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Formas de cancelar Hipotecas y Embargos

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

Cuando solicitas una Nota Simple de tu vivienda en el Registro de la Propiedad, lo ideal es que aparezca el término «Libre de Cargas». Sin embargo, es muy común encontrar anotaciones de hipotecas que ya pagamos hace años o, en casos más complejos, embargos de los que no teníamos constancia o que creíamos resueltos. Para […]

Proindiviso: Guía completa para gestionar y vender una propiedad compartida

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

«Tengo la mitad de una casa con mi ex-pareja», «He heredado un tercio de un piso con mis hermanos y no nos ponemos de acuerdo». Estas frases son el pan de cada día en nuestras oficinas. Legalmente, esta situación se denomina proindiviso. Un proindiviso no es otra cosa que un derecho de propiedad compartido sobre […]

Formas de cancelar Hipotecas y Embargos

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

Proindiviso: Guía completa para gestionar y vender una propiedad compartida

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

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Formas de cancelar Hipotecas y Embargos

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

Para vender una propiedad en ciudades con mercados tan exigentes como San Sebastián o Madrid, estas cargas deben desaparecer. No se trata solo de un trámite burocrático; es una garantía de seguridad jurídica para el comprador. En este artículo te explicamos todas las formas legales de cancelar estas anotaciones.

Contenidos

1. Formas de cancelar una Hipoteca

Existen tres vías principales para eliminar la «mancha» de la hipoteca en el Registro de la Propiedad:

A. Cancelación Administrativa (Por pago y escritura)

Es el método más habitual. Una vez que has terminado de pagar el préstamo al banco, el proceso es:

1. Certificado de Deuda Cero: El banco te lo entrega (gratuitamente por ley).

2. Escritura Notarial: Un apoderado del banco acude a la notaría para firmar la escritura de cancelación.

3. Impuesto (IAJD): Se presenta el modelo 600 (exento de pago, pero obligatorio).

4. Registro: Se lleva la documentación para que el registrador elimine la carga.

B. Cancelación por Caducidad (La vía del tiempo)

Si pagaste la hipoteca hace mucho tiempo y no quieres pasar por el notario, existe la caducidad legal. Según el Artículo 82 de la Ley Hipotecaria, una hipoteca prescribe a los 20 años desde la fecha de vencimiento del último pago (más un año de margen).

• Ventaja: Es gratuita y se solicita mediante una instancia privada al registrador.

• Inconveniente: Si necesitas vender la casa ya, no puedes esperar a que pasen dos décadas.

C. Cancelación por Redención o Consolidación

Menos común, ocurre cuando la persona que debe el dinero y la que tiene el derecho de cobro pasan a ser la misma (por ejemplo, por una herencia compleja o fusión de entidades).

2. Los Embargos: ¿Cómo se eliminan de la nota simple?

Un embargo es una carga forzosa impuesta por un juez o una administración (Hacienda, Ayuntamiento, Seguridad Social) para asegurar el cobro de una deuda.

A. Cancelación por Pago y Mandamiento

Si pagas la deuda que originó el embargo:

1. Debes solicitar a la entidad acreedora (ej. el Juzgado o la AEAT) un Mandamiento de Cancelación de Embargo.

2. Este documento oficial se presenta en el Registro de la Propiedad para que el registrador proceda a borrar la anotación.

3. Ojo: El embargo no desaparece automáticamente al pagar la deuda; el mandamiento es el «borrador» oficial.

B. Cancelación por Caducidad (4 años)

A diferencia de la hipoteca, las anotaciones preventivas de embargo tienen una vida mucho más corta: caducan a los 4 años desde su fecha de anotación, a menos que el acreedor solicite una prórroga.

• Si ves un embargo de hace 6 años en tu Nota Simple y no ha sido prorrogado, puedes solicitar su cancelación por caducidad mediante una instancia al Registro.

3. Análisis Regional: Trámites en nuestras ciudades

Madrid y Zaragoza: Agilidad en el IAJD

En estas comunidades, la presentación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados para cancelaciones de hipoteca está totalmente digitalizada. En Madrid, el uso del certificado digital permite que el trámite ante la Hacienda autonómica sea casi instantáneo, facilitando que la venta no se detenga.

Gijón: Coordinación con el Registro

En Asturias, los Registros de la Propiedad suelen ser muy rigurosos con los Mandamientos de Cancelación de Embargos judiciales. Es fundamental que el documento sea el original firmado por el Letrado de la Administración de Justicia (antiguo secretario judicial), ya que las copias simples suelen ser rechazadas.

Bilbao, San Sebastián y Pamplona: Fiscalidad Foral

En el País Vasco y Navarra, la gestión del impuesto de cancelación (aunque esté exento) se realiza ante las Haciendas Forales.

• Navarra: El Servicio de Riqueza Territorial es muy eficiente cruzando datos. Si existe un embargo municipal en Pamplona, una vez pagado, la comunicación interna suele ser rápida, pero siempre recomendamos solicitar el mandamiento físico para mayor seguridad en la venta.

• País Vasco: Debido a la fuerte protección de la propiedad, en Bilbao y San Sebastián se recomienda que, ante un embargo caducado, se pida una «certificación de cargas» antes de salir a la venta para asegurar que no hay prórrogas de última hora entrando en el Registro.

4. Diferencias entre Carga Hipotecaria y Embargo

Característica	Hipoteca	Embargo
Naturaleza	Voluntaria (Tú la pides).	Forzosa (Te la imponen).
Caducidad	20 años + 1 año	4 años (prorrogables)
Documento para borrarla	Escritura Notarial	Mandamiento Judicial/Admin
Coste de registro	Aranceles registrales (fijo)	Aranceles registrales (fijo)

5. El peligro de los «Embargos de Sobras»

Un error común en herencias o divorcios es encontrar embargos de la Seguridad Social o de ayuntamientos que ya fueron pagados en su día pero cuya «orden de borrado» nunca llegó al Registro. Esto puede bloquear una firma en notaría de un día para otro. Por eso, en nuestra inmobiliaria realizamos una auditoría registral preventiva de cada piso que ponemos a la venta.

Conclusión: No dejes las cargas para el final

Ya sea una hipoteca antigua en el centro de Pamplona o un pequeño embargo administrativo en un barrio de Madrid, estas anotaciones son obstáculos que pueden hacer que un comprador pierda el interés o que un banco deniegue la financiación al interesado. La limpieza registral es el primer paso de una venta de éxito.

Proindiviso: Guía completa para gestionar y vender una propiedad compartida

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

Un proindiviso no es otra cosa que un derecho de propiedad compartido sobre un bien que no se puede dividir físicamente sin que pierda su valor (como una vivienda). Aunque sobre el papel parece sencillo, el proindiviso es una de las fuentes de conflicto jurídico más comunes en España. En este artículo te explicamos cómo funciona, qué derechos tienes y, sobre todo, cómo puedes salir de él de la forma más ventajosa posible.

Contenidos

1. ¿Qué es legalmente un proindiviso?

El proindiviso (o comunidad de bienes) existe cuando la propiedad de una cosa pertenece a varias personas en común. Está regulado en el Código Civil (Artículos 392 y siguientes), y su característica principal es que ninguna de las partes tiene el derecho exclusivo sobre una zona concreta de la casa (no puedes decir «esta habitación es mía y el salón es tuyo»), sino que todos tienen una cuota abstracta (un porcentaje) sobre el total.

Orígenes habituales del proindiviso:

• Herencias: Varios herederos reciben una misma propiedad.

• **Divorcios o separaciones: Una pareja compró una vivienda a medias y ahora deben decidir qué hacer con ella.

• Inversiones conjuntas: Amigos o socios que compran un inmueble para rentabilizarlo.

2. Requisitos imprescindibles (Las 3 reglas de oro)

Para que Hacienda acepte que no pagues impuestos, debes cumplir tres requisitos de forma estricta:

A. El concepto de «Vivienda Habitual»

No sirve para segundas residencias o apartamentos de vacaciones.

• La que vendes: Debes haber vivido en ella de manera efectiva durante un periodo continuado de al menos tres años.

• La que compras: Debe convertirse en tu residencia habitual en un plazo máximo de doce meses desde la compra o terminación de las obras.

B. El plazo de los dos años

Hacienda te da un margen temporal. La compra de la nueva casa debe realizarse en un periodo no superior a dos años, que pueden ser:

• Dos años después de haber vendido la antigua.

• Dos años antes de vender la antigua (compras primero y vendes después).

C. La reinversión del importe neto

Este es el punto donde más errores se cometen. Para que la exención sea del 100%, debes reinvertir todo el dinero que te quede de la venta tras pagar la hipoteca y los gastos.

La fórmula clave:

Importe a reinvertir = Precio de Venta – Gastos (Inmobiliaria, Plusvalía) – Hipoteca pendiente cancelada.

Si te sobra dinero y decides no meterlo en la nueva casa, tendrás que pagar impuestos por la parte proporcional de la ganancia que no hayas reinvertido.

3. ¿Cómo proceder? Paso a paso

Si estás en medio de una operación de cambio de casa, estos son los pasos que debes seguir para asegurar el beneficio fiscal:

1. Cálculo previo: Antes de vender, pide a tu agencia inmobiliaria un estudio de la ganancia patrimonial prevista. Así sabrás exactamente cuánto dinero debes gastar en la nueva casa para que el impuesto sea cero.

2. La firma ante notario: Al vender, asegúrate de que en la escritura quede claro que la vivienda es tu residencia habitual.

3. La declaración de la Renta (IRPF): Este es el paso crucial. En el año siguiente a la venta, debes comunicar a Hacienda en tu declaración que te acoges a la exención por reinversión.

• Si ya has comprado la nueva, aportas los datos.

• Si aún no has comprado, comunicas tu compromiso de reinvertir en los próximos dos años.

4. Guardar facturas: Conserva todas las facturas de la venta (inmobiliaria, notaría, registro, impuesto de plusvalía) y las de la nueva compra.

4. Análisis Regional: Diferencias entre nuestras ciudades

El mapa fiscal de España no es uniforme. Dependiendo de dónde vendas y compres, las reglas cambian:

Madrid, Gijón y Zaragoza (Régimen Común)

Estas ciudades se rigen por la Ley Estatal del IRPF.

• Vigilancia: La Agencia Tributaria (AEAT) es muy estricta con el empadronamiento. Si dices que es tu vivienda habitual pero tu consumo de luz es mínimo, te denegarán la exención.

• Mayores de 65 años: En estas ciudades, si tienes más de 65 años, la exención es automática. No necesitas comprar otra casa para no pagar impuestos por la venta de tu vivienda habitual.

Bilbao y San Sebastián (Haciendas Forales de Vizcaya y Guipúzcoa)

El País Vasco tiene sus propias normas de IRPF.

• Deducciones por inversión: Históricamente, el País Vasco ha mantenido deducciones por compra de vivienda habitual que en el resto de España desaparecieron.

• Plazos: Es fundamental revisar los plazos específicos forales, que aunque suelen ser de dos años, tienen matices en cuanto a viviendas en construcción (cooperativas).

Pamplona (Hacienda Foral de Navarra)

Navarra tiene su propio Fuero Nuevo y normativa tributaria.

• Exención por reinversión: Funciona de forma muy similar a la estatal, pero con formularios y plazos de comunicación específicos ante la Hacienda Foral de Navarra.

• Requisito de convivencia: En Navarra son especialmente meticulosos con la comprobación de que la unidad familiar completa se traslada a la nueva vivienda para validar la exención.

5. Los grandes beneficios de la exención

• Liquidez inmediata: Te permite disponer de todo el capital de la venta para dar una entrada mayor o reducir la hipoteca de la nueva casa.

• Preservación del patrimonio: Evitas que entre el 19% y el 28% de tu beneficio se «evapore» en impuestos, permitiéndote acceder a viviendas de mejor calidad o en mejores zonas.

• Efecto multiplicador: Al no pagar impuestos, tu capacidad de compra aumenta, lo que te permite negociar mejor en mercados competitivos como el de Madrid o San Sebastián.

6. Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Qué pasa si la nueva casa es más barata que la anterior?

Si vendes por un neto de 200.000 € y compras por 180.000 €, has reinvertido el 90%. El 10% restante (20.000 €) tributará como ganancia patrimonial. Solo pagarás impuestos por ese «sobrante».

¿Puedo usar el dinero para reformar la casa que he comprado?

Sí, siempre que las obras de rehabilitación terminen dentro del plazo de los dos años y sean consideradas «obras de rehabilitación» según la normativa de IRPF (no sirve solo pintar).

¿Y si vendo con pérdidas?

Si vendes por menos de lo que compraste, no hay ganancia patrimonial, por lo que no hay impuesto que pagar. En ese caso, la exención por reinversión no es necesaria porque no hay «beneficio» que gravar.

Conclusión: Una estrategia que requiere precisión

La exención por reinversión es el mejor aliado de quien decide cambiar de vida y de hogar. Sin embargo, un error en el cálculo de los plazos o no declarar correctamente la intención de reinvertir en el IRPF puede convertir el ahorro en una sanción de Hacienda.

En nuestras agencias en Madrid, Gijón, Bilbao, San Sebastián, Zaragoza y Pamplona, no solo nos encargamos de encontrar al comprador ideal, sino que realizamos un estudio fiscal previo para que sepas exactamente cuánto puedes ahorrarte gracias a la reinversión.