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Factores para aumentar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria

La adquisición de un inmueble es una de las inversiones más seguras, debido a la rentabilidad que ofrece, medida con el retorno de inversión (ROI).

El ROI, que depende de varios factores, se define como el beneficio obtenido en una inversión. En el caso del sector inmobiliario, la forma de aumentar la rentabilidad dependerá de si se quiere mantener la propiedad en alquiler o ponerla en el mercado para su venta.

En el caso del arrendamiento de inmuebles, para obtener la rentabilidad mensual, se debe fijar el importe de la renta y restarle los costes, dividido por la inversión inicial y multiplicado por 100. En esta ecuación se refleja el porcentaje de rentabilidad que obtiene el inmueble.

¿Cómo aumentar el retorno de inversión en un inmueble?

Los puntos clave antes de comprar un terreno, un inmueble en proyecto o una propiedad ya construida, destinada a la inversión y obtención de rentabilidad:

Ubicación del terreno

«Location» es el punto clave para que la inversión sea exitosa.

El primer paso es informarse de las zonas que cuentan con mayor plusvalía en la zona donde se quiere invertir, si la demanda de compradores e inquilinos es elevada y su tendencia es al alza.

En el caso de una inversión en una zona comercial, debemos cuestionarnos sobre la seguridad de esa zona, si el tránsito de consumidores es adecuado y si hay otros negocios cercanos.

Un informe sobre los precios de los terrenos en la zona, es un indicador de la tendencia de la demanda.

Conectividad de la zona

Muy ligado a la ubicación, este factor responde a cuestiones sobre la facilidad del acceso a la zona, si hay servicios básicos cercanos, como hospitales, colegios, mercados, el tiempo de tránsito para el acceso a otras zonas comerciales y a los principales núcleos poblacionales.

No siempre es necesario ubicarse en los puntos principales de la ciudad, cuyo coste será elevado, pero sí que tenga buenas conexiones y la distancia no sea un problema para quienes quieran alquilar o comprar tu propiedad.

Planes de desarrollo urbanístico

Es necesario conocer de antemano los proyectos previstos en la zona que nos interesa, para saber si se van a construir nuevas vías de comunicación, estaciones o paradas de medios públicos, centros formativos o de negocio.

Las empresas inmobiliarias especializadas en cada zona, disponen de estudios de mercado que muestran el retorno de inversión previsto y el tipo de negocio que puede establecerse, además de conocer de antemano los proyectos que están planeados para esa zona.

Servicios de la zona

Las ventajas de invertir en terrenos urbanizados son mayores, ya que cuentan con servicios de agua, electricidad, conexión a internet.

Consulta con un Qualis Angel sobre informes del mercado inmobiliario de la zona que te interese, para poder decidir dónde invertir:

informe de mercado inmobiliario

Puntos clave después de invertir

Una vez elegida la zona, posterior a la adquisición, hay factores que permiten aumentar la rentabilidad de la inversión en un inmueble:

Alquiler a largo plazo

Invertir en apartamentos, residencias o lotes de activos inmobiliarios para alquilar, es una práctica habitual entre inversores, que ofrecen los inmuebles a particulares, empresarios o negocios que desean empezar su actividad o expandirla. Esta práctica genera una entrada de dinero constante al propietario.

El alquiler, a largo plazo, permite obtener flujo de caja por medio de un ingreso mensual fijo.

Aunque la inversión inmobiliaria para alquileres de larga duración tiene muchos beneficios, el inconveniente es el tiempo en el que se prolongará el retorno de la inversión total. Una vez en positivo, el ingreso que se genere puede ser vitalicio e ir aumentando conforme la plusvalía lo permita.

Mantenimiento de la propiedad

Es necesario que el mantenimiento de la propiedad sea constante, para evitar desperfectos que provoquen gastos adicionales.

Toda propiedad, llámese terreno, casa o local, requiere de cuidados y un correcto mantenimiento, no hacerlo implica arriesgar su valor y reducir la posibilidad de alquilarla a un precio que genere beneficios.

El mantenimiento debe realizarse de forma periódica, para mantenerla en condiciones óptimas.

Alquileres por temporada

En áreas de segunda residencia, los propietarios no suelen alquilar plazos largos, sino por días o semanas.

Las propiedades inmobiliarias más demandadas para este tipo de alquiler, son las que están ubicadas en zonas turísticas, urbanizaciones con buenos accesos y servicios para el ocio, como acceso a la playa, vistas al mar, campos de golf o centros comerciales.

También sería aplicable a los terrenos que pueden ser usados por temporada para una feria, o eventos de corta duración del mismo tipo.

El Alquiler Vacacional tiene la ventaja de que las rentas por periodos cortos suelen ser más altas que las de larga duración, lo que significa que el retorno de la inversión total puede verse reflejado en menos años.

Los alquileres vacacionales se pueden gestionar a través de un asesor especializado que brinde servicios de property managment para la gestión de rentas vacacionales.

Reformas inmobiliarias

Invertir en una reforma puede elevar los beneficios, porque el valor de la propiedad aumentará, así como las oportunidades de colocarla a un mayor precio de alquiler o compra.

Cuanta más atractiva sea la propiedad, más compradores se interesarán en ella. Se trata de mejorar su aspecto, hacerla más atractiva y aportando valor al mercado, para conseguir alquilarla o revenderla.

Aunque el valor de compra o renta se determina sobre todo por su ubicación, el inmueble también puede ser más apreciado por mejoras relacionadas con su apariencia y funcionalidad.

Una mejora en la distribución de los espacios, un atractivo diseño de interiores, un jardín o habitaciones más amplias, en general, una presentación más atractiva fortalecerá a la propiedad frente a otras opciones de inversión.

Conoce qué propiedades están en venta y en alquiler en la zona, para poder determinar el precio adecuado de tu inversión y calcular la rentabilidad esperada del inmueble:

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ROI proyectos inmobiliarios

El retorno de la inversión en un proyecto inmobiliario

Calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria es un factor clave para la decisión de afrontar un proyecto de promoción inmobiliaria.

El retorno de la inversión inmobiliaria

El Retorno de la Inversión (ROI) indica el porcentaje del beneficio que se obtiene sobre la inversión realizada en el proyecto inmobiliario.

Desde un punto de vista contable, es el índice de la inversión recuperada tras aplicar los gastos de una actividad de inversión inmobiliaria.
El algoritmo que lo calcula se expresa de esta manera: ROI=(Ingresos-Costes)/(Costes)
Dentro de los costes, incluimos los de reparación y mantenimiento, así como los asociados a la formalización e intereses de la financiación.

Calcular el ROI de inversiones inmobiliarias

Si bien la fórmula matemática no es compleja, si lo es determinar el importe total de los costes cuando se financia el proyecto inmobiliario, ya que en función de los tipos de interés, la cantidad prestada y el plazo, el coste difiere.

El préstamo promotor, como producto financiero, ofrece financiación a los promotores inmobiliarios, pero también a quienes compren activos inmobiliarios de promociones inmobiliarias,  cuando se produzca una subrogación en el préstamo que tenía previamente el promotor

Además, hay distintas fórmulas que permiten financiar un proyecto de promoción inmobiliaria:

  • Préstamos puente, como crédito especial que se concede únicamente hasta que se formalice el préstamo definitivo, siempre y cuando el deudor asegure un ingreso futuro
  • Préstamos participativos o mezzanine, préstamo subordinado a largo plazo, que comparte características de deuda y de capital, donde los intereses generados se componen de una parte variable y otra fija.
  • Joint Venture Equity, aplicable cuando los socios forman una sociedad y aportan un capital.
  • Crowdfunding inmobiliario, que agrega numerosos pequeños inversores para que participen en proyectos inmobiliarios de gran dimensión.


Otros costes que se deben reflejar en el cálculo son:

  • mantenimiento y seguridad,
  • trámites e impuestos sobre el proyecto de construcción,
  • los propios de la obra.

Inversiones inmobiliarias a nivel particular

A la hora de invertir en inmuebles como persona física, ten en cuenta que los impuestos aplicables a las operaciones inmobiliarias son complejos de calcular.

En la venta de una propiedad, para calcular el ROI hay que deducir, como costes:

  • costes de reparaciones y mantenimiento,
  • costes notariales,
  • impuestos (ganancia patrimonial -> IRPF),
  • tasas como el impuesto de plusvalía,
  • coste de tasación,
  • honorarios a la inmobiliaria por las labores de comercialización.

El inversor particular debe tributar las ganancias inmobiliarias en la base del ahorro del impuesto sobre la renta, por lo que te recomendamos que consultes con tu QualisAngel para que te guíe en el proceso y te adelante cuestiones que puedan surgir, como la fiscalidad de la inversión inmobiliaria.

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