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Digitalización en la promoción inmobiliaria ante la demanda de obra nueva

Pese a la gran demanda de obra nueva, superior en 2021 y 2022 a la oferta, la construcción de vivienda no da el paso para incrementar su producción y cubrir la demanda estructural del mercado. Los altos costes de los materiales, impiden ese incremento demandado.

La integración de sistemas BIM con tecnología Blockchain, está permitiendo optimizar los procesos, agilizar los plazos de construcción y adaptarse a la demanda cambiante.

Ese proceso de digitalización permitirá que la oferta se encuentra con la demanda de obra nueva.

La oferta no cubre la demanda de vivienda

Se necesitan cerca de 150.000 viviendas nuevas al año, según datos de la Asociación Española de Promotores y Constructores (APCE).

En 2021 se cerraron 565.000 operaciones de compraventa de vivienda, pero la obra nueva solo llegó a un 20,3% del total de compraventas (115.000 unidades).

Sin embargo, el sector de la construcción está actualmente en unos niveles algo inferiores en cuanto a la concesión de visados de obra nueva, que son los necesarios para la construcción de viviendas. 2021 cerró con 108.318 viviendas con el visado de dirección de obra nueva, según la estadística del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma).

Otro dato que supone un incremento de demanda de vivienda, es el que indica que aumentan las operaciones con clientes no residentes, debido a la obtención del Golden Visa. Los inversores extranjeros perciben el sector residencial español como un activo para obtener rentabilidad frente a la inflación.

El precio como barrera al acceso de vivienda

La mayor parte de la obra nueva se construye en zonas periféricas de las ciudades, como consecuencia de la falta de suelo disponible. A pesar de que la obra nueva tiene una gran demanda, los compradores acaba adquiriendo vivienda de segunda mano, porque es más asequible y se sitúa en núcleos urbanos.

La demanda prefiere espacios verdes, amplitud en la vivienda, domótica y eficiencia energética, pero frente a la realidad de los altos precios y la localización alejada del centro, la compra se dirige hacia la vivienda de segunda mano.

Según los datos publicados por el INE, el incremento interanual en el precio de la vivienda se sitúa en el 8%. La inflación hace que se mantenga la tendencia, pero lo normal sería un menor incremento para 2023, en torno al 4%, ya que la subida de tipos influirá en una menor número de transacciones con hipoteca.

Reducción de la construcción

Los datos constatan lo que vaticinaban los expertos: debido a la incertidumbre, la dificultad de encontrar mano de obra cualificada y a los incrementos en el coste de las materias primas, entre los agentes del mercado de la construcción y promoción inmobiliaria, en especial la residencial, hay menos interés en lanzar proyectos de promociones residenciales.

Por otra parte, la legislación no está ayudando a dar tranquilidad y consistencia al mercado: la Nueva Ley de Vivienda y sus condiciones, hace que sea más complejo para los profesionales del sector, promocionar proyectos urbanísticos.

bim obra nueva

La digitalización de la promoción inmobiliaria: modelo BIM, tecnología Blockchain y Metaverso

Ante el incremento de costes laborales y de materiales de construcción, los promotores están consiguiendo, con la tecnología, optimizar los procesos, agilziar los plazos de construcción y adaptarse a la demanda cambiante.

El Modelado de Información de Construcción (BIM) es una metodología de trabajo colaborativo aplicada al sector de la construcción, una colección de datos de un edificio organizados para facilitar la gestión de proyectos de ingeniería, arquitectura y construcción consiguiendo mejoras en el resultado y eficacia en los procesos.

La tecnología Blockchain aporta garantía de confianza tanto al cliente como al inversor, ya que puede conocer el momento y la versión del documento que se certifica.

La incorporación de la tecnología blockchain al sistema de BIM, permite generar simulaciones digitales de diseño y gestionar de manera inteligente y coordinada toda la información de un proyecto inmobiliario.

La integración de la tecnología descentralizada y del sistema de gestión, permite la trazabilidad completa, autentificar y validar documentos por los diferentes agentes del proceso de promoción, como arquitectos, gremios, contratistas,…

Además, permite certificar cada una de las fases de la promoción, incluyendo factores de eficiencia y sostenibilidad.

Para el mercado de construcción de viviendas, la digitalización permite que las nuevas edificaciones sean sostenibles, inteligentes, seguras, adaptadas a los nuevos estilos de vida de los usuarios y a los diferentes escenarios climáticos.

La tecnología permite una mejor gestión interna, al digitalizar todo el proceso, como el control de los turnos de los empleados, la organización de las vacaciones o el teletrabajo, asi como acceder a informes de actividad y rendimiento.

La tecnología se aplica a toda la cadena de valor inmobiliaria, desde la selección de un suelo, al estudio de su idoneidad y la viabilidad del proyecto.

La metodología de trabajo colaborativo BIM se aplica en la fase de producción o construcción, pero también en la fase de la comercialización y el customer engagement, gracias a la obtención de datos fiables sobre los gustos y preferencias del consumidor.

Todos los profesionales implicados en un proyecto de construcción pueden trabajar sobre un único proyecto en tiempo real con acceso a la misma información. Gracias a su técnica colaborativa, permite el trabajo conjunto del promotor con arquitectos, ingenieros, constructores, etc. Así se puede seguir el desarrollo de la obra, a través de hitos como la licencia de obras. 

Metrovacesa es una promotora que está apostando por la integración de blockchain y BIM; según su directora comercial, marketing e innovación de Metrovacesa, Carmen Chicharro, «nosotros siempre trabajamos en dos líneas en blockchain: la identificación digital y la tokenización de activos, referida a la capacidad que tiene el blockchain de dividir el valor del activo y facilitar la inversión por partes o tokens, algo que nosotros hemos puesto ya en práctica en un proyecto de crowdfunding. El proyecto de integración de blockchain en BIM, se basa en la identidad digital de un edificio y de todo el proceso de digitalización del mismo desde el suelo hasta la entrega de las viviendas al cliente.»

bim plano construccion

Las validaciones del proyecto quedan registradas, permitiendo comprobar los datos del proyecto y las diferentes versiones que se han registrado, con la certeza de que permanecen inmutables.

Esta y otras promotoras, están integrando también los espacios virtuales para que los interesados puedan visitar las promociones inmobiliarias, aun sin construir, mediante renders que se convierten en escenarios, donde un comercial puede incorporarse:

 

El metaverso para el sector inmobiliario es una realidad, como lo demuestra la venta de 12,5 millones de euros en 2021, en estos escenarios virtuales (mediante formalziación de reservas online).

Los agentes inmobiliarios pueden incorporarse al medio digital y presentar la promoción, sus planos y la ubicación:metaverso planos

En el metaverso se posibilita el uso de la Programación neolingüística permite usar el lenguaje del cuerpo, no solo palabras e imagen.

En el metaverso, la actividad se puede asociar a un wallet, con criptomoneda, euros o dolares; es la diferencia, hay dinero de por medio.

Donde ahora se usan renders y se proyecta el video de un agente, con el metaverso la interacción aumenta a través de los avatares de los compradores, que pueden andar a su antojo por la promoción y sus alrededores, incluso interactuar con otras personas y realizar cambios en la estructura y detalles de las viviendas.

metaverso promoción malaga

 

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Documentación necesaria para comercializar obra nueva

¿De qué documentos se deben preparar para gestionar y comercializar promociones inmobiliarias?

Los responsables de obra nueva de Qualis Optima, detallan los trámites exigidos para gestionar proyectos de obra nueva y su comercialización, en función de si son inmuebles en proyecto, en construcción o de primera transmisión.

Inmuebles construidos en primera transmisión

Se entiende como primera entrega de viviendas de obra nueva, aquellas que se adquieren al promotor inmobiliario en el momento en el que la construcción ya está terminada, excepto en el caso de aquellas viviendas, que se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a 2 años por personas diferentes a los adquirentes.

Nota simple informativa del Registro de la Propiedad

Es necesario disponer de un documento reciente que identifique la titularidad del inmueble, que se solicita al Registro de la Propiedad Inmobiliaria. Esta nota Simple actualizada del inmueble se puede conseguir a través de Registradores, a un precio fijado oficialmente.

Último recibo del IBI

Para poder informar a los clientes compradores sobre el impuesto de Bienes Inmuebles, se puede emplear el recibo de IBI, en el que también se informa de la referencia catastral, con la cual generar la información catastral del inmueble.

En el caso de que no se disponga de un recibo de IBI, se puede pedir una copia del documento de Alta en IBI.

Último recibo de la comunidad de propietarios

En el caso de que la propiedad forme parte de una Comunidad Propietarios, se debe disponer del recibo, incluyendo el de garajes si se paga aparte, calculamos el importe anual por este concepto.

Se deben aportar los últimos recibos de derramas de la Comunidad y la fecha de pago prevista para el último recibo de dicha derrama, verificando que no quedan cantidades pendientes de abono.

Si no conserva el recibo o el comprobante de pago puede solicitar una copia al administrador de la finca.

Certificado de eficiencia energética

Es aplicable a propiedades residenciales en venta, obligatorio desde 2013, ya que 2013 el certificado se solicitará en Notaría al firmar las escrituras de compraventa.

Por requerimiento legal no está autorizada la comercialización de inmuebles (tanto para venta como para alquiler) sin contar con el Certificado de Eficiencia Energética, con sanciones entre 300 y 6000 euros, siendo el responsable el propietario.

Para inmuebles ya construidos en su primera transmisión puede utilizarse el Certificado Energético del Proyecto, siempre que así se indique, dado que el certificado ya no será valido una vez la vivienda quiera ser transmitido por el primer comprador del mismo.

Documento informativo abreviado (DIA)

Es obligatorio por Ley (decreto 218/2005 de 11 Octubre) disponer del Documento informativo abreviado para viviendas construidas en su primera transmisión.

Se debe entregar de forma gratuita al comprador de vivienda de obra nueva y es responsabilidad de aquellos sujetos que actúan como intermediarios, llevando a cabo la oferta y publicidad de una vivienda, como es la agencia inmobiliaria que comercializa la promoción inmobiliaria.

Seguro Decenal de Daños a la Edificación

Este documento garantiza durante los diez años posteriores a la entrega de la obra cualquier daño que se produzca en la edificación asegurada siempre y cuando tengan su origen o afecten a la cimentación y/o a la estructura, y comprometan la resistencia mecánica y estabilidad de la misma.

Declaración de Obra Nueva Terminada

Se utiliza para presentar ante Notario; esta Declaración de Obra Nueva Terminada requiere de los siguientes documentos para la comercialización de viviendas ya construidas en su primera transmisión:

  • Fecha de entrega al promotor.
  • Licencia de primera ocupación, que se concede una vez comprobado que el edificio ha sido construido, ampliado o reformado con arreglo al proyecto técnico y a la licencia de obra mayor aprobada y que reúne las condiciones técnicas de seguridad y salubridad
  • Libro del edificio, documento en el que se recoge la información sobre las características físicas y técnicas del edificio y también su régimen jurídico

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Inmuebles en proyecto o en construcción

Son aquellas viviendas nuevas cuya construcción está proyectada o todavía no está terminada.

Contrato de compraventa

Es un Documento que refleja el precio de venta de la vivienda, que debe abonarse como pago de la vivienda y que no incluye el de los anejos, salvo que no sea posible adquirir la vivienda sin estos. Por lo tanto, también debe mostrar el precio de los anejos si se venden por separado.

Debe incorporar información detallada sobre todo tipo de tributos o gastos de carácter general que gravan o se ocasionen como consecuencia de la compraventa y que deba pagar el comprador.

En el caso de preverse aplazamientos del precio, se debe indicar el tipo de interés aplicable y la TAE, las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses, la fecha de vencimiento de unos y otros, el plazo, los medios de pago admisibles y las garantías que deberá constituir el consumidor por las cantidades aplazadas.

Si el comprador de obra nueva se subroga hipotecariamente, se indicará el notario que autoriza la correspondiente escritura, su fecha, los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad, la responsabilidad hipotecaria que corresponde a su vivienda y las condiciones del crédito. Además se refleja si el tipo de interés es fijo o variable; en este último supuesto, el índice de referencia y el margen; el número de cuotas anuales; las fechas de vencimiento y cantidades; el plazo de amortización; y las comisiones por subrogación y amortización anticipada.

Se refleja también que del precio total de la venta se deduce cualquier cantidad que entregue el comprador de una vivienda antes de la formalización del contrato.

Documento informativo abreviado

El documento DIA para inmuebles en proyecto o en construcción también es obligatorio por Ley.

Otros documentos

  • Libro del Edificio contemplado en el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, con el contenido establecido por la normativa vigente en materia de vivienda.
  • Constitución de los seguros a los que se refiere el artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, indicando nombre de la entidad aseguradora, su domicilio y número de pólizas.
  • Fase en la que se encuentran los trabajos y fecha prevista para su terminación. En el caso de que las viviendas estén siendo finalizadas y/o equipadas, en especial en lo relativo a cocinas, sistemas de acondicionamiento de aire, sistemas de agua caliente sanitaria y cualquier otra terminación o acabado.
  • Fecha de entrega de la vivienda, sus anejos, zonas comunes o elementos accesorios. Será válida la fecha en la que conste, al menos, el trimestre y el año.
  • Recepción de la obra por el promotor, o con la fecha establecida para este requisito.
  • Licencias administrativas o actos administrativos equivalentes necesarios para la utilización u ocupación de la vivienda, sus anejos, zonas comunes y servicios accesorios..
  • Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, y sus cargas a la fecha de la facilitación de la información.

Esta documentación puede obtenerse a través de la agencia inmobiliaria que comercialice el proyecto.

El promotor inmobiliario puede consultar con los Qualis Angels la documentación necesaria para su proyecto inmobiliario y asegurarse de disponer de los documentos necesarios para la comercialización de las viviendas en proyecto o en construcción.

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