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Gananciales o Separación de Bienes: Cómo afecta tu matrimonio a la compra y venta de tu casa

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

Cuando una pareja decide contraer matrimonio, a menudo se centra en la celebración y olvida que está firmando un contrato con profundas implicaciones patrimoniales. El régimen económico matrimonial es el conjunto de reglas que gestionan los bienes y las deudas de los esposos durante su unión y, lo más importante, tras su disolución. En el […]

Plusvalía Municipal: La guía definitiva para no pagar de más en tu venta o herencia

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

Si has vendido, heredado o recibido una vivienda en donación recientemente, te habrás encontrado con la Plusvalía Municipal. Este impuesto local grava, en teoría, el aumento de valor que ha experimentado el suelo sobre el que se asienta tu casa desde que la adquiriste hasta que te deshaces de ella. Tras la reforma de 2021, […]

Gananciales o Separación de Bienes: Cómo afecta tu matrimonio a la compra y venta de tu casa

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

Plusvalía Municipal: La guía definitiva para no pagar de más en tu venta o herencia

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

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Gananciales o Separación de Bienes: Cómo afecta tu matrimonio a la compra y venta de tu casa

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

En el mercado inmobiliario de ciudades como Madrid, San Sebastián o Pamplona, saber bajo qué régimen estás casado no es una formalidad, es una necesidad legal. De ello depende si puedes vender una casa sin el permiso de tu cónyuge o si una vivienda heredada entra o no en el «saco común» del matrimonio.

Contenidos

1. Sociedad de Gananciales: «Lo mío es nuestro»

Es el régimen por defecto en la mayor parte de España (territorio común). En este sistema, se hacen comunes para ambos cónyuges las ganancias o beneficios obtenidos indistintamente por cualquiera de ellos durante el matrimonio.

• Bienes Gananciales: Los salarios, los intereses de las cuentas bancarias y, por supuesto, las viviendas compradas con el dinero del trabajo de cualquiera de los dos.

• Bienes Privativos: Lo que cada uno tenía antes de casarse y lo que reciba durante el matrimonio por herencia o donación.

• Implicación en la venta: Para vender una vivienda ganancial, deben firmar ambos cónyuges. No importa si solo uno trabaja o si el dinero salió de su cuenta; legalmente, ambos son dueños al 50%.

2. Separación de Bienes: «Cada uno con lo suyo»

En este régimen, pertenecen a cada cónyuge los bienes que tuviese antes del matrimonio y los que adquiera después por cualquier título.

• Gestión Independiente: Cada esposo conserva la propiedad, administración y libre disposición de sus bienes. Puedes comprar o vender una vivienda sin necesidad de que tu cónyuge intervenga en la escritura.

• Propiedad compartida: Si compran una casa juntos, no es «ganancial», sino que pertenecen a ambos en la proporción que decidan (ej. 50-50 o 70-30), funcionando como un proindiviso.

• Protección ante deudas: Si uno de los cónyuges tiene un problema financiero o un embargo, este no afecta a los bienes del otro.

3. ¿Cómo saber en qué régimen estás casado según tu región?

España es un mosaico legal. Si no has firmado capitulaciones matrimoniales ante notario, el lugar donde te cases (o donde residas) determina tu régimen por defecto.

Madrid, Zaragoza, Gijón (Derecho Común)

En estas regiones, si no dices nada, el régimen por defecto es Sociedad de Gananciales.

• Zaragoza (Aragón): Ojo con el Derecho Foral Aragonés. Existe el «Derecho de Viudedad», que es una limitación a la libre disposición de los bienes incluso en separación de bienes, protegiendo al cónyuge supérstite sobre la vivienda habitual.

País Vasco (Bilbao y San Sebastián)

• Vizcaya (Bilbao): Tradicionalmente, rige el «Fuero de Vizcaya», cuya figura estrella es la Comunicación Foral de Bienes. Es un régimen muy potente que hace comunes todos los bienes, incluso los que se tenían antes de casarse, tras un tiempo de convivencia o tener hijos.

• Guipúzcoa (San Sebastián): Aquí rige el Código Civil común, por lo que el régimen por defecto es Gananciales, a menos que se pacte Separación de Bienes.

Pamplona (Navarra)

Navarra tiene su propia ley: el Fuero Nuevo.

• El régimen por defecto es la Sociedad de Conquistas. Es muy similar a los gananciales, pero con matices técnicos sobre cómo se gestionan los bienes y las deudas. En Pamplona, es habitual que los Notarios pregunten específicamente por la vecindad civil para aplicar correctamente el Fuero.

Cataluña y Baleares

Aunque no son tus zonas principales, es bueno saber que allí el régimen por defecto es la Separación de Bienes.

4. Comprar una vivienda: El peligro del «Dinero Privativo»

Un conflicto muy común ocurre cuando una pareja en gananciales compra una casa, pero uno de ellos aporta un dinero que heredó (dinero privativo).

• El error: Si no se especifica en la escritura que parte del dinero es privativo, la vivienda se presume ganancial al 100%.

• La solución: Hay que hacer una confesión de privatividad. El otro cónyuge admite ante notario que ese dinero no es común. No obstante, si hay hijos, esta confesión tiene límites legales.

5. Vender la Vivienda Habitual: La excepción de la firma

Este es el punto más importante para un vendedor. Incluso si estás en Separación de Bienes y la casa es solo tuya (porque la compraste soltero), si esa casa es la vivienda habitual de la familia, necesitas el consentimiento (la firma) de tu cónyuge para venderla.

El Código Civil (Art. 1320) protege el techo familiar. Si tu marido o mujer no firma, la venta puede ser anulada, aunque no sea dueño de ni un solo ladrillo.

6. Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Se puede cambiar de régimen después de casados?

Sí, en cualquier momento. Se hace mediante una escritura de Capitulaciones Matrimoniales. Es muy común pasar de gananciales a separación de bienes para proteger el patrimonio si uno de los dos va a emprender un negocio.

¿Qué pasa con la hipoteca en un divorcio?

Si la casa es ganancial, la deuda también lo es. En la liquidación de gananciales, se deberá decidir quién se queda la casa y quién asume la deuda, normalmente mediante una Extinción de Condominio.

¿Cómo pruebo mi régimen si me casé en el extranjero?

Necesitarás el certificado de matrimonio traducido y apostillado. En muchos países, el régimen se rige por la ley de la primera residencia común tras la boda.

Conclusión: Claridad antes de la firma

El régimen matrimonial es la estructura sobre la que se asienta tu patrimonio inmobiliario. Ya estés en Pamplona bajo el Fuero Nuevo o en Madrid bajo el Código Civil, conocer tus derechos y obligaciones te evitará bloqueos en la notaría y sorpresas en caso de separación.

Plusvalía Municipal: La guía definitiva para no pagar de más en tu venta o herencia

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

Tras la reforma de 2021, el sistema de cálculo cambió por completo para evitar que se cobrara el impuesto cuando el propietario vendía con pérdidas. En este artículo te explicamos cómo funciona el nuevo sistema, qué opciones tienes para pagar menos y cómo realizar los trámites en tu ciudad.

Contenidos

1. ¿Qué es la Plusvalía Municipal y cuándo se aplica?

El IIVTNU es un impuesto que recaudan los ayuntamientos. Se activa siempre que hay una transmisión de la propiedad de un terreno urbano (no se aplica en fincas rústicas).

¿Quién debe pagarla?

• En una venta: El vendedor es quien está obligado al pago, ya que es quien supuestamente obtiene el beneficio.

• En una herencia o donación: El heredero o donatario (quien recibe la casa) es el sujeto pasivo.

Regla de oro: Si demuestras que el valor de venta es inferior al valor por el que compraste en su día (pérdidas patrimoniales), el impuesto no se aplica. Esto es fundamental en zonas donde los precios han bajado o se han estancado.

2. Los dos métodos de cálculo: Tú eliges el más barato

Desde la última reforma, el contribuyente puede elegir entre dos sistemas de cálculo. El Ayuntamiento aplicará el que resulte más beneficioso para el ciudadano:

A. Método Objetivo (Multiplicadores)

Se basa en el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión. A ese valor se le aplican unos coeficientes o multiplicadores que el Ayuntamiento actualiza cada año según el tiempo que hayas tenido la propiedad.

• Ideal para: Propiedades que se han revalorizado muchísimo en el tiempo (compradas hace 20 años por un precio muy bajo).

B. Método de Plusvalía Real (Cálculo directo)

Se calcula la diferencia real entre el precio de compra y el precio de venta. Al resultado se le aplica el porcentaje que corresponde al valor del suelo dentro del total de la vivienda.

• Ideal para: Propiedades compradas recientemente o en las que el margen de beneficio ha sido pequeño.

3. Plazos para realizar el trámite

Los tiempos en la administración local son estrictos. Incumplirlos genera recargos e intereses de demora.

• Ventas y Donaciones: Tienes 30 días hábiles desde la fecha de la escritura.

• Herencias: Tienes 6 meses desde el fallecimiento. En este caso, se puede solicitar una prórroga de otros 6 meses (debe pedirse antes de que acabe el quinto mes).

4. Trámites y Gestión Regional: De Madrid a Pamplona

Cada ayuntamiento tiene su propia ordenanza y su propio tipo impositivo (el máximo legal es el 30%).

Madrid: Autoliquidación obligatoria

En el Ayuntamiento de Madrid, el proceso es de autoliquidación. Esto significa que el ciudadano debe rellenar el formulario en la web municipal, calcular la cuota y pagarla antes de presentar los papeles. No esperes a que te llegue una carta; debes moverte tú.

Zaragoza: Gestión telemática avanzada

Zaragoza ofrece un simulador muy preciso en su sede electrónica que permite comparar ambos métodos de cálculo antes de presentar la declaración. Es uno de los sistemas más transparentes para el contribuyente.

Gijón: Atención al valor del suelo

En Gijón, la revisión catastral de los últimos años ha elevado los valores del suelo en zonas costeras. Es vital revisar si la vivienda ha perdido valor real para evitar el pago mediante la presentación de las escrituras de compra y venta.

País Vasco y Navarra: Normativas Propias

Aquí el impuesto funciona de forma distinta debido a los regímenes forales.

• Bilbao y San Sebastián: Las Haciendas Forales de Vizcaya y Guipúzcoa establecen sus propias normas. En estas ciudades, el impuesto suele estar muy vinculado a la realidad del mercado y existen exenciones potentes para la vivienda habitual en ciertos supuestos sociales.

• Pamplona: El Ayuntamiento de Pamplona gestiona el impuesto con normativas propias de Navarra. El proceso de gestión suele ser muy eficiente y permiten fraccionamientos de pago con mayor facilidad que en el régimen común.

5. Pasos para abonar el impuesto

Independientemente de la ciudad, los pasos suelen ser:

1. Obtener copia de las escrituras: Necesitarás la escritura de adquisición (cuando la compraste) y la de transmisión (la nueva).

2. Acceder a la Sede Electrónica: La mayoría de ayuntamientos (Madrid, Pamplona, etc.) exigen o recomiendan el trámite digital.

3. Elegir el método de cálculo: Introduce los datos y el sistema te dirá cuál es la opción más económica.

4. Presentar la documentación: Junto al formulario, deberás adjuntar las escrituras y, a veces, el último recibo del IBI para verificar el valor catastral del suelo.

5. Pago o comunicación: Si hay cuota, realizas el pago. Si no hay incremento de valor (pérdidas), debes presentar igualmente una declaración de no sujeción para que el Ayuntamiento cierre el expediente.

6. Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Qué pasa si no pago la Plusvalía?

El Registro de la Propiedad avisa al Ayuntamiento de todas las ventas. Si no pagas voluntariamente, te llegará una liquidación de oficio con recargos de entre el 5% y el 20%, más intereses.

¿Puedo deducirme los gastos de la inmobiliaria o la reforma?

En el cálculo de la Plusvalía Municipal (IIVTNU), a diferencia del IRPF, no se suelen permitir deducciones por gastos de inversión o facturas de reforma, ya que el impuesto solo mira el valor del suelo, no la construcción.

¿Si heredo y luego vendo, pago dos veces?

Sí. Pagarás una plusvalía por recibir la herencia (como heredero) y otra plusvalía cuando vendas esa propiedad a un tercero (como vendedor).

Conclusión: Un impuesto que requiere asesoramiento

La Plusvalía Municipal ya no es un «pago ciego». Hoy en día, la diferencia entre elegir un método de cálculo u otro puede suponer un ahorro de miles de euros. En ciudades como San Sebastián o Madrid, donde el valor del suelo es muy elevado, realizar este trámite correctamente es fundamental.