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Guía de Gastos Deducibles: Cómo pagar menos impuestos al vender tu vivienda

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

Vender una casa no es solo recibir un cheque. En el camino, el vendedor debe afrontar una serie de facturas y tributos que reducen su beneficio real. La buena noticia es que la Agencia Tributaria (y las Haciendas Forales) permiten restar muchos de estos costes del beneficio obtenido, disminuyendo así la base imponible del IRPF. […]

¿Tu casa es realmente tuya? Diferencias entre la Cancelación Contable y Registral de la Hipoteca

20 de enero de 2026/en Inmobiliaria

Es un momento de gran alivio: tras 20 o 30 años de esfuerzo, pagas la última cuota de tu préstamo hipotecario. El saldo en tu aplicación bancaria marca 0 €. Sin embargo, desde el punto de vista legal y de cara a una futura venta en ciudades como Madrid o San Sebastián, tu casa sigue […]

Guía de Gastos Deducibles: Cómo pagar menos impuestos al vender tu vivienda

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

¿Tu casa es realmente tuya? Diferencias entre la Cancelación Contable y Registral de la Hipoteca

20 de enero de 2026/en Inmobiliaria

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Guía de Gastos Deducibles: Cómo pagar menos impuestos al vender tu vivienda

21 de enero de 2026/en Inmobiliaria

Mucha gente comete el error de declarar simplemente «Precio de Venta menos Precio de Compra». Si haces esto, estarás regalando dinero. En este artículo te enseñamos a identificar cada gasto deducible para optimizar tu factura fiscal.

Contenidos

1. Gastos que reducen el Valor de Transmisión (Venta)

Cuando vendes tu casa por, pongamos, 300.000 €, ese no es tu valor de venta a efectos fiscales. Hacienda te permite restar todos los gastos inherentes a la transmisión siempre que los pagues tú (el vendedor).

A. La Comisión de la Agencia Inmobiliaria

Este es, a menudo, el gasto deducible más grande. Los honorarios que pagas a la inmobiliaria por la gestión, el marketing y el cierre de la venta son 100% deducibles.

• Requisito: Es imprescindible tener la factura con IVA y el justificante de pago bancario.

B. Gastos de Cancelación de Hipoteca

Como vimos en el artículo anterior, si para vender la casa tienes que cancelar registralmente tu hipoteca, los gastos de Notaría, Registro y Gestoría de esa cancelación se pueden restar del valor de venta.

C. Plusvalía Municipal (IIVTNU)

El impuesto que pagas al ayuntamiento (del que hablamos extensamente en nuestra primera guía) también es un gasto deducible. Al ser un tributo obligatorio para vender, reduce tu ganancia neta.

D. Certificado de Eficiencia Energética y Cédula

Cualquier documento técnico obligatorio por ley para poder firmar la escritura (como el certificado energético o la cédula de habitabilidad) es deducible.

2. Gastos que aumentan el Valor de Adquisición (Compra)

Para calcular tu ganancia, Hacienda mira cuánto te costó la casa en su día. Cuanto más alto sea ese valor de compra, menor será la diferencia con la venta y, por tanto, menos impuestos pagarás. Puedes sumar al precio que pagaste originalmente:

A. Impuestos pagados al comprar

Si compraste una vivienda de segunda mano, sumas el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Si era nueva, sumas el IVA y el AJD. En ciudades como Bilbao o San Sebastián, estos impuestos han tenido variaciones históricas que debes revisar según tu año de compra.

B. Gastos de Notaría y Registro de la compra

Todas las facturas de los profesionales que intervinieron cuando compraste la casa hace años se suman al precio de adquisición.

C. Inversiones y Mejoras (El gran ahorro)

Este es el punto más conflictivo y el que más palabras requiere. No es lo mismo un gasto de reparación que una mejora.

• Reparación (No deducible): Pintar la casa, arreglar una persiana o cambiar un grifo. Se considera «mantenimiento».

• Mejora/Inversión (Deducible): Instalar aire acondicionado por primera vez, cambiar ventanas antiguas por unas de Climalit, reformar la cocina integralmente o cerrar una terraza. Estas inversiones aumentan el valor de adquisición.

3. Particularidades Regionales: Madrid, Zaragoza y las Haciendas Forales

Madrid y Zaragoza: Régimen Común

En estas ciudades, la clave está en la justificación documental. Hacienda suele rechazar reformas si no hay una factura desglosada que especifique que se trata de una «obra de mejora» y no de «reparación y conservación».

Gijón: El rigor del Principado

En Asturias, las comprobaciones de los valores de adquisición son frecuentes. Es vital guardar las facturas originales de cuando compraste la casa, incluso si fue hace 15 años. Si las has perdido, solicita duplicados a las notarías de Gijón.

El País Vasco (Bilbao y San Sebastián) y Navarra (Pamplona)

En los territorios forales, el cálculo del «valor de adquisición» suele incluir los coeficientes de actualización.

• Qué significa: A diferencia del régimen común (donde ya casi no se aplican), en Vizcaya, Guipúzcoa y Navarra se aplica un porcentaje multiplicador al precio de compra según el año en que adquiriste la vivienda para corregir el efecto de la inflación.

• Resultado: Esto hace que el valor de compra «suba» artificialmente, reduciendo mucho la ganancia y, por ende, el impuesto a pagar. Es una de las mayores ventajas de vender en el norte.

4. ¿Qué documentos debes guardar como «oro en paño»?

Para que el día que hagas la declaración de la renta no tengas problemas, debes tener una carpeta con:

1. Escritura de compra y escritura de venta.

2. Facturas de la inmobiliaria (con su correspondiente IVA).

3. Justificantes de los impuestos pagados (Modelo 600 o similar).

4. Facturas de reformas de mejora (no sirven presupuestos ni tickets de caja, deben ser facturas legales con NIF del emisor).

5. Gastos de cancelación de hipoteca.

5. El error del «Home Staging»: ¿Es deducible?

Muchos clientes nos preguntan si el gasto de Home Staging (preparar la casa estéticamente para venderla mejor) es deducible.

• La respuesta técnica: Actualmente, Hacienda tiende a considerarlo un gasto de marketing/venta, similar a la comisión inmobiliaria. Por tanto, es deducible del valor de transmisión siempre que esté facturado como un servicio profesional vinculado a la venta de ese inmueble específico.

6. Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Puedo deducir los intereses de la hipoteca?

No. Los intereses que has pagado mes a mes al banco no aumentan el valor de la vivienda. Solo puedes sumar los gastos de constitución de la hipoteca si los pagaste tú en su día (aunque esto ha cambiado con las recientes sentencias sobre gastos hipotecarios).

¿Qué pasa si heredé la casa?

Si no la compraste, el «valor de adquisición» es el valor que se declaró en el Impuesto de Sucesiones, más los gastos de notaría y el propio impuesto pagado por heredar.

¿Puedo deducir el IBI y la comunidad de vecinos?

No. Estos se consideran gastos corrientes del tiempo que has disfrutado de la vivienda. No reducen la ganancia patrimonial en la venta.

Conclusión: El valor de un buen asesoramiento fiscal

Vender una propiedad es una operación financiera compleja. Un error al no incluir la reforma de las ventanas o la comisión de la agencia puede hacer que pagues un 19%, 21% o hasta un 28% de impuestos sobre un dinero que podrías haberte ahorrado legalmente.

¿Tu casa es realmente tuya? Diferencias entre la Cancelación Contable y Registral de la Hipoteca

20 de enero de 2026/en Inmobiliaria

¿Cómo es esto posible? Porque existen dos procesos distintos: la cancelación contable y la cancelación registral. No conocer la diferencia puede bloquear la venta de tu vivienda o complicar una herencia. En esta guía te explicamos todo lo que necesitas saber.

Contenidos

1. La Cancelación Contable: El fin de la deuda con el banco

La cancelación contable es el proceso financiero. Ocurre en el preciso instante en que el banco recibe el último pago del capital pendiente y los intereses correspondientes.

¿Qué conlleva este paso?

• Saldo cero: El préstamo deja de existir en los libros del banco.

• Certificado de Deuda Cero: Es el documento más importante de esta fase. El banco tiene la obligación de entregártelo de forma gratuita (según la normativa del Banco de España). Este papel acredita que ya no les debes nada.

• Situación legal: Aunque ya no hay deuda, la «carga» sigue apareciendo en el Registro de la Propiedad. Si pides una Nota Simple, la hipoteca seguirá figurando allí.

2. La Cancelación Registral: Limpiar el historial de la vivienda

La cancelación registral es el proceso administrativo y jurídico que borra la hipoteca de la historia oficial de tu casa. Es lo que hace que tu vivienda esté, por fin, «libre de cargas».

¿Por qué es necesaria?

Si quieres vender tu casa en Pamplona o pedir un nuevo crédito en Zaragoza, el comprador o el nuevo banco consultarán el Registro. Si ven una hipoteca (aunque esté pagada contablemente), no querrán seguir adelante hasta que el Registro esté limpio. Nadie quiere comprar una propiedad que, sobre el papel, tiene una carga financiera.

El proceso paso a paso:

1. Solicitud al banco: Pides que un apoderado del banco vaya a la notaría para firmar la escritura de cancelación.

2. Notaría: Se redacta la Escritura Pública de Cancelación de Hipoteca.

3. Impuestos (IAJD): Debes liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (aunque en la mayoría de comunidades es una operación exenta de pago, es obligatorio presentar el modelo).

4. Registro de la Propiedad: Llevas la escritura y el impuesto sellado para que el registrador elimine la carga.

3. Comparativa: ¿Cuál es la diferencia real?

Concepto	Cancelación contable	Cancelación Registral
Objetivo	Dejar de deber dinero al banco	Borrar la carga del Registro de la Propiedad
Obligatoriedad	Imprescindible para terminar el préstamo	Solo obligatoria si vas a vender o pedir otra hipoteca
Coste	Gratuito (salvo comisión cancelación)	Costes de Notaría, Registro y Gestoría
Documento clave	Certificado de deuda cero	Escritura de cancelación y Nota Simple limpia

4. Análisis Regional: Particularidades en nuestras ciudades

Dependiendo de dónde se encuentre tu vivienda, los trámites y tiempos pueden variar.

Madrid y Zaragoza: Agilidad en la gestión

En las grandes capitales como Madrid o Zaragoza, los notarios y registradores están muy acostumbrados a este trámite. Al haber tanto volumen de compraventa, la gestión de la cancelación suele estar muy procedimentada. En Madrid, la presentación del Impuesto (Modelo 600) se hace de forma telemática de manera muy eficiente.

Gijón: Atención a los plazos asturianos

En Gijón, es fundamental coordinar bien con las notarías locales. Asturias tiene un rigor administrativo que hace que sea muy recomendable presentar toda la documentación de una sola vez para evitar que el Registro de la Propiedad de Gijón emita una «nota de defecto» que retrase el proceso.

Bilbao y San Sebastián: El sistema foral vasco

En el País Vasco, la gestión del IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) se hace ante las Haciendas Forales de Vizcaya o Guipúzcoa. Aunque la cancelación de hipoteca está exenta de pago, la declaración informativa es obligatoria y los formularios son específicos de cada territorio.

Pamplona: La Hacienda Foral de Navarra

Al igual que en el País Vasco, en Pamplona los trámites se realizan ante la Hacienda Foral de Navarra. Es importante destacar que los registradores en Pamplona son muy minuciosos con la representación de los apoderados bancarios, por lo que el certificado de deuda cero debe ser impecable.

5. ¿Cuánto cuesta cancelar la hipoteca en el Registro?

Esta es la pregunta que más nos hacen en la agencia. Si decides hacerlo tú mismo, los costes se dividen en:

1. Notaría: El coste está regulado por aranceles, pero depende del importe original del préstamo (no de lo que te quedara por pagar). Suele oscilar entre 150 € y 300 €.

2. Registro: También regulado por aranceles. Suele costar entre 100 € y 200 €.

3. Gestoría: Si prefieres que lo hagamos nosotros o una gestoría, los honorarios suelen rondar los 200 € – 300 €.

Importante: El banco no puede cobrarte por ir al notario a firmar. Es su obligación como acreedor que ha cobrado la deuda.

6. La «Cancelación por Caducidad»: La opción gratuita (pero lenta)

Mucha gente no sabe que existe una forma de borrar la hipoteca del Registro sin pasar por el notario ni pagar al banco: la caducidad legal.

Según la Ley Hipotecaria, una carga prescribe a los 20 años desde la fecha en que terminó el plazo de pago del préstamo (más un año adicional de margen). Transcurrido ese tiempo, puedes solicitar en el Registro que eliminen la carga por caducidad de forma gratuita.

• El problema: Si quieres vender tu casa hoy, no puedes esperar 21 años. Esta opción solo sirve para propiedades que llevan décadas pagadas y no tienen prisa por venderse.

7. Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Puedo vender mi casa sin haber hecho la cancelación registral?

Sí, pero el comprador te exigirá que lo hagas en el mismo momento de la venta. Generalmente, la gestoría del banco del comprador retendrá una parte del precio de venta (unos 800 € – 1.200 €) para asegurar que ellos mismos realizan el trámite y la casa queda limpia para el nuevo dueño.

¿Qué pasa si mi banco ya no existe (fusiones)?

Este es un caso común en España. Si tu hipoteca era con una caja que fue absorbida por otra, la nueva entidad tiene la obligación de firmar la cancelación. En nuestra inmobiliaria ayudamos a rastrear quién tiene la «llave» de tu hipoteca actual.

¿Es obligatorio contratar la gestoría del banco?

No. Tienes derecho a elegir tu propio notario y a realizar los trámites tú mismo o con tu agencia de confianza. Los bancos suelen presionar para usar sus gestorías, que a menudo son más caras.

Conclusión: Cierra el círculo de tu propiedad

La cancelación contable es el final de un esfuerzo financiero, pero la cancelación registral es la garantía de tu libertad como propietario. Ya sea en el centro de San Sebastián o en un barrio de Gijón, tener la Nota Simple limpia es la mejor carta de presentación para cualquier operación inmobiliaria.