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Cómo vender piso y gestionar un proyecto de obra nueva para tu casa

Resumimos los puntos claves de la Conferencia sobre «Cómo vender tu piso para edificar tu casa«, impartida por Tolo Oliver, Director de Alma Inversiones.

Como en otras ocasiones, la sesión se ha grabado para que se pueda consultar:

¿Es más rentable comprar una casa o construirla?

En un estudio realizado en varias localizaciones de España (Bilbao, Gijón, Palma), comprobamos que el precio es, de media, un 30% más caro comprar vivienda de obra nueva que de segunda mano.

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La rentabilidad de hacer un proyecto propio de obra nueva, radica en que nos ahorraremos el beneficio promotor, que ronda un 30% del proyecto.

Al comprar una vivienda, hay que hacer una aportación de un 30% de fondos propios, financiando el resto con un préstamo hipotecario.

En cambio, con la fórmula de autopromoción, la aportación se reduce, en un porcentaje mayor si se vende la vivienda anterior.

La planificación del proyecto de autopromoción

Este proyecto de inversión es muy importante, por lo que se recomienda contar con el asesoramiento de un Qualis Angel.

Lo primero es identificar lo que se pertenece, en este caso, una vivienda y unos fondos propios.

Lo segundo es analizar lo que se necesita: vender la vivienda y el préstamo autopromotor.

Después se consulta la necesidad: calcular y planificar tiempos y pagos.

El estudio de viabilidad, junto con un análisis de Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas (FODA):

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Tu nuevo hogar en 16 pasos

El proceso del proyecto se inicia con la valoración de la vivienda, el estudio de ahorros o fondos propios que se pueden aportar y el de viabilidad.

El presupuesto debe incluir los gastos de construcción y todos los que intervienen en el proyecto (técnicos, trámites,, licencias).

La búsqueda y selección de suelo, finaliza con una propuesta de compra, procediendo a opcionarlo (y no comprarlo), para evitar invertir una gran cantidad inicial.

Se presenta el proyecto básico y una vez elegido el constructor, se solicita la licencia de la obra.

 

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Se vende la propiedad y al conseguir la licencia, se ejecuta el suelo a nuestro nombre.

Se compra el suelo sobre el que edificar, se procede a la construcción, se realiza el seguimiento de la obra y, una vez finalizada la obra, comprobando que todo es acorde a nuestros objetivos, se puede disfrutar de la vivienda.

¿Cuánto vale la casa que quiero vender?

Es la clave para tomar ese valor como referencia y hacer los cálculos de a qué nivel de proyecto puedo llegar, con un cash para aportar, además de los fondos propios.

Hay cuestiones que determinan el valor de mercado de la propiedad y otras que no.

Tu Qualis Angel te ayudará a calcular un valor real de la vivienda al que se puede vender.

valoracion

Los pagos que se realizan en el proyecto de autopromoción

El primer pago corresponde a la compra del suelo, cuando se procede a opcionar el suelo.

Después se presenta el proyecto básico y se pagan unas tasas (el impuesto sobre Construcción).

Más tarde se aportará el resto del dinero.

Al comprar el suelo, se pide el préstamo de autopromoción.

Según las certificaciones del proceso de obra, el banco irá haciendo unas aportaciones.

Después del final de obra, se escritura y se pagan los gastos de escritura de obra nueva.

Un pequeño gasto final es el alta de todos los servicios y suministros.

Consulta la grabación de la Conferencia, para ver el detalle de cada paso del proyecto, los gastos que influyen en el cash flow y ejemplos prácticos sobre la viabilidad financiera del proyecto:

Conclusiones

  • evita comprar el terreno a una persona jurídica, porque hay que pagar el 21% de IVA y el AJD (aprox el 1,5%); comprando a un particular, solo se paga el ITP (aprox el 8%),
  • calcular el valor de mercado del proyecto cuando finalice, comparando el precio de venta de la vivienda actual y el precio de compra del terreno, para determinar la rentabilidad,
  • se debería conseguir que el préstamo autopromotor financie el 40% del valor del suelo, el 100% del coste del proyecto, a un tipo fijo del 2%-3%,, con 3-4 certificaciones a lo largo del proceso del proyecto,
  • certifica que eres el propietario del suelo y ten presentado el proyecto básico y la licencia de obra en vigor,
  • se recomienda el asesoramiento de un experto en este tipo de operaciones inmobiliarias, tanto para la compra de suelo, proyecto de construcción, como para vender la propiedad.

Consulta con tu Qualis Angel más cercana, para que te guíe en el proyecto.

contacta con qualis angel

Si solicitas acceso a la grabación, también podrás dar tu opinión sobre la charla, enviar consultas al ponente y proponer nuevos temas que te interesen sobre el proceso de compraventa inmobiliaria.

 

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Lo que necesitas para construir tu propia casa

La creciente demanda de soluciones habitacionales más amplias, con zonas para el teletrabajo y espacios del hogar al aire libre, está provocando el auge de la autopromoción, es decir, la construcción de tu propia vivienda.
La oferta de viviendas nuevas que ofrezcan esas características es inferior a la demanda y el incremento de los precios de la mano de obra y materiales de construcción, hace que sea más económico construir una vivienda que comprarla.
Pero hay que tener en cuenta varios costes y organizarlo para que el resultado final sea satisfactorio; entre otros, hay que considerar estos gastos:

  • el importe del terreno,
  • la gestión de gremios, del proceso de construcción y desarrollo del proyecto,
  • las tasas y licencias de obra.

Veamos los requisitos para construir tu propia casa:

El terreno

Las inmobiliarias especializadas en la zona que te interesa, te pueden asesorar sobre terrenos disponibles, precios de compra y posibilidad de urbanizar en ellos. De esa manera, el proceso de búsqueda se simplifica.

Para adquirir el terreno, hay que escriturarlo mediante contrato de compraventa, liquidar el IVA, ITP y AJD, para poder inscribirlo en el Registro de la propiedad.

plano terreno

El Proyecto

Se recomienda solicitar a un arquitecto que te acompañe en la búsqueda y valoración del terreno. Además, se puede encargar de la redacción del proyecto arquitectónico, necesario para solicitar la licencia de obras al Ayuntamiento.

¿Cómo quieres que sea la vivienda? Es una pregunta que requiere de respuestas para delimitar el alcance de la construcción.

Además de las características básicas (superficie, disposición de estancias, número de habitaciones y baños, calefacción, aire acondicionado, …), es necesario  identificar los requisitos de eficiencia energética.

Con el detalle del proceso de construcción, se puede consultar a constructores de la zona por un precio y un plazo para acometer la construcción de la vivienda.

Financiación

La entidad financiera prestará importes (hipoteca autopromotor) a lo largo del proceso, según se vayan obteniendo las certificaciones de obra construida. Los plazos habituales son al inicio de la construcción, durante el proceso y al finalizar la obra.

Para solicitarla es necesario ser el propietario del terreno, mediante registro de la Propiedad. Además, se debe cumplir con la normativa urbanística, disponer de la licencia de obras y los trámites en regla con el ayuntamiento.

También hay que presentar el proyecto de ejecución de la obra realizado por un técnico habilitado y con el visado colegial en regla. Se debe presentar ante la entidad la aprobación del proyecto, por parte del Colegio Oficial de Arquitectos con un presupuesto detallado.

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Los Permisos, visados y licencias

La documentación necesaria para acometer el proyecto de construcción residencial:

  • Licencia urbanística, otorgada por el ayuntamiento previa presentación del proyecto básico.
  • Visado del proyecto de ejecución de vivienda unifamiliar, gestionado por el Colegio Profesional de Arquitectos.
  • Estudio geotécnico, que corresponde a un geólogo, responsable de recomendar el tipo de cimentación, en función de la calidad del terreno.
  • Licencia de obras, concedida por el Ayuntamiento para poder iniciar las obras, junto con la Licencia Urbanística.

La Construcción

En esta fase se debe cumplimentar el plan de seguridad y salud, que cubra los riesgos laborales; normalmente en función del constructor.

El promotor por su parte, selecciona al director de obra, al de ejecución de obra y al coordinador de seguridad y salud, que componen la dirección de obra.

Una vez comprobada la viabilidad del proyecto y revisados los planos, se arrancan las obras. En este punto, el autopromotor firma el documento de dirección facultativa de las obras.

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La Documentación

Con el Acta de replanteo  se da por comenzadas las obras de ejecución.

Al ser una vivienda de nueva construcción, se debe disponer del certificado de eficiencia energética.

Según el Código Técnico de la Edificación, la ejecución de la obra deberá disponer de la siguiente  documentación:

  • Libro de órdenes y Asistencias
  • Libro de incidencias en materia de seguridad y salud
  • El proyecto de ejecución visado
  • Licencias de obras
  • Apertura del centro de trabajo

Para legalizar la construcción, se dan de alta los suministros de agua y luz.

Al terminar la obra, el arquitecto firma el Certificado de obra final, junto con el visado del Colegio. También se facilita el libro del edificio.

Para la entrega de la obra, el promotor y el constructor firman el Acta de recepción de obra.

La Escritura de declaración de obra nueva se declara en escritura pública ante Notario. 

La Inscripción de la obra terminada en el Registro de la Propiedad, requiere del Certificado final de obra y del certificado de Eficiencia Energética.


Conferencia «Crea tu Hogar»

Los trámites y procesos son complejos, por lo que te recomendamos que te informes bien de toda la documentación necesaria.

Si además necesitas vender tu piso actual, consulta a un Qualis Angel en tu zona, para que te ayude con todo el proceso.

Qualis Optima organiza Conferencias mensuales, para informar a propietarios y compradores de inmuebles, sobre el proceso de compraventa inmobiliaria.

Si te interesa saber más sobre el proceso de vender piso para edificar una casa, apúntate a esta Conferencia gratuita, organizada por Qualis Optima en colaboración con Palmer Alma Mediterránea:

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Temario de la Conferencia:

1. Vende tu vivienda para construir tu hogar.
1.1. Búsqueda de parcela.
1.2. Presupuesto de compra de la parcela.
1.3. Valoración de tu vivienda.
1.4. Coste de construcción y financiación.
1.5. Compra de la parcela.
1.6. Licencias.
1.7. La constructora.
1.8. Tipos de construcciones posibles, ventajas e inconvenientes
1.9. La fase de construcción
1.10. La venta de tu vivienda.
1.11. Final de obra.
2. La venta o compra de tu vivienda con proyecto de reforma.
2.1. Valoración de la vivienda en estado actual y valoración después de
reforma.
2.2. Presupuesto cerrado de obra.
2.3. Comercialización con renders
2.4. Presentación de proyecto a futuros compradores.
2.5. Contratos de arras o CV
2.6. Fiscalidad de la operación
2.7. Financiación de la venta.
3. Venta o compra de parcelas con proyecto.
3.1. Valoración de parcela con o sin proyecto.
3.2. Licencias
3.3. Proyecto básico
3.4. Comercialización con renders.
3.5. Reuniones con posibles compradores.
3.6. Contratos y fiscalidad.
3.7. Financiación.

 

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