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Impuesto de Sucesiones y Donaciones: La guía definitiva para entender qué pagarás por tu vivienda

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

Recibir una vivienda, ya sea por el fallecimiento de un familiar (Sucesión) o como un anticipo de la herencia en vida (Donación), es un momento de gran carga emocional, pero también un desafío administrativo y fiscal. El Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) es el peaje que el Estado exige por ese incremento patrimonial gratuito. […]

El «derecho de preferencia»: ¿Puede alguien quitarle la casa a tu comprador en el último momento?

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

Imagina que después de meses de visitas, negociaciones y trámites, por fin encuentras al comprador ideal para tu casa en el centro de San Sebastián o en un barrio de Madrid. Tenéis el contrato de arras firmado y la cita en la notaría programada. De repente, recibes una notificación: un tercero (un inquilino o incluso […]

Impuesto de Sucesiones y Donaciones: La guía definitiva para entender qué pagarás por tu vivienda

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

El «derecho de preferencia»: ¿Puede alguien quitarle la casa a tu comprador en el último momento?

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

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Impuesto de Sucesiones y Donaciones: La guía definitiva para entender qué pagarás por tu vivienda

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

En España, este impuesto está cedido a las Comunidades Autónomas, lo que ha creado un mapa fiscal dispar. Mientras que en algunas regiones recibir la casa de tus padres es prácticamente gratuito, en otras puede obligar a los herederos a renunciar a la herencia. En este artículo explicamos cómo funciona y qué particularidades tiene en las zonas donde operamos: Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza y Pamplona.

Contenidos

1. El Pilar del Impuesto: Los Grupos de Parentesco

Antes de mirar las tablas de tipos impositivos, lo primero que hace Hacienda es clasificarte en un «Grupo de Parentesco». Este grupo determina qué reducciones y bonificaciones podrás aplicar. Cuanto más lejano es el parentesco, más caro es el impuesto.

• Grupo I: Descendientes y adoptados menores de 21 años. Es el grupo más protegido. En casi todas las comunidades (especialmente en Madrid, País Vasco y Navarra), el pago es simbólico o inexistente debido a las altas reducciones.

• Grupo II: Descendientes y adoptados de 21 años o más, cónyuges, ascendientes y adoptantes. Es el caso más común en nuestras oficinas (hijos que heredan de padres). Aunque están muy protegidos, la factura puede variar según la comunidad autónoma.

• Grupo III: Colaterales de segundo y tercer grado (hermanos, tíos, sobrinos) y ascendientes/descendientes por afinidad. Aquí la factura fiscal empieza a subir de forma alarmante. En muchas regiones las bonificaciones desaparecen o son mínimas. Recibir la casa de un tío soltero puede suponer perder hasta el 30% o 40% de su valor en impuestos.

• Grupo IV: Colaterales de cuarto grado (primos), grados más distantes y extraños (amigos, parejas de hecho no inscritas). Es el escenario más gravoso. Hacienda trata estas transmisiones con tipos impositivos muy altos y sin apenas reducciones.

2. ¿Cuándo y cómo se aplica?

El factor determinante para saber qué normativa se aplica no es solo el valor de la vivienda, sino la residencia y la ubicación.

• Sucesiones: Se liquida en la comunidad donde el fallecido tuvo su residencia habitual los últimos 5 años. Se tiene un plazo de 6 meses (prorrogables a 12).

• Donaciones: En el caso de viviendas, se liquida en la comunidad donde esté situado el inmueble. El plazo es de apenas 30 días hábiles.

3. Análisis Regional: Diferencias y Bonificaciones

Madrid: El modelo de bonificación al 99%

Madrid aplica una bonificación del 99% en la cuota para los Grupos I y II. Esto significa que un hijo que hereda un piso de 500.000 € en el Barrio de Salamanca pagará una cantidad mínima. Recientemente, Madrid ha introducido bonificaciones para el Grupo III (hermanos y sobrinos), aunque son menores (alrededor del 15%-25%), lo que la sigue posicionando como la región más atractiva fiscalmente.

Aragón (Zaragoza): La importancia de la Vivienda Habitual

En Zaragoza, la reducción por heredar la vivienda habitual del fallecido puede llegar al 99% con un límite de valor. Sin embargo, para los Grupos I y II, las reducciones son potentes solo hasta ciertos límites de base imponible. Superados esos umbrales, Aragón es notablemente más caro que Madrid o el País Vasco.

Asturias (Gijón): El mínimo exento de 300.000 €

Asturias cuenta con un mínimo exento para hijos y cónyuges: si la herencia no supera los 300.000 €, no se paga impuesto. No obstante, si la vivienda en Gijón está valorada por encima y se suma el dinero en cuentas, el exceso tributa con tipos progresivos que pueden ser elevados.

País Vasco y Navarra: Estabilidad Foral

• Navarra (Pamplona): Aplica un tipo fijo muy reducido para los Grupos I y II (normalmente el 0,8%). Es un sistema predecible y muy ventajoso para herencias directas.

• País Vasco (Bilbao y San Sebastián): Existe una exención para los Grupos I y II hasta los 400.000 € de base imponible. A partir de ahí, se aplica un tipo muy bajo (1,5%). En el País Vasco, la vivienda habitual suele estar exenta en un 95% adicional con ciertos requisitos de mantenimiento.

4. El «Valor de Referencia»: El nuevo invitado de Hacienda

Desde 2022, ya no tributas por el valor que tú crees que tiene la casa o por el que figura en la escritura antigua. Hacienda utiliza el Valor de Referencia del Catastro. Este valor es el mínimo legal para liquidar el impuesto. Si el valor de mercado es menor (por ejemplo, porque la casa está en mal estado), hay que realizar una tasación pericial para contradecir al Catastro, un trámite que gestionamos habitualmente para nuestros clientes.

5. Donación vs. Sucesión: El riesgo del IRPF

Mucha gente piensa que donar en vida en Madrid (bonificado al 99%) es la mejor opción. Sin embargo, hay un riesgo oculto: la ganancia patrimonial en el IRPF del donante.

Si un padre dona un piso a su hijo, el padre debe declarar en su Renta la diferencia entre lo que le costó el piso hace 30 años y su valor actual. Esto puede generar una factura de IRPF de miles de euros que la gente no suele prever. En la sucesión (herencia), esta «plusvalía del muerto» está exenta de IRPF.

Conclusión

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones es un puzzle complejo donde el Grupo de Parentesco y la Comunidad Autónoma dictan la sentencia final. En mercados de alto valor como San Sebastián o Madrid, no contar con una estrategia fiscal previa puede suponer que una parte importante del patrimonio familiar acabe en las arcas públicas.

El «derecho de preferencia»: ¿Puede alguien quitarle la casa a tu comprador en el último momento?

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

No es una pesadilla, es la ejecución del derecho de tanteo y retracto. Estos dos conceptos jurídicos actúan como un «derecho de adquisición preferente» que otorga a ciertas personas o entidades la facultad de comprar una propiedad con prioridad sobre cualquier otro interesado. En este artículo desgranamos qué significan, en qué se diferencian y cómo afectan a tu venta.

Contenidos

1. Tanteo y Retracto: Dos caras de la misma moneda

Aunque suelen mencionarse juntos, ocurren en momentos distintos del proceso de venta. La diferencia principal radica en cuándo se ejerce el derecho:

A. El Derecho de Tanteo (Antes de la venta)

Es la facultad de comprar un bien antes de que se formalice la venta a un tercero, igualando las condiciones y el precio que el vendedor ya había pactado con ese tercero.

• Cómo funciona: El vendedor tiene la obligación de notificar fehacientemente (normalmente por burofax) al titular del derecho su intención de vender, el precio y las condiciones. El titular tiene un plazo para decir: «Me la quedo yo».

B. El Derecho de Retracto (Después de la venta)

Es la facultad de «deshacer» una venta ya realizada para subrogarse en el lugar del comprador. Ocurre cuando el vendedor no notificó la intención de venta o cuando vendió en condiciones distintas a las comunicadas.

• Cómo funciona: El titular del derecho acude al nuevo comprador, le devuelve el precio pagado y los gastos, y se queda con la propiedad. Es una situación traumática para el comprador original, que pierde la casa por un error de comunicación del vendedor.

2. ¿Quiénes tienen estos derechos de preferencia?

No cualquiera puede ejercer estos derechos. En España, los casos más habituales son:

1. Inquilinos (Arrendamientos Urbanos): Según la LAU, si vendes un piso alquilado, el inquilino tiene preferencia (salvo que haya renunciado a este derecho en el contrato).

2. Copropietarios (Proindivisos): Si vendes tu parte de una herencia a un extraño, el resto de los herederos tienen derecho de retracto.

3. Colindantes: En fincas rústicas, los vecinos de la parcela tienen preferencia para evitar la fragmentación de la tierra.

4. La Administración Pública: Ayuntamientos y Comunidades Autónomas tienen derecho de tanteo y retracto sobre viviendas protegidas (VPO) o en zonas declaradas «tensionadas».

3. Análisis Regional: El papel de los Ayuntamientos en 2026

La aplicación de estos derechos varía enormemente según la normativa local, especialmente tras las últimas reformas legislativas.

Madrid y Zaragoza: El foco en la VPO

En Madrid y Zaragoza, el derecho de tanteo y retracto de la Administración se centra casi exclusivamente en las viviendas de protección pública. Antes de vender una VPPB o VPPL, es obligatorio notificar a la Comunidad. Si no se hace, la Administración puede ejercer el retracto y «quitarle» la casa al comprador hasta varios años después.

Gijón: Protección del patrimonio y vivienda social

En Asturias, el Principado utiliza activamente estos derechos para ampliar su parque público de vivienda en zonas con poca oferta. En Gijón, es vital comprobar si la vivienda está sujeta a algún plan de rehabilitación pública que otorgue preferencia a la administración local.

País Vasco (Bilbao y San Sebastián) y Navarra (Pamplona)

Aquí es donde estos derechos son más «agresivos» y frecuentes:

• Navarra: El Gobierno de Navarra tiene derecho de tanteo y retracto sobre todas las VPO de forma permanente. En Pamplona, el proceso de notificación es telemático y obligatorio; ignorarlo supone la nulidad de la venta.

• País Vasco: Con la nueva normativa de vivienda, en Bilbao y San Sebastián, el Gobierno Vasco ha ampliado sus derechos de adquisición preferente en áreas tensionadas para evitar la especulación. Es fundamental que la inmobiliaria verifique si el inmueble está en una zona de «especial protección» antes de firmar las arras.

4. Los plazos: El reloj que marca la venta

El factor tiempo es el que genera más ansiedad en los propietarios.

• En el tanteo: Una vez notificado el inquilino o la administración, suelen tener un plazo de 30 días naturales para contestar. Si no dicen nada, puedes vender libremente.

• En el retracto: El plazo para que el beneficiario «deshaga» la venta suele ser de 30 días desde que tiene conocimiento de la venta (a través de la inscripción en el Registro de la Propiedad o la entrega de la copia de la escritura).

5. ¿Se puede renunciar a estos derechos?

Es la pregunta que más nos hacen los compradores.

• Inquilinos: En la mayoría de los contratos de alquiler modernos, se incluye una cláusula donde el inquilino renuncia expresamente a los derechos de tanteo y retracto. Esto da mucha tranquilidad al vendedor.

• Administración Pública: No se puede renunciar. Es una potestad legal. Lo único que se puede hacer es cumplir estrictamente con los plazos de notificación para que el derecho caduque y la venta sea segura.

6. Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Qué pasa si vendo por un precio inferior al notificado?

Si notificaste al inquilino que venderías por 200.000 € pero acabas firmando en notaría por 180.000 €, el inquilino puede ejercer el derecho de retracto y quedarse la casa por esos 180.000 €, ya que las condiciones han cambiado a su favor.

¿El tanteo y retracto afecta a las donaciones o herencias?

No. Estos derechos suelen activarse solo en transmisiones onerosas (compraventas). Si regalas la casa a tu hijo o la dejas en herencia, el inquilino o la administración no pueden intervenir.

¿Quién paga los gastos si se ejerce el retracto?

Si un tercero ejerce el retracto, debe reembolsar al comprador original el precio de la venta, los gastos del contrato (notaría, registro) y cualquier pago legítimo hecho para la venta. El vendedor, por su parte, podría enfrentarse a reclamaciones por daños y perjuicios si no informó debidamente de la existencia de este derecho.

Conclusión: La notificación es tu mejor escudo

El derecho de tanteo y retracto no tiene por qué ser un problema si se gestiona con antelación. En ciudades como Pamplona, San Sebastián o Madrid, donde la administración está muy presente en el mercado inmobiliario, el papel de un experto es fundamental para realizar las notificaciones en tiempo y forma.