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Cómo vender piso y gestionar un proyecto de obra nueva para tu casa

19 de mayo de 2022/en Inversión Inmobiliaria

Resumimos los puntos claves de la Conferencia sobre «Cómo vender tu piso para edificar tu casa«, impartida por Tolo Oliver, Director de Alma Inversiones. Como en otras ocasiones, la sesión se ha grabado para que se pueda consultar: ¿Es más rentable comprar una casa o construirla? En un estudio realizado en varias localizaciones de España […]

Los modelos de negocio y los retos del sector inmobiliario

12 de mayo de 2022/en Inmobiliaria

Agalin, la Asociación que representa a las agencias inmobiliarias de Galicia, organizó en Mayo de 2022 su tercer Congreso Inmobiliario, con importante participación de representantes de las agencias de QualisOptima. Resumimos las intervenciones de cada uno de ell@s: ¿Qué visión tienen los consumidores sobre las empresas inmobiliarias? César Nozal, gerente de Agencia La Playa y […]

Cómo vender piso y gestionar un proyecto de obra nueva para tu casa

19 de mayo de 2022/en Inversión Inmobiliaria

Los modelos de negocio y los retos del sector inmobiliario

12 de mayo de 2022/en Inmobiliaria

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Cómo vender piso y gestionar un proyecto de obra nueva para tu casa

19 de mayo de 2022/en Inversión Inmobiliaria

Resumimos los puntos claves de la Conferencia sobre «Cómo vender tu piso para edificar tu casa«, impartida por Tolo Oliver, Director de Alma Inversiones.

Como en otras ocasiones, la sesión se ha grabado para que se pueda consultar:

Contenidos

¿Es más rentable comprar una casa o construirla?

En un estudio realizado en varias localizaciones de España (Bilbao, Gijón, Palma), comprobamos que el precio es, de media, un 30% más caro comprar vivienda de obra nueva que de segunda mano.

La rentabilidad de hacer un proyecto propio de obra nueva, radica en que nos ahorraremos el beneficio promotor, que ronda un 30% del proyecto.

Al comprar una vivienda, hay que hacer una aportación de un 30% de fondos propios, financiando el resto con un préstamo hipotecario.

En cambio, con la fórmula de autopromoción, la aportación se reduce, en un porcentaje mayor si se vende la vivienda anterior.

La planificación del proyecto de autopromoción

Este proyecto de inversión es muy importante, por lo que se recomienda contar con el asesoramiento de un Qualis Angel.

Lo primero es identificar lo que se pertenece, en este caso, una vivienda y unos fondos propios.

Lo segundo es analizar lo que se necesita: vender la vivienda y el préstamo autopromotor.

Después se consulta la necesidad: calcular y planificar tiempos y pagos.

El estudio de viabilidad, junto con un análisis de Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas (FODA):

Tu nuevo hogar en 16 pasos

El proceso del proyecto se inicia con la valoración de la vivienda, el estudio de ahorros o fondos propios que se pueden aportar y el de viabilidad.

El presupuesto debe incluir los gastos de construcción y todos los que intervienen en el proyecto (técnicos, trámites,, licencias).

La búsqueda y selección de suelo, finaliza con una propuesta de compra, procediendo a opcionarlo (y no comprarlo), para evitar invertir una gran cantidad inicial.

Se presenta el proyecto básico y una vez elegido el constructor, se solicita la licencia de la obra.

Se vende la propiedad y al conseguir la licencia, se ejecuta el suelo a nuestro nombre.

Se compra el suelo sobre el que edificar, se procede a la construcción, se realiza el seguimiento de la obra y, una vez finalizada la obra, comprobando que todo es acorde a nuestros objetivos, se puede disfrutar de la vivienda.

¿Cuánto vale la casa que quiero vender?

Es la clave para tomar ese valor como referencia y hacer los cálculos de a qué nivel de proyecto puedo llegar, con un cash para aportar, además de los fondos propios.

Hay cuestiones que determinan el valor de mercado de la propiedad y otras que no.

Tu Qualis Angel te ayudará a calcular un valor real de la vivienda al que se puede vender.

Los pagos que se realizan en el proyecto de autopromoción

El primer pago corresponde a la compra del suelo, cuando se procede a opcionar el suelo.

Después se presenta el proyecto básico y se pagan unas tasas (el impuesto sobre Construcción).

Más tarde se aportará el resto del dinero.

Al comprar el suelo, se pide el préstamo de autopromoción.

Según las certificaciones del proceso de obra, el banco irá haciendo unas aportaciones.

Después del final de obra, se escritura y se pagan los gastos de escritura de obra nueva.

Un pequeño gasto final es el alta de todos los servicios y suministros.

Consulta la grabación de la Conferencia, para ver el detalle de cada paso del proyecto, los gastos que influyen en el cash flow y ejemplos prácticos sobre la viabilidad financiera del proyecto:

Conclusiones

evita comprar el terreno a una persona jurídica, porque hay que pagar el 21% de IVA y el AJD (aprox el 1,5%); comprando a un particular, solo se paga el ITP (aprox el 8%),
calcular el valor de mercado del proyecto cuando finalice, comparando el precio de venta de la vivienda actual y el precio de compra del terreno, para determinar la rentabilidad,
se debería conseguir que el préstamo autopromotor financie el 40% del valor del suelo, el 100% del coste del proyecto, a un tipo fijo del 2%-3%,, con 3-4 certificaciones a lo largo del proceso del proyecto,
certifica que eres el propietario del suelo y ten presentado el proyecto básico y la licencia de obra en vigor,
se recomienda el asesoramiento de un experto en este tipo de operaciones inmobiliarias, tanto para la compra de suelo, proyecto de construcción, como para vender la propiedad.

Consulta con tu Qualis Angel más cercana, para que te guíe en el proyecto.

Si solicitas acceso a la grabación, también podrás dar tu opinión sobre la charla, enviar consultas al ponente y proponer nuevos temas que te interesen sobre el proceso de compraventa inmobiliaria.

Los modelos de negocio y los retos del sector inmobiliario

12 de mayo de 2022/en Inmobiliaria

Agalin, la Asociación que representa a las agencias inmobiliarias de Galicia, organizó en Mayo de 2022 su tercer Congreso Inmobiliario, con importante participación de representantes de las agencias de QualisOptima.

Resumimos las intervenciones de cada uno de ell@s:

Contenidos

¿Qué visión tienen los consumidores sobre las empresas inmobiliarias?

César Nozal, gerente de Agencia La Playa y Presidente de QualisOptima, participante en la mesa redonda sobre el sector inmobiliario, moderado por Nello D’Angelo, con Moisés Ruiz, Gerad Duelo y Paulo Calado.

Su empresa se engloba en la Unión de inmobiliarias de Asturias y a su vez, en la Federación de Asociaciones inmobiliarias (FAI); además, 10 empresarios inmobiliarios de España constituyeron una sociedad, QualisOptima, que ofrece servicios a sus propias empresas, para ir al mercado nacional e internacional con una única marca.

César Nozal en la mesa redonda de Agalin

¿Cómo pueden ayudar las MLSs, asociaciones y federaciones inmobiliarias?

Los empresarios inmobiliarios quieren que la imagen que tiene de ellos los consumidores, sea excelente.

Se busca dignificar la profesión, que haya formación a los agentes e información a los consumidores, para que sepan distinguir a las empresas y sus servicios. QualisOptima es una forma de diferenciarse de la competencia.

También se busca una ética de trabajo, un procedimiento regulado en la práctica profesional, con un marco de trabajo estable y conocido por los profesionales del sector.

Se quiere evitar el intrusismo y la falta de marco legal.

En cambio, se quiere potenciar la transparencia de la inmobiliaria, estando registrada, tanto como organización como sus agentes.

Modelos de éxito inmobiliario

Junto a Francesc Quintana, CEO de Vivendex, Jose Ramón Sanjúan, Consejero delegado en Percent Inmobiliaria, expone el modelo de negocio de su empresa inmobiliaria.

El marco de referencia que ha permitido a Percent crecer:

Creer en las capacidades del equipo y en conseguir objetivos de crecimiento,
Liderar es servir,
Especialización por funciones, olvidándonos del «inmobiliario orquesta»,
Ser vulnerables y valientes, exponerse física y emocionalmente,
Ser tolerantes al error, aceptando la incertidumbre, aprendiendo para evitar equivocarse de nuevo,
Intentar comprender al compañero para ayudarle e inspirarle.

La Misión se puede exponer como «Mejorar la vida de cada una de las personas (clientes, empleados, compañeros, asociados, proveedores, colaboradores) que participan en la compraventa de un inmueble, ofreciendo un servicio integral y seguro, que provoque una experiencia que provoque la recomendación.»

Retos del sector inmobiliario 2022-2023

Mayka Luna, CEO de Luna Llar, expone una radiografía del sector inmobiliario actual (Mayo’22):

Incremento de ventas de inmuebles a nivel nacional en 2021 (+34,6%),
Disminución del inventario de propiedades en venta, con excepción de las herencias,
Rotación del parque inmobiliario,
Descenso de captación de nuevos inmuebles (-15%),
Descenso de ventas con respeto a 2021.

Mayca Luna

Y propone estas actuaciones recomendadas:

Incidir en los métodos tradicionales de captación inmobiliaria, especializando a los agentes en el proceso de captación de vendedores,
Equilibrio entre contactos con origen digital y clásico, para llegar al mayor número de nuevos prospectos o vendedores.
Aportar valor a los particulares, que cada vez disponen de más información y herramientas; ¿qué espera el consumidor de un asesor inmobiliario?
Ofrecer un servicio único, especial, diferencial, para posicionarse en el mercado,
Fortalecer las actitudes del agente, enfocándose en el proceso con el cliente, resolviendo problemas, obteniendo para él ganancias
Atraer y retener talento, potenciando capacidades, compromiso y la acción, retribuyendo con un salario emocional (reconocimiento, promoción en la empresa), con flexibilidad horaria, días festivos, seguro médico, …

De Agencia a Empresa Inmobiliaria

Carlos Portela, Presidente de Percent Inmobiliaria, fue entrevistado por Francis Fernández, de Sira, junto a Maria José Corrales, de Vivienda2, acerca del crecimiento de la empresa inmobiliaria.

En su compañía hay un centenar de trabajadores, con 19 oficinas en diferentes ubicaciones. Un 30% son personas de backoffice (asesoría jurídica, administración, marketing, recursos humanos, proceso de firmas) y un 70% en la línea comercial.

Carlos Portela con Francis Fernández

Es importante regular a las empresas, en especial a las de servicios profesionales, para que el proyecto siga adelante.

En la organización, se requiere de procedimientos por escrito, para la actuación del personal, que permita escalar y crecer, de una «tienda pequeña» a una empresa de servicios inmobiliarios, con economía de escalas que permita el ahorro.

Dotar de recursos a la empresa, permite atraer talento, interesado en un plan de carrera, en herramientas de apoyo y especialistas que cubran aspectos técnicos y legales.

Para el crecimiento de una agencia inmobiliaria hacia la empresa, hay que contar con recursos económicos, para dotar de herramientas tecnológicas, capacitar al personal, invertir en marketing. Y ser capaces de comunicar al mercado la capacidad y solvencia de la empresa.

Conclusiones y Futuro del sector inmobiliario

Carlos P. Debasa, Presidente de Agalin, remarca la necesidad de escapar de la visión cortoplacista para desarrollar la profesión inmobiliaria.

La empresa inmobiliaria tiene que buscar «dar a ganar, tenemos la obligación de revertir desde la profesión inmobiliaria, lo que la Sociedad nos da.»

Cree que el Registro de agentes es fundamental y obligado, junto a una formación reglada, reconocida por los cauces oficiales y ligadas al registro autonómico de agentes, para que los consumidores contraten los servicios inmobiliarios con seguridad y confianza.

Solicita la Implicación de las instituciones y Unidad en el sector, olvidando egos y «reinos de taifas».

Carlos P. Debasa, Presidente de Agalin

Actualmente, el mercado inmobiliario es atrayente, tanto para los profesionales actuales como los que se incorporen. Nos encontramos en un entorno interesante y comprometido.

2021 ha sido un año de récord en ventas. Ahora el problema es la escasez de producto en el mercado.

El objetivo de las inmobiliarias es atraer el producto, captarlo y gestionarlo profesionalmente, con los servicios adecuados.

La Tecnología debe ser un factor multiplicador del negocio inmobiliario.

Solicita regular la vivienda de alquiler a un precio razonable y condiciones óptimas.

Video del III Congreso Inmobiliario de Galicia:

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Los modelos de negocio y los retos del sector inmobiliario

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¿Es más rentable comprar una casa o construirla?

La planificación del proyecto de autopromoción

Tu nuevo hogar en 16 pasos

¿Cuánto vale la casa que quiero vender?

Los pagos que se realizan en el proyecto de autopromoción

Conclusiones

Los modelos de negocio y los retos del sector inmobiliario

¿Qué visión tienen los consumidores sobre las empresas inmobiliarias?

¿Cómo pueden ayudar las MLSs, asociaciones y federaciones inmobiliarias?

Modelos de éxito inmobiliario

Retos del sector inmobiliario 2022-2023

De Agencia a Empresa Inmobiliaria

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