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Cómo vender piso y gestionar un proyecto de obra nueva para tu casa

Resumimos los puntos claves de la Conferencia sobre «Cómo vender tu piso para edificar tu casa«, impartida por Tolo Oliver, Director de Alma Inversiones.

Como en otras ocasiones, la sesión se ha grabado para que se pueda consultar:

¿Es más rentable comprar una casa o construirla?

En un estudio realizado en varias localizaciones de España (Bilbao, Gijón, Palma), comprobamos que el precio es, de media, un 30% más caro comprar vivienda de obra nueva que de segunda mano.

autopromocion conferencia

La rentabilidad de hacer un proyecto propio de obra nueva, radica en que nos ahorraremos el beneficio promotor, que ronda un 30% del proyecto.

Al comprar una vivienda, hay que hacer una aportación de un 30% de fondos propios, financiando el resto con un préstamo hipotecario.

En cambio, con la fórmula de autopromoción, la aportación se reduce, en un porcentaje mayor si se vende la vivienda anterior.

La planificación del proyecto de autopromoción

Este proyecto de inversión es muy importante, por lo que se recomienda contar con el asesoramiento de un Qualis Angel.

Lo primero es identificar lo que se pertenece, en este caso, una vivienda y unos fondos propios.

Lo segundo es analizar lo que se necesita: vender la vivienda y el préstamo autopromotor.

Después se consulta la necesidad: calcular y planificar tiempos y pagos.

El estudio de viabilidad, junto con un análisis de Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas (FODA):

viabilidad autopromocion

Tu nuevo hogar en 16 pasos

El proceso del proyecto se inicia con la valoración de la vivienda, el estudio de ahorros o fondos propios que se pueden aportar y el de viabilidad.

El presupuesto debe incluir los gastos de construcción y todos los que intervienen en el proyecto (técnicos, trámites,, licencias).

La búsqueda y selección de suelo, finaliza con una propuesta de compra, procediendo a opcionarlo (y no comprarlo), para evitar invertir una gran cantidad inicial.

Se presenta el proyecto básico y una vez elegido el constructor, se solicita la licencia de la obra.

 

proceso proyecto autopromocion

Se vende la propiedad y al conseguir la licencia, se ejecuta el suelo a nuestro nombre.

Se compra el suelo sobre el que edificar, se procede a la construcción, se realiza el seguimiento de la obra y, una vez finalizada la obra, comprobando que todo es acorde a nuestros objetivos, se puede disfrutar de la vivienda.

¿Cuánto vale la casa que quiero vender?

Es la clave para tomar ese valor como referencia y hacer los cálculos de a qué nivel de proyecto puedo llegar, con un cash para aportar, además de los fondos propios.

Hay cuestiones que determinan el valor de mercado de la propiedad y otras que no.

Tu Qualis Angel te ayudará a calcular un valor real de la vivienda al que se puede vender.

valoracion

Los pagos que se realizan en el proyecto de autopromoción

El primer pago corresponde a la compra del suelo, cuando se procede a opcionar el suelo.

Después se presenta el proyecto básico y se pagan unas tasas (el impuesto sobre Construcción).

Más tarde se aportará el resto del dinero.

Al comprar el suelo, se pide el préstamo de autopromoción.

Según las certificaciones del proceso de obra, el banco irá haciendo unas aportaciones.

Después del final de obra, se escritura y se pagan los gastos de escritura de obra nueva.

Un pequeño gasto final es el alta de todos los servicios y suministros.

Consulta la grabación de la Conferencia, para ver el detalle de cada paso del proyecto, los gastos que influyen en el cash flow y ejemplos prácticos sobre la viabilidad financiera del proyecto:

Conclusiones

  • evita comprar el terreno a una persona jurídica, porque hay que pagar el 21% de IVA y el AJD (aprox el 1,5%); comprando a un particular, solo se paga el ITP (aprox el 8%),
  • calcular el valor de mercado del proyecto cuando finalice, comparando el precio de venta de la vivienda actual y el precio de compra del terreno, para determinar la rentabilidad,
  • se debería conseguir que el préstamo autopromotor financie el 40% del valor del suelo, el 100% del coste del proyecto, a un tipo fijo del 2%-3%,, con 3-4 certificaciones a lo largo del proceso del proyecto,
  • certifica que eres el propietario del suelo y ten presentado el proyecto básico y la licencia de obra en vigor,
  • se recomienda el asesoramiento de un experto en este tipo de operaciones inmobiliarias, tanto para la compra de suelo, proyecto de construcción, como para vender la propiedad.

Consulta con tu Qualis Angel más cercana, para que te guíe en el proyecto.

contacta con qualis angel

Si solicitas acceso a la grabación, también podrás dar tu opinión sobre la charla, enviar consultas al ponente y proponer nuevos temas que te interesen sobre el proceso de compraventa inmobiliaria.

 

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10 servicios imprescindibles para la comercialización de proyectos de obra nueva

Si necesitas un plan de comercialización para tu proyecto de obra nueva o estás en la fase de análisis del mercado inmobiliario, cuenta con una empresa especializada en la zona, que tenga una red de ventas suficiente, una base de datos de compradores cualificados y capacidad para gestionar el proyecto.

Veamos los servicios fundamentales para la comercialización de proyectos de obra nueva:

1. Investigación de mercado y análisis de oportunidades

La especialización de las agencias inmobiliarias de Qualis Optima, en cada zona, les permite comprender y valorar nuevas tendencias del mercado para cada tipo de activo inmobiliario.

Con experiencia de varios años en transacciones inmobiliarias en el mercado local, las agencias disponen de datos propios de cierre (diferentes a los generados por los portales inmobiliarios), datos de la oferta inmobiliaria (lo que se vende y lo que no), el margen de negociación y la tendencia de precios de las propiedades inmobiliarias.

Los servicios en esta fase del proyecto:

  • Planificación estratégica
  • Análisis de precios del mercado
  • Información sobre la oferta y la demanda
  • Análisis de indicadores socioeconómicos
  • Cálculo de política de precios
  • Estudio de potenciales compradores

2. Estudio de demanda inmobiliaria

Proceso por el que se identifica al público objetivo, según las características de las propiedades inmobiliarias proyectadas y la zona. Los estudios de demanda ayudan a mejorar en la toma de decisiones, sabiendo lo que están buscando los potenciales compradores y qué factores son claves para su decisión de compra.

La cualificación de la base de datos propia de compradores, permite adaptar el proyecto inmobiliario a los gustos, intereses y  necesidades reales de los compradores.

3. Asesoramiento para la Adquisición de Suelos y Terrenos

Se aporta la labor de localización de oportunidades para la promoción inmobiliaria.

Las agencias de Qualis Optima disponen de una aplicación tecnológica que analiza la demanda y usa mapas de calor para identificar las zonas de mayor interés para los compradores.

Se estudian los Solares y terrenos disponibles, las licencias urbanísticas, la posibilidad de rehabilitación de edificios, para informar de las oportunidades del mercado inmobiliario para desarrollos de obra nueva.

4. Estudio de viabilidad del proyecto inmobiliario

Se elabora un plan económico que identifica tanto su viabilidad, como la inversión necesaria y el flujo de caja.
El análisis tiene en cuenta estos aspectos:

Se analizan asuntos relacionados con el Urbanismo, como licencias municipales y permisos necesarios para la puesta en marcha del proyecto inmobiliario en la zona.

Desde un punto de vista técnico, se elabora el estudio de viabilidad técnica, para confirmar que se pueda ejecutar la obra.

En cuanto al análisis comercial y económico, se consideran las variables que pronostican la reacción de la demanda, la previsión de reserva de propiedades y la facturación, desglosando ingresos, costes, impuestos, licencias, tasas, gastos de notaría y registros y otra documentación jurídica y de gestión.

Se analiza el coste por acción desde el inicio hasta el final de la comercialización; de esta manera, se concretan las necesidades de financiación del proyecto. Se analiza cómo obtener la financiación; si es ajena, se realiza la gestión con entidades de crédito y la consecución del préstamo promotor.

cálculo financiero promoción inmobiliaria

5. Análisis de puntos de venta

Se analiza cuál es la mejor herramienta de conversión para la promoción inmobiliaria.

Se estudian diferentes alternativas, complementarias entre sí, desde oficinas inmobiliarias a caseta de ventas, gestionadas por asesores con experiencia en ventas inmobiliarias y que conocen la zona, para atender tanto consultas sobre la habitabilidad como aspectos más técnicos.

Las agencias de Qualis Optima disponen de la red comercial más amplia de su zona, con personal especializado en comercialización de promociones inmobiliarias.

6. Marketing inmobiliario

El plan de marketing estratégico abarca actividad tanto online como con campañas directas, mediante buzoneo, actividad de promoción a pie de calle, gestión de medios de comunicación (prensa, radio), cartelería y escaparatismo.

Para preparar el plan, se tienen en cuenta factores como:

  • la audiencia (compradores con interés en la zona y las características de las viviendas  proyectadas),
  • el ritmo de ventas esperado/deseado,
  • el ciclo de vida de los compradores,
  • los puntos de contacto y de conversión, así como
  • los detalles de las acciones de promoción online y offline.

Entre esas actividades de promoción, destacamos:

  • Creación de la imagen de la promoción, para diferenciarse de otras propuestas del mercado
  • Minisite y/o Landing Page
  • Dossier de ventas, memoria de calidades, planos y otra documentación comercial
  • Infografías 3D de interiores y exteriores
  • Reportaje fotográfico
  • Video profesional y visita virtual
  • Home Staging / decoración virtual
  • Piso piloto
  • Campañas online para atraer a la audiencia ideal, según segmentación del estudio de la demanda

7. Comercialización de los activos inmobiliarios

Una vez definido el  plan de marketing y comercial, se inicia la actividad, con el objetivo de acelerar las reservas.

El equipo comercial especializado en vender viviendas de obra nueva, trabajan tanto con la base de datos de compradores cualificados, como con los leads generados por diversas campañas de promoción, para que la audiencia sea la mayor posible, dentro de unos parámetros que la segmentan, para que el mensaje llegue al comprador realmente interesado en adquirir propiedades de la promoción inmobiliaria.

En todo momento se dispone de datos actualizados para el seguimiento de la actividad comercial, pudiendo generar informes a través del CRM inmobiliario.

8. Documentación del proyecto inmobiliario

Tras la reserva, queda bastante trabajo administrativo, hasta conseguir la escrituración y entrega de las viviendas.

Los Qualis Angels están especializados en asesorar para escriturar las ventas, gestionando los trámites para declarar el fin de obra y conseguir la licencia de primera ocupación

Se preparan los documentos para conseguir la obtención de los permisos y licencias, por parte de las administraciones, así como los contratos de reserva, arras y compraventa, con los clientes finales.

Durante todo el proceso, se realiza un seguimiento económico, que incluye la contabilidad, los presupuestos y las liquidaciones fiscales.

9. Informes de actividad

Periódicamente se generan informes que se presentan al promotor inversor, para que conozca en todo momento los estados económicos de la promoción inmobiliaria.

Cada actividad con leads, potenciales compradores y compradores que ya han reservado, se centraliza en el CRM, para poder visualizar la situación real de la demanda.

10. Post venta inmobiliaria

La satisfacción de los clientes y una óptima experiencia de clave, son los retos de la actividad posventa de la promotora inmobiliaria.

La externalización de esa actividad supone una inversión rentable para el promotor, ya que los clientes, cada vez más informados y exigentes, piden un servicio de calidad sobre el producto entregado y todo lo relacionado a su disfrute.

Tras la entrega de llaves de la vivienda, se ofrecen opciones de equipamiento y decoración, asesoramiento en el mantenimiento y conservación, optimización de los equipamientos, conseguir mayor confort con un menor consumo energético.

El servicio posventa supone una oportunidad de fidelización, prescripción y de mejora de imagen de marca, más allá de la necesaria atención de reclamaciones y resolución de incidencias.

 

¿Eres un promotor inmobiliario y estás considerando opciones para la comercialización de las viviendas?

Consulta con la agencia de Qualis Optima en la zona que te interesa y recibe una propuesta para agilizar las ventas: