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Guía Práctica de la Plusvalía Municipal 2026: Cómo elegir el sistema de cálculo que te ahorre más dinero

20 de enero de 2026/en Inmobiliaria

Vender una vivienda es uno de los hitos financieros más importantes en la vida de una persona. Sin embargo, tras la alegría de la firma, suele aparecer una sombra: los impuestos. De todos ellos, el IIVTNU, más conocido como Plusvalía Municipal, es el que más confusión genera. ¿Sabías que desde la reforma legal de 2021 […]

Hombre cocinando en su vivienda habitual

¿Qué se considera legalmente «Vivienda Habitual»? Guía completa de requisitos y beneficios fiscales

13 de enero de 2026/en Inmobiliaria

En el sector inmobiliario, pocas etiquetas son tan valiosas como la de vivienda habitual. No es simplemente «la casa donde duermes»; es un estatus legal y fiscal que puede ahorrarte decenas de miles de euros en impuestos, desde la declaración de la renta hasta la plusvalía municipal o la herencia. Sin embargo, Hacienda es extremadamente […]

Guía Práctica de la Plusvalía Municipal 2026: Cómo elegir el sistema de cálculo que te ahorre más dinero

20 de enero de 2026/en Inmobiliaria

¿Qué se considera legalmente «Vivienda Habitual»? Guía completa de requisitos y beneficios fiscales

13 de enero de 2026/en Inmobiliaria

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Guía Práctica de la Plusvalía Municipal 2026: Cómo elegir el sistema de cálculo que te ahorre más dinero

20 de enero de 2026/en Inmobiliaria

¿Sabías que desde la reforma legal de 2021 ya no estás obligado a aceptar un único cálculo? Ahora tienes el poder de elegir entre dos sistemas. En esta guía te explicamos, de forma sencilla y clara, cómo funcionan el Método Real y el Método Objetivo, y analizamos cómo se aplica en las ciudades donde operamos: Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza y Pamplona.

Contenidos

1. ¿Qué es exactamente la Plusvalía Municipal?

Antes de entrar en números, es vital entender qué estamos pagando. A pesar de lo que dicta la lógica, este impuesto no grava la venta de la casa en sí (eso ya lo hace el IRPF), sino el incremento de valor del suelo sobre el que está construida.

Cuando compraste tu casa hace años, el terreno tenía un valor. Al venderla hoy, se supone que el entorno ha mejorado (infraestructuras, servicios, demanda) y, por tanto, el suelo vale más. Ese «beneficio» es lo que los ayuntamientos quieren recaudar.

El cambio que lo cambió todo

Hasta noviembre de 2021, el sistema era injusto: se pagaba siempre, incluso si habías perdido dinero con la venta. El Tribunal Constitucional tumbó ese modelo, y ahora el Gobierno permite elegir la fórmula que más te beneficie.

2. Los dos sistemas de cálculo: ¿Cuál te conviene más?

Aquí es donde entra la estrategia. Como vendedor, tienes dos opciones sobre la mesa.

A. El Método de Estimación Objetiva (La «fórmula del tiempo»)

Este método no mira cuánto has ganado realmente, sino cuánto tiempo has sido dueño de la casa.

• Cómo se calcula: Se toma el Valor Catastral del Suelo (disponible en tu recibo del IBI) y se le aplica un coeficiente que varía según los años que hayas tenido la propiedad.

• A quién beneficia: Generalmente a quienes venden una propiedad que ha subido muchísimo de valor real, pero cuyo valor catastral se ha mantenido estable. Es el método «matemático» que no entiende de burbujas inmobiliarias.

B. El Método Real (La «fórmula del beneficio»)

Este método es mucho más intuitivo: se basa en tu ganancia real.

• Cómo se calcula: Se resta el precio de compra al precio de venta. A esa diferencia se le aplica el porcentaje que representa el valor del suelo en el total de la valoración catastral.

• A quién beneficia: A personas que venden una vivienda tras pocos años de haberla comprado o en mercados donde los precios no han subido (o incluso han bajado). Si tu beneficio real es pequeño, este método suele ser el ganador.

3. Análisis Regional: La Plusvalía en tus ciudades

No es lo mismo vender en el centro de Madrid que en una zona foral como Pamplona. Cada ayuntamiento tiene sus propias reglas, tipos impositivos y bonificaciones.

Madrid: La ciudad de las bonificaciones

Madrid es conocida por tener una gestión muy dinámica de este impuesto.

• El detalle: El Ayuntamiento de Madrid suele aplicar tipos impositivos cercanos al máximo legal (alrededor del 29-30%), pero lo compensa con bonificaciones muy altas en casos de herencias (hasta el 95% si es la vivienda habitual).

• Consejo: Si vendes en Madrid capital, revisa siempre el método objetivo si has tenido la casa más de 20 años, ya que los coeficientes se moderan.

Gijón: Rigor en el régimen común

Gijón sigue el régimen común del Estado.

• El detalle: El tipo impositivo en Gijón suele situarse en el entorno del 20-25%. Es fundamental tener las escrituras de compra originales bien localizadas, ya que los procesos de comprobación suelen ser estrictos para validar el «Método Real».

Zaragoza: Equilibrio en el Valle del Ebro

Zaragoza ofrece un escenario intermedio.

• El detalle: El ayuntamiento maño permite reducciones por el valor catastral del suelo si este ha sido actualizado recientemente, lo que puede bajar la base imponible en el método objetivo.

Las Excepciones Forales: Bilbao, San Sebastián y Pamplona

Aquí es donde el artículo se vuelve técnico pero esencial. El País Vasco y Navarra tienen conciertos económicos propios. Esto significa que las leyes estatales de plusvalía no se aplican igual aquí.

• Bilbao y San Sebastián (Vizcaya y Guipúzcoa): Sus Haciendas Forales adaptaron la norma de forma muy similar a la estatal, pero con sus propios calendarios y coeficientes. En San Sebastián, por ejemplo, el mercado inmobiliario es tan caro que el Método Real suele arrojar cifras muy altas; por ello, el método objetivo (foral) suele ser un refugio común para el ahorro.

• Pamplona (Navarra): Navarra tiene su propia Ley Foral. Pamplona aplica sus propios coeficientes y tiene un sistema de recursos muy específico. Si vendes en Pamplona, la «Plusvalía Cero» (no pagar si pierdes dinero) también se aplica, pero bajo la normativa navarra.

4. Paso a paso: ¿Qué documentación necesito para calcularlo?

Para que tu agencia inmobiliaria te ayude a decidir, debes tener preparada esta «mochila de documentos»:

1. Escritura de Adquisición: La de cuando compraste (o el documento de herencia). Necesitamos saber el precio original y la fecha.

2. Escritura de Transmisión: La que vas a firmar ahora. El precio de venta es la clave del Método Real.

3. Último recibo del IBI: De aquí sacaremos el Valor Catastral del Suelo. Es un dato público pero tener el recibo agiliza todo.

5. El escenario de la «Plusvalía Cero»

Este es el punto que más gusta a nuestros clientes. Si vendes por menos dinero del que compraste, NO pagas plusvalía.

Imagina que compraste en el pico de la burbuja (2007) por 250.000 € y hoy vendes por 230.000 €. Tienes una pérdida de 20.000 €. Aunque el valor catastral del suelo diga que ha subido, la ley te protege: como no hay incremento de valor real, el impuesto es cero.

• Nota importante: Aun si es cero, en la mayoría de ciudades estás obligado a presentar la declaración (aunque sea con resultado negativo).

6. Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Cuánto tiempo tengo para pagar?

Tienes 30 días hábiles desde la firma en el notario. No te despistes, porque las multas por demora pueden ser del 5% al 20%. Si es por herencia, el plazo se amplía a 6 meses.

¿Puedo descontar los gastos de la reforma?

Esta es la pregunta del millón. En el IRPF sí puedes, pero en la Plusvalía Municipal la mayoría de ayuntamientos (especialmente en el régimen común) no permiten sumar el coste de las reformas al precio de compra para reducir el beneficio. Sin embargo, en algunas ciudades del País Vasco hay jurisprudencia que empieza a ser más flexible.

¿Qué pasa si el ayuntamiento me pasa el recibo y yo no estoy de acuerdo?

Siempre puedes pagar y luego presentar una «Rectificación de Autoliquidación». Es el camino más seguro para evitar recargos mientras peleas por tu dinero.

7. Conclusión: No decidas solo

Como has visto, la diferencia entre elegir un método u otro puede suponer miles de euros de diferencia. En nuestra agencia, no solo vendemos tu casa al mejor precio; también nos aseguramos de que el «mordisco» de los impuestos sea el mínimo legal posible.

Analizar los coeficientes de Madrid, entender el fuero de Pamplona o las particularidades de Gijón es parte de nuestro trabajo diario.

¿Estás pensando en vender? No dejes el cálculo de tu plusvalía para el último momento. Contacta con nosotros y realizaremos un estudio comparativo gratuito de ambos métodos para tu vivienda.

¿Qué se considera legalmente «Vivienda Habitual»? Guía completa de requisitos y beneficios fiscales

13 de enero de 2026/en Inmobiliaria

Sin embargo, Hacienda es extremadamente estricta con este término. No basta con estar empadronado. En este artículo, desglosamos los requisitos para que tu casa sea considerada habitual y qué ventajas conlleva en Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza y Pamplona.

Contenidos

1. Los 3 Requisitos de Hacienda para que sea «Vivienda Habitual»

Para que la Agencia Tributaria (y las Haciendas Forales) acepten que una propiedad es tu residencia habitual, deben cumplirse tres condiciones de forma simultánea:

A. El plazo de ocupación efectiva

Debes habitar la vivienda de manera real y efectiva en un plazo máximo de doce meses contados desde la fecha de adquisición o de finalización de las obras. Si compras una casa y la dejas vacía un año y medio por una reforma lenta, podrías perder el estatus antes de empezar.

B. El plazo de residencia mínima

Para consolidar este estatus, debes vivir en ella durante un periodo continuado de, al menos, tres años.

• La excepción: No se exige este plazo si hay causas justificadas que obliguen al cambio de domicilio, como una celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o cambio de empleo.

C. La prueba de residencia

Hacienda no solo mira el padrón. Utiliza el consumo de luz, agua, la dirección de recepción de notificaciones bancarias y hasta la ubicación del centro de salud donde te atienden para verificar que, efectivamente, vives allí.

2. Ventajas fiscales: Por qué te interesa que sea tu vivienda habitual

El mayor atractivo de este estatus reside en el ahorro económico. Estas son las tres grandes ventajas:

Exención por reinversión

Si vendes tu vivienda habitual y utilizas ese dinero para comprar otra vivienda habitual, no pagas IRPF por la ganancia patrimonial.

• Nota: Tienes un plazo de dos años para reinvertir el dinero. Es la herramienta de ahorro más potente para las familias que deciden mudarse.

Exención para mayores de 65 años

Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está 100% libre de impuestos, incluso si no compras otra casa. Este es un beneficio masivo que no se aplica a segundas residencias o apartamentos en la playa.

Deducciones en el IBI y Plusvalía

Muchos ayuntamientos ofrecen bonificaciones en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o en la plusvalía por herencia si el inmueble era la residencia habitual del fallecido o del contribuyente.

3. Análisis Regional: ¿Cómo cambia el concepto según tu ciudad?

Aunque la base es estatal, las ciudades donde estamos presentes tienen matices cruciales debido a sus regímenes fiscales (comunes o forales).

Madrid: El paraíso de las bonificaciones por herencia

En la Comunidad de Madrid, si heredas la vivienda habitual de tus padres, cuentas con una reducción en la base imponible del Impuesto de Sucesiones de hasta el 95% (con un límite de valor). Esto hace que heredar la casa familiar en Madrid sea mucho más económico que en otras regiones.

Gijón: Rigor en el régimen común

En Gijón (Asturias), se sigue la norma estatal del IRPF. Es vital que el vendedor en Gijón pueda demostrar el consumo de suministros si quiere aplicar la exención por reinversión, ya que la administración asturiana suele ser muy diligente en la comprobación de estos datos.

Zaragoza: El matiz de las familias numerosas

Zaragoza ofrece bonificaciones interesantes en el IBI para viviendas habituales de familias numerosas, que pueden llegar hasta el 60% o 70% dependiendo del valor catastral. Aquí, el estatus de «habitual» es la llave para acceder a estos descuentos anuales.

País Vasco (Bilbao y San Sebastián) y Navarra (Pamplona)

Aquí las reglas del juego cambian significativamente debido a sus Haciendas Propias.

• Bilbao y San Sebastián: En Vizcaya y Guipúzcoa, aún existen deducciones por inversión en vivienda habitual en la declaración de la renta anual, algo que desapareció en el resto de España en 2013. Esto permite que los propietarios en estas ciudades desgraven parte de su hipoteca cada año.

• Pamplona: Navarra tiene sus propios plazos y porcentajes para la exención por reinversión. Es fundamental consultar el calendario foral, ya que los plazos de construcción o rehabilitación pueden diferir de la ley estatal.

4. Diferencias entre Vivienda Habitual y Domicilio Fiscal

Es común confundirlos, pero son conceptos distintos que pueden meterte en problemas:

• Vivienda Habitual: Es un concepto físico y temporal (donde vives realmente).

• Domicilio Fiscal: Es el lugar donde Hacienda te localiza para enviarte notificaciones.

Si tu domicilio fiscal está en tu oficina pero reclamas deducciones por tu casa como vivienda habitual, Hacienda encenderá las alarmas. Siempre deben coincidir para evitar inspecciones.

5. ¿Qué ocurre con las plazas de garaje y trasteros?

Para que Hacienda considere que el garaje también es parte de la vivienda habitual (y por tanto disfrute de sus beneficios fiscales), deben cumplirse dos requisitos:

1. Haber sido adquiridos simultáneamente con la vivienda.

2. Estar en el mismo edificio o complejo urbanístico.

3. Un máximo de dos plazas de garaje por vivienda.

Si compraste tu plaza de garaje tres años después que el piso, a ojos de la ley, esa plaza es una «propiedad independiente» y no gozará de la exención por reinversión si vendes todo el conjunto.

6. Preguntas Frecuentes sobre Vivienda Habitual

¿Qué pasa si me divorcio y me voy de casa?

Si por sentencia judicial te ves obligado a abandonar tu vivienda habitual (y se queda en ella tu ex-cónyuge e hijos), para ti sigue siendo vivienda habitual a efectos de una futura venta. Esto te protege para no perder los beneficios fiscales.

¿Puedo tener dos viviendas habituales?

Rotundamente no. A efectos legales, solo puedes tener una. Si repartes tu tiempo al 50% entre dos casas, Hacienda considerará como habitual aquella en la que estés empadronado y donde tus consumos de energía sean mayores.

Si alquilo una habitación, ¿pierde el estatus de habitual?

No la pierde totalmente, pero los beneficios fiscales se reducen. La parte de la casa que tienes alquilada ya no se considera tu vivienda habitual, por lo que solo podrías aplicar exenciones sobre el porcentaje de superficie que ocupas tú.

7. Conclusión: La importancia de un buen asesoramiento

Como hemos visto, el término «vivienda habitual» es el eje sobre el cual giran los mayores ahorros fiscales al vender o heredar una propiedad. Un error en el plazo de ocupación o una falta de pruebas sobre los suministros pueden costar miles de euros en sanciones.

En nuestras inmobiliarias, nos encargamos de analizar tu situación específica en Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza o Pamplona para que tu operación sea segura y eficiente.

¿Vas a vender tu vivienda habitual y tienes dudas sobre cómo reinvertir el dinero? Contacta con nuestro equipo para una consultoría fiscal inmobiliaria personalizada.

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