En el Registro de la Propiedad, ser «dueño» de una casa no siempre significa poder vivir en ella. Existe una figura jurídica capaz de dividir el derecho de propiedad en dos: el usufructo. Comprender esta distinción es vital cuando heredamos, cuando queremos proteger a nuestro cónyuge o cuando nos planteamos donar la vivienda a nuestros hijos en ciudades como San Sebastián, Pamplona o Madrid.

En este artículo desgranamos qué significa este concepto, quién debe pagar cada recibo y cómo afecta a la compraventa de un inmueble.

1. La propiedad desmembrada: ¿Quién es quién?

Para entender el usufructo, debemos imaginar la propiedad como un pack de derechos. Mediante el usufructo, este pack se divide en dos titulares distintos:

• El Usufructuario (Derecho de Uso y Disfrute): Es la persona que tiene el derecho de habitar la vivienda o, si lo prefiere, de alquilarla y quedarse con el 100% de la renta. Sin embargo, no puede vender la casa ni pedir una hipoteca sobre ella.

• El Nudo Propietario (Derecho de Disposición): Es el dueño legal. Tiene el «título» de la propiedad, pero no puede entrar en la casa ni usarla mientras el usufructo esté vigente. Su derecho es a futuro: cuando el usufructo termine, recuperará el pleno dominio.

2. ¿Cuándo y por qué se utiliza el usufructo?

Existen tres situaciones principales donde esta figura es la protagonista absoluta del mercado inmobiliario:

A. El Usufructo Viudal (Herencias)

Es la forma más común de proteger al cónyuge. La ley establece que, tras un fallecimiento, el viudo o viuda tiene derecho al usufructo de una parte de la herencia. Esto garantiza que, aunque los hijos hereden la propiedad de la casa, el padre o la madre superviviente podrá seguir viviendo en ella de por vida sin que nadie pueda echarle.

B. Donación con reserva de usufructo

Muchos padres deciden donar la nuda propiedad de su vivienda a sus hijos para simplificar la futura herencia. Al hacerlo, se reservan el usufructo vitalicio. Esto les da la seguridad total de que la casa será de sus hijos, pero ellos mantienen el control y el uso hasta el día de su fallecimiento.

C. La venta de Nuda Propiedad

Es un producto financiero al alza para la tercera edad. Personas mayores venden la nuda propiedad de su casa a inversores a cambio de un pago único o una renta mensual, pero se reservan el usufructo para seguir viviendo en su hogar de por vida.

3. ¿Quién paga qué? El reparto de gastos

Esta es la mayor fuente de conflictos entre usufructuarios (padres/viudos) y nudos propietarios (hijos). El Código Civil y las normativas locales lo reparten así:

• Usufructuario: Debe pagar los gastos de suministros (luz, agua, gas), el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios. También responde de las reparaciones pequeñas derivadas del uso diario.

• Nudo Propietario: Debe hacerse cargo de las derramas extraordinarias (arreglar el tejado, el ascensor o la fachada) y de los seguros de la estructura del edificio.

4. Diferencias Regionales: El peso del Derecho Foral

En las zonas donde operamos, el usufructo se ve influenciado por normativas históricas muy protectoras:

• Pamplona (Navarra): El Fuero Nuevo de Navarra otorga al viudo el usufructo de fidelidad, que puede extenderse a todos los bienes del difunto, dándole un control patrimonial muy superior al del derecho común.

• Zaragoza (Aragón): El derecho de viudedad aragonés es un usufructo universal que protege al superviviente de forma automática sobre los bienes situados en la comunidad.

• Bilbao y San Sebastián (País Vasco): Las leyes civiles forales vascas también ponen el foco en el «derecho de habitación» y el usufructo para garantizar que el viudo no tenga que abandonar el hogar familiar bajo ninguna circunstancia.

5. ¿Cómo se valora económicamente el usufructo?

Si se decide vender la casa de mutuo acuerdo, ¿cuánto dinero le toca a cada uno? Hacienda utiliza la «Regla del 89» para calcular el valor del usufructo vitalicio:

Valor del usufructo (%) = 89 – Edad del usufructuario.

(Con un mínimo del 10% y un máximo del 70% del valor total)

Por ejemplo, si el usufructuario tiene 70 años: 89 – 70 = 19\%. Al usufructuario le correspondería el 19% del precio de venta y al nudo propietario el 81% restante.

6. Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Puede el usufructuario alquilar la casa?

Sí. El usufructuario puede alquilar la vivienda a un tercero y cobrar íntegramente la renta sin permiso del dueño. Eso sí, el contrato de alquiler se extinguirá cuando muera el usufructuario.

¿Se puede extinguir el usufructo antes de tiempo?

Sí, por fallecimiento del usufructuario, por renuncia voluntaria ante notario, o si la vivienda queda en estado de ruina total.

¿Puede un hijo (nudo propietario) vender la casa?

Puede vender su nuda propiedad, pero el comprador tendrá que respetar el derecho del usufructuario a vivir allí. No puede vender la casa completa sin la firma del usufructuario.

Conclusión: Una herramienta de paz familiar

El usufructo es la solución perfecta para equilibrar el deseo de transmitir el patrimonio a los hijos con la necesidad de seguridad de los padres. Sin embargo, su gestión requiere conocer bien las obligaciones de pago para evitar roces familiares.