nuda propiedad usufructo

Qué debes saber, como propietario, sobre la Nuda propiedad

El Abogado Francisco Jesús Pérez, Socio de Agencia La Playa de Gijón, es el encargado de explicar qué es la nuda propiedad y diferenciarlo del usufructo.

QualisOptima organiza el evento online «Vende tu casa y continúa vivienda en ella», de inscripción gratuita, para verla en directo y consultar las dudas al ponente, o para consultar la grabación en video.

La nuda Propiedad y el Usufructo

La nuda propiedad es el derecho de una persona sobre una cosa de la cual es propietaria, pero de la que no puede hacer uso.

La posesión y disfrute de ese bien estará en manos de un tercero, dando lugar a lo que se conoce como derecho de usufructo.

Consiste, por tanto, en la titularidad de un bien, aunque no conlleva su goce o posesión.

Actualmente, es un asunto muy recurrente dada la gran cantidad de propietarios, en especial personas mayores sin herederos o con necesidades económicas, que deciden vender la nuda propiedad de su vivienda y reservarse el usufructo.

Así, se aseguran continuar residiendo en su vivienda de forma vitalicia y además reciben una compensación económica a cambio de renunciar a la nuda propiedad.

La nuda propiedad es también un concepto de uso frecuente en el ámbito sucesorio, siendo habitual que los herederos reciban en herencia la nuda propiedad de un inmueble, pero se reserve el usufructo vitalicio sobre el mismo a un tercero (generalmente al cónyuge viudo).

ponencia francisco perez

Francisco J. Pérez, Conferencia sobre Nuda Propiedad

Perfil del vendedor y modalidad de venta

Habitualmente, quienes venden la nuda propiedad, son

  • personas mayores, de más de 75 años,
  • con una pensión reducida o bajo poder adquisitivo.
  • con necesidades de cuidados a domicilio, de estancias en centros de día o en residencias.
  • personas que no quieren dejar deudas financieras a sus herederos.

La modalidad más habitual de venta es la de recibir el dinero, bien en un pago único, bien percibiendo una renta vitalicia periódica o una parte del capital al inicio y cobrar el resto en forma de rentas mensuales de por vida.

El usufructo suele reservarse hasta el fallecimiento, aunque también puede ser temporal.

El precio de venta suele establecerse entre un 20% y un 50% por debajo del valor de mercado.

El valor de la nuda propiedad depende de la esperanza de vida de las personas que se reservan el usufructo, es decir, en función de las edades y el sexo.

En cuanto a los impuestos, como el vendedor suele ser mayor de 65 años, y transmite su vivienda habitual, la ganancia quedaría exenta de tributación en el IRPF.

Preguntas habituales sobre la Nuda Propiedad

En esta Conferencia te daremos más información sobre la Nuda Propiedad, respondiendo a estos temas:

  • ¿Es rentable comprar o vender la Nuda Propiedad?
  • ¿A quién beneficia vender en nuda propiedad?
  • ¿Cuales son las Ventajas para el vendedor y el comprador?
  • ¿Qué Garantías ofrece esta solución?
  • ¿Cual es el Valor fiscal de la Nuda propiedad? ¿Qué impuestos están asociados?
  • ¿Cómo se Calcula el valor de la Nuda Propiedad?

Conferencia sobre la Nuda propiedad y el Usufructo

Inscripción gratuita a la conferencia, en directo el miércoles 16 de Noviembre, o para ver la grabación tras esa fecha:

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Valor real vivienda

Descubre el valor real de tu vivienda

Si tu vivienda no cumple con tus necesidades actuales o necesitas venderla por otros motivos, es muy importante que, antes de lanzarte de lleno al proceso de venta, sepas cómo calcular el valor de la misma. Acertar o no en la determinación del valor real de tu vivienda en venta desde el inicio, condicionará por completo el proceso.

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Derramas respuestas qualis

Dudas habituales sobre la compraventa de viviendas con derramas

La Conferencia «Cómo gestionar la compraventa de vivienda con derramas o problemas en la Comunidad de vecinos», organizada por QualisOptima, responde a preguntas habituales sobre las Derramas, en el momento de la compraventa de viviendas, garajes y locales comerciales.

Los ponentes son:

  • Iratxe Perea, Co-Ceo de Inmobiliaria Ordunte y responsable de la gestión de contratos,
  • Bittoren Ahedo, abogado y socio en LMA Abogados.

derramas conferencia qualis

Certificado de estar al corriente en los gastos

Consiste en que un administrador de fincas o el Presidente de la Comunidad, certifique el estar al corriente de los gatos en la Comunidad.

La Ley de la Propiedad Horizontal estipula que para firmar en escritura pública una compraventa de vivienda, es obligatorio presentar el certificado.

Es un documento que genera confianza, transparencia y veracidad sobre la propiedad, de cara a los compradores.

Diferencias entre derrama y cuota extraordinaria

La derrama es un gasto extraordinario, de carácter recaudatorio, acordado por decisión de la Comunidad de vecinos.

Puede ser una cuota única para un gasto concreto o una cuota periódica para una recaudación de fondos, por un tempo definido.

Sobre la Obligación del pago, el Art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, indique las derramas sirven para pagar mejoras realizadas o que se van a realizar.

El pagador es el propietario en el momento de la deuda. Si hay una transmisión y hay cuotas periódicas, el nuevo propietario será el deudor de las cuotas generadas desde ese momento.

Si no se informa al comprador de las derramas, se puede demandar por daños y perjuicios.

Existencia de más comunidades (garajes, trasteros, mancomunidad)

Es importante solicitar el certificado de deuda de la mancomunidad, por todo el bloque, ya que la vivienda va por un lado, los trasteros, garajes y locales, por otro.

¿Cómo averiguar si existe una mancomunidad, especialmente en el caso de herencias?

Dirigiéndonos al administrador de fincas, que debe informar de todas las comunidades a las que pertenece el inmueble, porque puede haber varias, al compartir elementos comunes.

Discordancia entre la cuota de la comunidad informada por el propietario y la real

Se debe informar de las cantidades de las cuotas, actuales y exactas; una vez escriturada la vivienda, el comprador puede reclamar la discrepancia entre lo que se le informó y lo que realmente se paga a posterior.

Siempre tiene que quedar constancia, no vale con hacerlo verbalmente; hay que demostrarlo.

Previsión de reforma o instalación a medio plazo

En este caso, persiste la Obligación del propietario de informar, aunque no se sepa cuando ni cuanto se va a realizar la reforma.

El comprador puede exigir copia de las actas de las reuniones de vecinos, para conocer acuerdos sobre las actuaciones futuras y dejar constancia en las escrituras de compraventa.

derramas

Vicios ocultos

No se limita exclusivamente a la vivienda; el comprador tiene un plazo para reclamar los vicios ocultos, tanto en viviendas como en locales, oficinas y trasteros.

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es la herramienta más útil, para conocer vicios ocultos, como humedades o filtraciones no comunicadas. Es el administrador de fincas quien la debe proporcionar.

Es Obligatorio la ITE para edificios de más de 45 años de antigüedad.

vicios derramas

Se puede ir al ayuntamiento a consultar; si se ha realizado, se puede solicitar una copia.

Ampliación de la cuantía de una reforma

Una vez escriturada la vivienda, habiéndose pagado totalmente por el vendedor, se certifica que se han abonado los gastos.

Pero con el tiempo, si es necesario ampliar la derrama, cuando hay un nuevo propietario. ¿a quién le corresponde el nuevo pago?

Si no estaba prevista en el momento de la compraventa, los costes corresponde al nuevo propietario.

cuota derramas

Las derramas pasan a cargo del nuevo propietario cuando se adquiere la propiedad, no así con el pago de la reserva. La obligación de pagos de cuotas de derramas se genera desde que se adquiere, con la firma del contrato de compraventa, privado o público.

Derrama durante el transcurso del contrato privado y la escritura pública

Si desde la firma del contrato de privado de compraventa hasta que se formaliza en escritura pública, surge una derrama, el devengo supone una deuda para el comprador.

Cuando se hace una reserva (arras simples), no significa adquisición de propiedad ni titularidad. En ese caso, tiene que asumir la deuda el propietario actual, hasta que se formaliza el contrato privado de compraventa.

Venta antes de conocer el presupuesto de la futura derrama

Es la situación en la que, una vez aprobada en acta la realización de una obra, el propietario quiere vender, pero no hay presupuestos y se desconoce la cuantía.

No se genera la deuda en ese momento, por lo que cuando se decida la cantidad, si se ha cambiado la titularidad del inmueble, se deberá abonar por el comprador.

Aunque se puede indicar en una cláusula del contrato, que el propietario sea quien pague esa cantidad futura.

Otras cuestiones. Ruegos y preguntas.

En la conferencia se han resuelto dudas de los asistentes, como las siguientes:

  • En la compra de un local, como compradores, ¿cómo nos enteramos de qué gastos comunitarios nos corresponden?
  • ¿Los propietarios de locales tienen que sufragar la obra de un ascensor en la comunidad?
  • Ante un préstamo de la Comunidad para financiar una reforma, ¿quién debe pagar las cuotas del préstamo?
  • Ante una Cuota extraordinaria mensual, ¿asume la deuda el nuevo propietario?
  • ¿Dónde puedo conseguir los estatutos de una comunidad?

Accede a la grabación de la Conferencia: Gestión de compraventa de vivienda con derrama:

cuestionario qo TECH

Encuesta sobre Tecnología y el Sector Inmobiliario

Un estudio de QualisOptima, basado en opiniones de directivos del sector de la intermediación inmobiliaria y de proptechs, indica que el 90% de los profesionales inmobiliarios cree que el sector se concentrará y la tecnología será un factor fundamental.

Cuestionario a profesionales inmobiliarios tras QualisOptima TECH

El estudio es fruto del análisis de un cuestionario, cumplimentado por gerentes inmobiliarios y de empresas tecnológicas, tras el evento online “QualisOptima TECH”.

En el evento se reunieron representantes de proptechs, que ofrecen herramientas para el sector inmobiliario.

El objetivo es anticipar la situación del mercado inmobiliario, ante el avance tecnológico, así como atisbar cuál será el papel del profesional inmobiliario en las transacciones inmobiliarias y su relación con clientes, como compradores, propietarios e inversores inmobiliarios.

Los sectores de actividad cubiertos por las proptech participantes son:

  • big data para el análisis predictivo del mercado,
  • open data y urbanismo digital,
  • crowdfunding y crowdlending,
  • metaverso,
  • chatbots y asistentes conversacionales basados en inteligencia artificial,
  • información legal de clientes desde Sedes Oficiales,
  • hipotech,
  • ibuyers,
  • automatización de documentos legales.

Resultados del cuestionario sobre tecnología inmobiliaria

Además de la cuestión indicada sobre el papel de la tecnología y lo determinante que será para la concentración del sector inmobiliario, a los encuestados se les pidió que contestaran sobre otras cuestiones relacionadas con herramientas tecnológicas y su influencia en la actividad inmobiliaria.

La gran mayoría piensa que, a pesar de las mejoras que proporcionan las herramientas tecnológicas para la visualización de viviendas (videos, realidad virtual y aumentada), se seguirán visitando físicamente las viviendas.

encuesta visitas virtuales

De los profesionales encuestados, dos de cada tres opinan que firmarán más de la mitad de los documentos a distancia, con procesos de firma digital.

Así, las reservas y los contratos de alquiler, de arras o de compraventa, se formalizarán mayoritariamente desde medios online.

encuesta contartos online

Más de la mitad piensan que se reforzará la relación personal con los clientes, quienes preferirán la atención personalizada de un asesor, aunque tengan a su disposición varias herramientas que facilitan el proceso de compraventa inmobiliaria.

encuesta relacion asesor

El 88% de los profesionales inmobiliarios está muy o totalmente predispuesto a utilizar la tecnología en su negocio, lo que confirma el hecho de son los trabajadores del sector, quienes más se benefician de las herramientas que salen al mercado.

encuesta uso tecnología

El 91% de los encuestados piensa que la tecnología provocará una concentración de empresas inmobiliarias.

encuesta reconversion sector inmobiliario

7 de cada 10 piensa que el Big Data no reemplazará a la figura del asesor inmobiliario, en la tarea de la valoración de un inmueble.

encuesta valoracion

Un 71% cree que los chatbots y los sistemas conversacionales basados en inteligencia artificial, ahorrarán tiempo en el proceso de relación con clientes.

encuesta chatbots

Acceso a la grabación del evento QualisOptima TECH

El evento está grabado en video, para su consulta por parte de profesionales del sector inmobiliario; puedes solicitar el acceso a través de esta página, o pulsando en la imagen:

QualisOptima tech

Si necesitas información para la gestión de un proyecto inmobiliario, consulta con un experto inmobiliario en tu zona:

Consulta Qualis Angel

vender con derramas

Cómo vender una vivienda con derramas

QualisOptima organiza una conferencia online y gratuita, bajo el título de «Cómo vender una vivienda con derramas«, para aclarar la responsabilidad de los propietarios a la hora de vender una propiedad con problemas de comunidad de vecinos.

Inscripción a la Conferencia «Vender piso con derramas»

De la mano de Inmobiliaria Ordunte, en Bilbao, la conferencia online se ofrece de manera gratuita a clientes de QualisOptima y a aquellas personas que tengan interés en vender su vivienda.

Bittoren Ahedo, abogado en LMA Abogados, será quien exponga las cuestiones principales de las propiedades con derramas y cómo gestionar su compraventa.

Iratxe Perea, Co-CEO de inmobiliaria Ordunte, moderará la ponencia.

Las agencias de QualisOptima cubren gran parte del territorio español; consulta dónde puedes encontrar a tu Qualis Angel más cercano.

Si te interesa asistir, inscríbete y recibirás tu invitación, que te dará derecho a presenciarla en tiempo real, a lanzar preguntas al experto y a recibir la grabación de la conferencia.

Temario de la conferencia

El ponente ha preparado un amplio temario, que cubre gran parte de las cuestiones más frecuentes a las que se enfrenta un propietario cuando quiere vender una vivienda sobre la que hay derramas o gastos pendientes:

1. la importancia de solicitar certificado de estar al corriente en los gastos
2. diferencias entre derrama y cuota extraordinaria
3. tener en cuenta si hay más comunidades (garajes, trasteros, mancomunidad)
4. discordancia entre la cuota de la comunidad informada por el propietario y la real
5. previsión de reforma o instalación a medio plazo
6. vicios ocultos
7. ampliación de la cuantía de una reforma una vez escriturada la vivienda, habiéndose pagado inicialmente por el vendedor.
8. derrama imprevista entre la firma del contrato privado y la escritura pública
9. acuerdo de cuota extraordinaria indefinida en previsión de derrama futura
10. cuota extraordinaria mensual para una derrama aprobada o préstamo de la comunidad
11. una vez aprobada en acta alguna obra, quiero vender, pero no hay presupuestos y se desconoce la cuantía
12. en la compra de un local, como compradores, como nos enteramos de qué gastos comunitarios nos corresponden
13. donde puedo conseguir los estatutos de una comunidad

Recuerda que, durante la conferencia, puedes formular las dudas que tengas, para que la moderadora las traslade al experto.

 

Si necesitas ayuda para comprar, vender o alquilar una propiedad inmobiliaria, consulta a tu Qualis Angel más cercano:

Consulta Qualis Angel

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Golden Visa: Inversión inmobiliaria en España y permiso de residencia

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