los ingresos, como es el caso de los gastos de reparación y los intereses y gastos financieros. El importe que exceda, se podrán reducir en los siguientes 4 años.
  • Sin límite: Si suponen una pérdida patrimonial, podrán usarse en los próximos 4 años. Este tipo de gastos son los de la comunidad, IBI, tasa de basuras, amortización del inmueble y de bienes muebles cedidos, servicios y suministros,…

Deducciones para inquilinos

La Deducción estatal solo se aplica a arrendamientos anteriores a 2015, con porcentajes de deducción del 10,05% para bases inferiores a 24.107,20€.

Las deducciones autonómicas son diversas; en el caso de Madrid, para menores de 35 años, con bases inferiores a 25.620%, y un porcentaje de deducción del 30% y un máximo de 1.000 euros. Se necesita haber pagado el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Ganancia y pérdida por transmisión de inmuebles

Por la venta de una vivienda o local que produce un incremento de patrimonio, con un límite de 1.600€ anuales.

El rendimiento se calcula con el precio de compra y de venta del inmueble, obteniendo el beneficio sobre el que aplican los porcentajes de tributación.

Los gastos deducibles son: Plusvalía, honorarios de la agencia inmobiliaria, gastos de cancelación, gestoría, registro, notaria, impuestos como IVA, AJD, seguros vinculados a la hipoteca (vida, hogar,…)

Para ver los tramos impositivos según la ganancia patrimonial inmobiliaria, consulta la grabación de la Conferencia.

Cuando haya pérdidas patrimoniales, se pueden compensar durante los 4 años siguientes.

Exenciones

Por reinversión en vivienda habitual: cuando lo haya sido durante al menos 3 años, con excepciones como cambio de domicilio por motivos de trabajo.

Se puede acoger a la exención si se compra primero la nueva vivienda y se está en proceso de venta de la anterior.

Mayores de 65 años: quienes venden en esta franja de edad, pueden acogerse a la exención, sin necesidad de reinvertir en otra vivienda.

Otras cuestiones preguntadas por los asistentes

  • En la EXENCIÓN POR REINVERSIÓN en vivienda habitual, ¿cuándo la REHABILITACIÓN se asimila a la adquisición?
  • Si tengo un segundo garaje en otro edificio diferente al que vivo, tengo que declarar el 2% de su valor catastral?
  • Si una persona tiene una vivienda habitual y una segunda vivienda. Vende la segunda vivienda y compra una nueva vivienda habitual. ¿Se puede acoger a la exención?
  • ¿Debo imputar renta por un local comercial que no alquilo?
  • Si compro una vivienda antes de vender mi vivienda habitual y he pedido un préstamo para la compra y cuando vendo mi vivienda cancelo el préstamo hipotecario que solicité para la compra, ¿se considera reinversión?

Las respuestas, en la grabación de la Conferencia, a la que puedes acceder gratuitamente:

irpf inmobiliario

decision venta antes de fin de año

Consejos para la venta de vivienda antes de fin de año

Elegir el momento de la venta es una de las decisiones más difíciles que tienen que tomar los propietarios.

Los ciclos económicos se pueden llegar a prever, pero ciertos acontecimientos inesperados (guerras, pandemias, desastres naturales) cambian el escenario, lo que provoca una incertidumbre que paraliza la actividad de compraventa inmobiliaria.

Una de las certidumbres, es el fin de año natural ( fiscal), que conlleva una serie de situaciones que conocemos de antemano y que podemos aprovechar para tomar la mejor decisión de venta inmobiliaria:

¿Subirá el precio de la vivienda en 2022?

Tras la esperada bajada de la demanda en el primer semestre 2021, derivada de los efectos de la pandemia y la disminución de la demanda extranjera, en el segundo semestre se han observado elevados niveles de operaciones de compraventa, similares a los años anteriores al Covid. En España, por encima de las 50.000 transacciones inmobiliarias al mes.

El efecto en los precios es que se han incrementado y, puede que el empujón del último trimestre, haga que finalmente se produzca un incremento interanual de más de un 6% en la eurozona.

Para 2022 se estima que el crecimiento alcanzará niveles del 8% (ligeramente inferior en España), por el aumento de la demanda, los tipos bajos que la elevada y segura rentabilidad de la vivienda como inversión, que alcanza niveles del 4% anual, según datos del Banco de España.

Otro factor a tener en cuenta es la demanda extranjera; con un turismo timorato tras la pandemia, la mejora de la situación sanitaria puede provocar que vuelva a incrementarse la demanda de propiedades en zonas turísticas.

El riesgo que asume un propietario que espere a vender el próximo año, es la evolución de los tipos de interés y de la inflación, que pueden reducir la financiación de las compras de inmuebles y que haya menos compradores que estén dispuestos a pagar al nivel actual (o superior) de precios de la vivienda.  con unos tipos de interés más altos.

La oferta juega un papel importante; si se elevan los visados de construcción y se aumentan las transacciones de segunda mano, la tensión en el mercado inmobiliario se reducirá y los precios se moderarán.

La Asociación de Personal Shoppers Inmobiliarios (AEPSI), predice un crecimiento de la venta de viviendas en el periodo 2022-2025, con niveles anuales superiores al medio millón de unidades.

¿Es mejor vender este año o esperar al siguiente año fiscal?

Algunas tasas e impuestos, como la plusvalía, dependen de normativas estatales, autonómicas y municipales, que establecen diferentes tipos de estimación según el año fiscal.

El valor catastral de los inmuebles, a partir de 2022 se calculará a través de una serie de parámetros establecidos por el municipio donde se encuentre cada inmueble.

Consulta con una inmobiliaria Qualis Optima de tu zona, cuáles son los cambios fiscales en el municipio, provincia y comunidad, antes de tomar la decisión de venta.

Los cambios de la Ley Vivienda, afectan al establecimiento de precios en los alquileres, lo que puede reducir su rentabilidad.

Hay otros cambios, como el el que se establece en la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que afectan a los compradores y, por lo tanto, a los intereses de los vendedores.

¿Influye la venta de la vivienda en el IRPF?

Si. Al vender una vivienda, se debe declarar en la declaración de la Renta del año siguiente.

La venta de un inmueble tributa como ganancia o pérdida patrimonial: los propietarios que vendan un inmueble están sujetos a tributación por el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).

La ganancia patrimonial se calcula con la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró, actualizado mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido.

Ese importe se declara en la base imponible del ahorro del IRPF.

Cada año se establecen diferentes incentivos fiscales, así como exenciones, por lo que consulta con u asesor Qualis Angel de tu zona, para que te indique las variaciones estatales y locales.

Consulta posibles deducciones, como las que se establecen por obras de reforma, o de mejora de la eficiencia energética en la vivienda.

Consulta las deducciones fiscales en tu zona

¿El IBI lo debe pagar el vendedor o el comprador?

Cuando la venta de un inmueble se produce con anterioridad al 31 de diciembre, se extingue el derecho de propiedad del inmueble, pero el anterior propietario debe pagar la totalidad de cuota del IBI de la vivienda vendida ese año, además de entregar el recibo de que el impuesto está al corriente de pago de ese año.

El primer día del periodo impositivo es el 1 de Enero y se establece como la fecha de devengo del Impuesto de bienes inmuebles.

Esta situación puede ser negociada entre las partes y reflejada en el contrato de compraventa.

Consulta con un Qualis Angel cómo vender y las Deducciones por Provincias:

¿Qué tipo de inmueble quieres vender y dónde se encuentra?

Según la tipología y características del inmueble, podremos alcanzar a compradores con interés en ese tipo de propiedad.

La demanda del 75% los compradores actuales, es de viviendas con balcón, terraza, o algún tipo de jardín o patio, además de espacios para implementar zonas de trabajo en sus viviendas.

La localización es un factor fundamental para que el comprador tome la decisión de venta; ya no es tan necesario que la vivienda se encuentre en el centro de la ciudad, debido a la mayor flexibilidad geográfica que otorga el teletrabajo.

El propietario que quiera vender su vivienda antes de final de año, tiene que tener en cuenta estas cuestiones para fijar un precio adecuado de venta, ajustado a la demanda.

Consejos para vender antes de final de año

Para que la operación e pueda realizar con fecha de este año, conviene seguir estas recomendaciones:

  • Ajustar el precio a la realidad del mercado, para lo cual, las valoraciones de profesionales inmobiliarios especializados en la zona, son las adecuadas. Existen métodos online e informes de portales inmobiliarios, pero la comparativa debe realizarse con datos de propiedades similares, vendidas en la misma zona.
  • Estudiar las repercusiones fiscales, con un estudio de gastos de venta y de los impuestos a pagar, que puede realizar un Qualis Angel, especializado en la gestión de compraventas inmobiliarias.
  • Disponer de los documentos actualizados, y trámites como el pago de la hipoteca; cuando se pone en venta un piso, todos los pagos deben estar al corriente y hay que revisar todas las cargas.
  • Preparar un plan de marketing y un argumentario de venta,  que incremente el valor de la propiedad y permita una negociación ventajosa con la parte compradora. Se debe colocar la propiedad en todos los canales de venta posibles, desde portales inmobiliarios a redes sociales en las que se pueda alcanzar a la audiencia deseada.
  • Apoyarse en los expertos inmobiliarios de la zona, que conocen el mercado local y que disponen de una base de datos actualizada de compradores cualificados (por interés, plazo de compra y capacidad financiera).

 

pide plan venta QUalis