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Como gestionar la vivienda tras la separación o el divorcio

En la conferencia «Qué hacer con tus inmuebles en caso de separación o divorcio«,  Iosune Berruezo, Abogada Derecho Civil y Familia, como ponente invitada por A10 Inmobiliaria para las QTalks organizadas por QualisOptima, explicó las situaciones más habituales a las que se enfrenta una pareja cuando decide separase o divorciarse, con una vivienda común de por medio.

Con ejemplos de los que se suele encontrar en esas situaciones, explica consejos sobre cómo proceder en cada circunstancia.

Josune , abogada

Iosune Berruezo, Abogada Derecho Civil y Familia, durante la QTalk (ver video)

Tipos de divorcios

Un divorcio se puede interponer de dos formas:

  • Contenciosa: cuando los cónyuges no han llegado a un acuerdo sobre el cese de la convivencia; cada parte acude al juzgado con su propio abogado, interpone la demanda y es un juez quien decide sobre los asuntos.
  • De Mutuo acuerdo: Hay un convenio regulador, consensuado entre las partes, incluida la liquidación de la sociedad conyugal y el uso y disfrute de los bienes; se recoge la información en ese convenio regulador (si tienen hijos, las custodias, las pensiones, así como lo relativo a la liquidación de la sociedad conyugal y el uso y disfrute de los bienes comunes). Se presenta en el juzgado, se ratifica por los cónyuges y se dicta una sentencia, a la que adjunta el convenido regulador.

Sociedad conyugal y su disolución

Una Sociedad conyugal es un régimen económico matrimonial, una comunidad de bienes y derechos que pertenecen a varias personas; se crea en el día del matrimonio.

La Disolución de la Sociedad conyugal se produce con el fallecimiento de uno de los cónyuges, el divorcio o con la  sustitución por otro régimen económico (separación de bienes).

El Régimen económico más habitual es el de la Sociedad de Gananciales: desde el matrimonio, todos los activos y pasivos pertenecen a partes iguales a los cónyuges.

En Navarra se llama «Sociedad de conquistas»; En Cataluña, el régimen por defecto es el de Separación de bienes.

Los Activos comunes de las sociedades de gananciales pueden ser inmuebles (pisos, locales), muebles (coches, joyas), capital (acciones, participaciones en bancos, planes de pensiones, fondos, dinero en cuentas,…)

Los Pasivos comunes son los créditos inmobiliarios, préstamos personales, préstamos no bancarios (como familiares).

La disolución no implica automáticamente la liquidación, el reparto de los bienes. La sociedad se puede disolver, pero la liquidación depende de cómo sea el divorcio:

  • Liquidación Contenciosa: será por un nuevo procedimiento judicial, que es muy complejo. Requiere inventario, valoración, nombrar a un partidor por parte del Juzgado,..
  • Liquidación por Mutuo acuerdo: el convenio que acompaña a la demanda de divorcio, incluye la disolución de la sociedad conyugal.

Separaciones y divorcios

3 Situaciones más comunes con respecto a un inmueble en un divorcio

Se dan estas situaciones siempre que las viviendas no se destinen a la residencia familiar de uno de los cónyuges.

No se quiere o puede adjudicar la vivienda a ninguno y se decide alquilarla

Ejemplos habituales que se producen en esta situación:

  • Cuando la vivienda con hipoteca pendiente de amortizar, de importe elevado, no se puede pagar.
  • Cuando para adjudicarse uno la vivienda, no puede realizar el pago, por el alto importe de la vivienda.
  • Si el precio de la vivienda ha bajado mucho y la venta en el momento actual, supondría una pérdida de dinero.
  • Si la vivienda está en un sitio de veraneo, y se alquila durante el año, salvo las vacaciones o uso temporal de los propietarios.

En los casos en los que no se puede adjudicar por el importe pendiente de pago; se decide alquilar, el principal Consejo es, recoger en el convenio regulador, todo lo relativo al alquiler: precio, plazo, quien se encarga, si se hace con una inmobiliaria, quien responde ante el arrendatario.

Atención al plazo mínimo de alquiler: existe una cláusula de la Ley de Arrendamientos Urbanos, para establecer que, cada 5 años, se decida la continuación o no (con preaviso de 4 meses).

El convenio regulador se ratifica en el juzgado y finaliza en una sentencia de divorcio, que es vinculante y obliga a las partes.

Si los cónyuges son copropietarios, tienen que firmar ambos el contrato de arrendamiento.

Si no se ha hecho antes, se puede preparar un acuerdo privado entre las partes, que recojan aspectos no contemplados anteriormente, para evitar problemas a futuro.

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Se quieren vender una o varias viviendas

No se vende antes del divorcio, pero sí se quiere vender a corto plazo tras el divorcio.

¿Cuándo ocurren estas circunstancias?

  • Cuando uno de los cónyuges se adjudica la vivienda familiar temporalmente, hasta la venta.
  • Uno se atribuye el uso de la vivienda, porque se queda con los hijos (custodia exclusiva), se le adjudica el uso hasta que cumplan los hijos los 18 años.
  • Cuando está alquilada la vivienda y hay que esperar a finalizar los 5 años de arrendamiento, para no renovar el alquiler y poder venderla.
  • Cuando quieren esperar, porque piensan que la vivienda se va a revalorizar en el futuro.

Consejo en esta situación: antes de firmar el divorcio, recoger en el convenio regulador todo lo relativo a la venta de la vivienda:

  • precio,
  • método de valoración si no se pone el precio ahora,
  • cómo se va a vender (con una inmobiliaria, con exclusiva),
  • plazo que debe transcurrir para bajar el precio de venta y el porcentaje o cantidad de reducción.

Cuando se liquida la sociedad conyugal, se usa un perito tasador oficial, que hace un informe, que cobra por realizar su tasación. El precio de la vivienda, con esa tasación, no suele ser real o adecuado al mercado; los clientes se fían más de las valoraciones de las inmobiliarias.

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El cónyuge que se adjudica el uso y disfrute de la vivienda, quiere alquilarla

Esta situación se produce cuando cuida de los hijos y la sentencia recoge que puede vivir en ella durante x años.

Pero esa persona cambia de residencia, o se va a vivir con esa persona y quiere alquilarla.

El consejo es avisar que no se puede hacer, el uso y disfrute es personal; se pierde si se va a otra vivienda a residir.

No pueden recibir ingresos del alquiler en este caso, siempre hace falta el consentimiento de ambos para alquilar la vivienda.

 

Mira la Grabación de la Conferencia de la abogada sobre la gestión de la vivienda tras el Divorcio:

Valoración de los inmuebles en un divorcio

Es una de las preguntas más habituales de los cónyuges. La valoración depende del tipo de divorcio:

  • Contencioso: se hace una valoración según peritos oficiales nombrados por el Juzgado o por las partes.
  • Mutuo acuerdo: los cónyuges deciden el precio más justo; puede ser el precio de adquisición, tasación inmobiliaria, o el precio que acuerden las partes. Una opción es que uno de los cónyuges se adjudique la vivienda y el otro se quede con lo que ha aportado para la hipoteca. La ventaja de hacer la liquidación en ese momento, es que no se tributa, está exento de impuestos, no se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Si la Extinción del condominio del bien común se hace después, se paga el impuesto.

El título de la propiedad de los inmuebles lo genera la sentencia de divorcio: en el contrato de compraventa, se indica el propietario de la vivienda, en virtud de la sentencia de divorcio (no la escritura de compraventa).

Desde QualisOptima, recomendamos que se consulte con un experto inmobiliario de la zona, para calcular el valor de mercado de la propiedad y ajustar el precio de venta:

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Problemas habituales con la vivienda en procesos de separación o divorcio

Durante el año 2022 se produjeron en España 81.302 casos de divorcios. Aunque la tendencia es que cada año hay menos casos (un 6,4% menos que en el año anterior), son muchas las familias que se encuentran en este proceso, con al menos una vivienda compartida.

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Datos de INE: Estadística de nulidades, separaciones y divorcios. Año 2022

En QualisOptima hemos organizado una conferencia para tratar esta situación y gestionar los inmuebles de la pareja: «Qué hacer con tus inmuebles en caso de separación o divorcio«.

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Analizamos los principales problemas de las familias en estos casos de separación o divorcio:

10 principales problemas en la gestión de inmuebles en un proceso de separación o divorcio

  1. Propiedad compartida: Decidir qué hacer con la propiedad en común puede ser complicado. Uno de los cónyuges podría querer venderla, mientras que el otro prefiere retenerla, lo que puede generar conflictos y dificultades para llegar a un acuerdo.

  2. Valoración adecuada: Determinar el valor actual de la propiedad puede ser un desafío, ya que las valoraciones pueden variar y ambos cónyuges podrían tener opiniones diferentes sobre su valor real.

  3. Venta o retención: Decidir si vender la propiedad y dividir las ganancias o retenerla para el uso de uno de los cónyuges puede ser una fuente de conflicto. Cada opción tiene implicaciones financieras a corto y largo plazo.

  4. Asignación de responsabilidades financieras: Definir quién será responsable de los pagos hipotecarios, impuestos y otros gastos asociados a la propiedad puede generar disputas, especialmente si uno de los cónyuges no quiere contribuir económicamente.

  5. Uso y ocupación: Determinar quién vivirá en la propiedad durante el proceso de separación puede ser complicado. Si ambos cónyuges desean quedarse en la propiedad, esto puede generar tensiones y disputas.

  6. Reparaciones y mantenimiento: Decidir quién será responsable de las reparaciones y el mantenimiento de la propiedad puede generar conflictos, ya que ambos cónyuges podrían tener opiniones diferentes sobre cómo deben abordarse estos temas.

  7. Tiempo de venta: Si se decide vender la propiedad, el momento adecuado para hacerlo puede ser un problema. Las fluctuaciones en el mercado inmobiliario pueden influir en la decisión y generar incertidumbre.

  8. División de ganancias: En caso de venta, determinar cómo se dividirán las ganancias entre los cónyuges puede ser un tema sensible. Esto puede depender de factores como las contribuciones financieras iniciales y el tiempo de propiedad.

  9. Protección legal: Asegurarse de que todos los aspectos legales estén correctamente gestionados puede ser complicado. Es importante contar con asesoramiento legal para evitar problemas futuros.

  10. Impacto emocional: La gestión de propiedades inmobiliarias durante un proceso de separación o divorcio puede ser emocionalmente difícil. Las decisiones financieras y prácticas pueden verse afectadas por las emociones, lo que puede complicar aún más la situación.

Conferencia «Qué hacer con tus inmuebles en caso de separación o divorcio»

Inscríbete para la conferencia en directo o para ver la grabación de la misma:

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Separaciones y Divorcios

Cómo gestionar la vivienda familiar en caso de Separación o Divorcio

D. Antonio Sarabia es el abogado que obtuvo la primera sentencia de divorcio en España, en 1981. Contamos con su experiencia y con la de su hijo, abogado experto en Derecho Mercantil, para resolver las dudas habituales sobre la vivienda, en casos de separación o divorcio.

España es uno de los países con mayor tasa de separaciones y divorcios; como resultado, se producen muchas consultas jurídicas al rededor de la gestión de la vivienda familiar.

En la Conferencia organiza por QualisOptima «Cómo gestionar la vivienda en caso de separación o divorcio«, se citan y resuelven las más comunes:

Marco jurídico de la vivienda familiar

La regulación no es la misma en toda España, aunque en la práctica hay un denominador común: el inmueble que se quiera vender por parte de un matrimonio en separación, divorcio o nulidad, exige la conformidad de ambos copropietarios.

La propiedad inmobiliaria sufre un cambio jurídico cuando se convierte en la vivienda de la unidad familiar y otro cuando se disuelve la sociedad de gananciales.

La compraventa de una vivienda por parte de una pareja, se rige en función de si acuerdan un régimen de Gananciales o de capitulaciones (separación de bienes).

Es un acto voluntario, un pacto por el cual dos personas, sean de distinto sexo o el mismo, deciden que el régimen conyugal sea uno u otro.

En España la norma común es la aplicación del régimen de Gananciales; para otorgar las capitulaciones, se debe pasar por el notario y declarar la separación de bienes. Se puede hacer antes, durante o después del matrimonio.

En Cataluña, Valencia y Baleares, el régimen es el de separación absoluta de bienes.

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Régimen conyugal, bienes gananciales y privativos

Gananciales se establece que es lo que se obtiene durante el matrimonio. Existe presunción legal de que todo el patrimonio, durante el matrimonio, es ganancial. Hay excepciones, como el patrimonio procedente de Herencias, donaciones o indemnizaciones por incapacidad.

Se considera como Privativo, todo lo conseguido anteriormente al matrimonio.

Para transmitir una propiedad, no es necesario pasar por el Notario. De hecho, se evita un coste y es un proceso que puede realizarse en la agencia inmobiliaria, al preparar el documento privado de compraventa en el que se establezca cómo se hace la transmisión del bien. Las inmobiliarias ofrecen el contrato de arras, teniendo en cuenta que la propiedad todavía no se ha transmitido y no se resuelve hasta el contrato de compraventa.

Por el artículo 85 del Código Civil, la disolución de la sociedad se produce por la muerte, por capitulaciones matrimoniales, separación conyugal, divorcio o nulidad. Las 3 últimas causas tienen los mismos efectos jurídicos tras la sentencia.

Pero es distinto resolver la sociedad que liquidarla: Cuando hay una separación o divorcio, la sociedad queda disuelta, pero no liquidada. Se mantiene el carácter ganancial de la vivienda, aunque haya sentencia de separación.

La vivienda no cambia de naturaleza y sigue siendo un bien ganancial.

Disolución de la Sociedad de gananciales

Para la venta de una vivienda en copropiedad, siempre se necesita la firma de los dos titulares.

En una disolución, hay que comprobar si una de las partes tiene adjudicado el uso y disfrute de la vivienda. En ese caso, hay que ir a un procedimiento judicial, el de disolución de la sociedad de gananciales.

El Procedimiento de liquidación de sociedad de gananciales implica inventariar, auditar y repartir los bienes.

¿Si no se ponen de acuerdo, se puede vender la vivienda?

Se exige la conformidad de ambos copropietarios, pero, tras la liquidación de la sociedad de gananciales, uno de los dos podrá exigir la disolución, al ser co-propietario, dejando de ser la vivienda un bien ganancial.

Si hay hijos menores de edad y el juez adjudica la vivienda a uno de los cónyuges, es inviable la venta.

Si hay derecho de uso a menores de edad, no se puede vender, hasta que se llegue a la mayoría de edad de todos.

O  que se solicite un procedimiento de cambio de vivienda, para que deje de ser el único domicilio familiar.

Para vender, si uno no quiere, se requiere la acción de división de cosa común, que se suele terminar con una subasta pública.

D. Antonio Sarabia

El ilustre abogado D. Antonio Sarabia

El Registro de la Propiedad como fuente informativa del estado de un inmueble

En el caso de que el bien sea Privativo, se puede vender, salvo que constituya vivienda familiar y haya menores de edad, con derecho de uso para ellos y el tutor.

Si el Registro Propiedad establece que el bien es privativo, el propietario es el titular registral de la vivienda.

No se podrá vender cuando el ocupante dela vivienda, que tienen la guardia y custodia de los hijos menores de edad, haga valer su derecho de uso.

Vivienda comprada por uno y pagada durante el matrimonio

El artículo 1357 del Código Civil indica que aunque, aparentemente sea privativo, si hay una hipoteca pagada por uno de los cónyuges antes de casarse, se transforma en un inmueble de naturaleza mixta: parte privativa, parte ganancial. En ese caso, se establece el porcentaje de propiedad, por la parte que haya aportado por las partes.

Para demostrar que un bien es privativo, se recomienda acudir al Registro de la Propiedad y también disponer del Certificado de matrimonio, que contempla la situación del matrimonio.

Si aparece una situación de separación o divorcio, se debe aportar sentencia de separación o divorcio, para comprobar si existe una adjudicación de uso para una de las partes.

Pensiones compensatorias y pensiones alimenticias

Conviene diferenciar estos dos tipos de pensiones;

  • Pensiones alimenticias, son para los hijos. No termina con la mayoría de edad, solo cuando el hijo alcanza independencia económica. El uso de la vivienda se extingue a los 18 años.
  • Pensiones Compensatorias son las que se generan para el ex-cónyuge.

El cese del uso de la vivienda y el cese de la pensión, tiene que estar pactado y pasar por un procedimiento judicial.

Un procedimiento de separación o divorcio, suele tardar en España, de 5 a 6 meses.

El juez puede adoptar medidas provisionales, como la adjudicación de la vivienda, la custodia de menores, o un régimen de visitas.

Existencia de Garantía hipotecaria

Diego Sarabia, experto en derecho mercantil-hipotecario, explica la situación cuando existe una garantía hipotecaria.

El hecho de que un copropietario vende al otro su parte de la vivienda, no implica que se extinga la carga hipotecaria.

Esa transmisión puede hacerse de dos formas, cuando hay acuerdo:

  • Compraventa directa, tributando por Transmisiones Patrimoniales (7 a 10%),
  • Extinción de condominio, que tributa por Actos Jurídico Documentados (0,5 a 1,5%).

Tras esa transmisión, quien vende deja de ser titular, pero no deja de ser responsable ante la entidad bancaria., ya que persiste la deuda: existe obligación personal de devolución del dinero prestado.

Las entidades mantiene la acción antes los dos prestatarios, para poder ejecutar por el procedimiento hipotecario.

Para acabar con esa obligación, hay que sustituir a las garantías de uno por otro, con un acuerdo de pago.

Si hay impago, igualmente puede haber impago, aunque deje de pagar la parte que no tiene el uso.

Se mantiene la deuda hasta el pago o sustituir las garantías bancarias.

Si no hay acuerdo, hay que ir al Procedimiento de disolución de sociedad de gananciales.

Diego Sarabia

El abogado D. Diego Sarabia, experto en Derecho Mercantil

Pasos para transmitir la parte de la vivienda en un divorcio

Si es un bien ganancial o si hay un procedimiento de liquidación, y cada uno es propietario de un porcentaje, se puede proceder a la Donación o a la Transmisión.

Se puede acudir a la División de cosa común de mutuo acuerdo, consistente en adjudicar al otro la parte del bien; esa adjudicación tributa por el AJD, con el tipo impositivo del 1,5%, en vez del 10% que corresponde a la venta, calculado sobre la parte transmitida.

Se puede ceder o donar la parte de la vivienda, pero que tiene que ser aceptada por el adjudicatario, mediante aceptación fehaciente, para evitar el impuesto de transmisiones.

Compra de la vivienda con diferentes aportaciones

  • Aportaciones antes del matrimonio: se trata de la figura mixta, de un bien con parte ganancial, parte privativa. En ese caso se puede restituir los importes antes del matrimonio con carácter privativo.
  • Durante el matrimonio: en la sociedad de gananciales, las cargas y los derechos son de las dos partes. Todo es común, da igual quien lo aporte y en qué porcentaje, a excepción de herencias, donaciones o indemnizaciones por incapacidad permanente.

Recomendaciones

Se recomienda no acudir a un proceso de disolución del régimen de gananciales (inventario de bienes, resolución judicial, peritación, partición de los bienes) para evitar costes (abogados, procuradores, peritaciones, minutas).

Se recomienda hacer el proceso por vía extrajudicial, a través de las inmobiliarias, y trasladarlo al Notario, para no pasar por el Juzgado, que puede anular la posibilidad de venta de la vivienda.

El ilustre abogado Antonio Sarabia reconoce que, al inicio de su actividad, en 1977, no había muchas inmobiliarias ni estaban cualificadas como para consultar dudas legales sobre la compraventa de vivienda; en la actualidad, es básico asesorase por parte de una agencia inmobiliaria, para preparar una transacción inmobiliaria, ya que la cualificación delos profesionales inmobiliarios es excelente.

En todos los casos, es mejor realizar una valoración, con criterio de mercado, a través de las agencias inmobiliarias, con el criterio de conocimiento del mercado, para saber el valor que se puede conseguir por la venta de la propiedad en la zona.

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Separaciones y divorcios

Dudas sobre la venta de vivienda tras separación o divorcio

Es una realidad que algunas familias deben afrontar: ¿qué hacer con la vivienda común, cuando se ha iniciado un proceso de separación o divorcio?.

Cerca de 100.000 parejas cada año pasan por esa situación, lo que implica toma de decisiones sobre la venta de la vivienda que han compartido. 

Al ser una situación nueva y no deseada, surgen numerosas dudas sobre cómo gestionar el patrimonio inmobiliario.

En QualisOptima ofrecemos respuestas a esas cuestiones, a través de expertos inmobiliarios y de cuestiones jurídicas, legales y fiscales, para acompañar a los propietarios en el proceso de venta de su vivienda:

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Los datos de nulidades, separaciones y divorcios en España

En 2021 hubo 86.851 divorcios, un 12,5% más que en el año anterior (el del origen de la pandemia).

La custodia compartida fue otorgada en el 43,1% de los casos de divorcio y separación de parejas con hijos.

De los divorcios, 68.450 fueron de Mutuo Acuerdo y 18.401 resueltos por Contencioso.

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Las principales dudas de los propietarios de vivienda, cuando se produce una situación de separación o divorcio

  • ¿Qué opciones disponemos sobre la casa común tras la separación? ¿Quedarse uno de los dos con la vivienda o venderla?
  • ¿Es mejor el régimen de bienes gananciales o el de separación de bienes?
  • ¿Cómo se valoran los bienes para la liquidación de gananciales?
  • ¿Qué puedo hacer si mi ex no quiere vender el piso?
  • ¿Quién debe abandonar la casa en una separación?
  • ¿Qué ocurre con la exención por compra de una vivienda habitual tras un divorcio?
  • ¿Cómo se calcula el valor de una vivienda en un divorcio?
  • ¿Qué impuestos se pagan por vender una casa en caso de divorcio?
  • ¿Hay que pagar IRPF por vender la casa tras un divorcio?
  • ¿Quién paga la plusvalía en caso de divorcio?
  • ¿Quién se hace cargo de los gastos de una vivienda tras el divorcio?
  • ¿Cómo vender la mitad de mi piso a mi pareja actual?

Consulta Qualis Angel

Conferencia sobre la venta de vivienda tras separación o divorcio

Estas dudas se resuelven en la Conferencia organizada por QualisOptima, ¿Cómo gestionar la venta de tu vivienda en caso de separación o divorcio?, de la mano del Gabinete Sarabia & Asociados.

Inscripción gratuita, tanto para ver la Conferencia en directo y trasladar tus dudas, como para ver la grabación y poder enviar las cuestiones que te preocupan al ponente; pulsa en la imagen:

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