Las oficinas de las inmobiliarias de QualisOptima, repartidas por España y Portugal, han detectado los problemas más recurrentes que manifiestan los propietarios, a la hora de vender su casa.
Los identificamos y las resolvemos en la Conferencia «¿Quieres vender tu casa?«, de acceso gratuito:
Incertidumbre sobre el momento de vender la casa
¿Vender casa ya o esperar? Es la primera cuestión que se plantea.
¿Está el mercado inmobiliario en el momento de absorber la propiedad y a un precio elevado?
¿O lo estará en los próximos meses?
Hay varios factores coyunturales que influyen, tanto internacionales como locales. Datos macro que pueden afectar a todas las transacciones y datos locales que influyen solo al barrio donde se sitúa la propiedad.
Los cambios legislativos estatales, autonómicos y locales influyen en el mercado inmobiliario, así como los planes urbanísticos y la situación económica y laboral de la zona.
Más allá de los datos globales que se publican en los medios, los asesores inmobiliarios de la zona, son los que tienen la información local de las compraventas que se realizan a diario, la evolución de las ventas, los precios reales de venta y los precios a los que no se venden otras casas.
Fijación del precio de venta de la casa
La valoración de la casa es clave al sacarla al mercado. Los propietarios piensan que se puede poner un precio elevado y, si hace falta, bajarlo.
La realidad es que se¡i se pone un precio fuera de lo que pide el mercado, la casa perderá interés y tendrá que bajar el precio, alargando el proceso de venta y perdiendo oportunidades reales de venta.
Una primera valoración de la casa, con datos del Catastro y ponderaciones en función de las características y zona de la casa, ayuda a determinar el precio de mercado al que realmente se puede vender la casa.
La posterior visita del asesor inmobiliario a la casa, permite que esa valoración profesional sea más precisa y que la venta se acelere, consiguiendo un precio adecuado a lo que demanda el mercado.
Cuando tardará en venderse la casa
El plazo lo determina principalmente el precio de salida, la demanda en la zona y cómo se presente la casa en el mercado.
Acciones de marketing como home staging, ayudan a mejorar el aspecto de la vivienda antes de realizar el reportaje fotográfico y video para el anuncio.
El plan de difusión en portales inmobiliarios, webs y redes sociales, ayuda a enseñar a una amplia audiencia, la casa.
Las inmobiliarias disponen de una base de datos de compradores cualificados, a los que enseñar la casa, para acelerar el proceso y conseguir al comprador adecuado desde el primer momento.
Los documentos necesarios para la venta
¿Qué contratos se tienen que formalizar antes y durante la compraventa?
¿Es el contrato de arras necesario para conseguir vender la casa?
¿Qué otros documentos necesito aportar para poder poner a la venta la vivienda?
La cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética, el documento que acredite que la propiedad no tiene cargas, la nota simple registral, son algunos de los documentos que hay que tener en vigor.
Los costes de la venta de la casa y quien los paga
¿Cuáles son los gastos que se generan en la compraventa de la casa?
¿Cuáles de ellos corresponden al propietario?
¿Qué impuestos y qué efecto fiscal tiene la venta de la casa?
Hay impuestos que interviene en el proceso de venta que son estatales, otros autonómicos y finalmente locales, como la plusvalía municipal.
Identificar los costes e impuestos, ayuda al cálculo de los efectos fiscales y financieros de la venta, que los propietarios necesitan conocer.
Qué pasa si el comprador se echa atrás
Si después de acordar la venta en un plazo e importe, el comprador no puede o no quiere seguir adelante, perdería la señal que se entrega al firmar el contrato de arras, a no ser que existiese una cláusula de optar por la resolución, si es que no ha conseguido la financiación de la adquisición.
Por eso es importante negociar la venta con compradores cualificados que puedan afrontar el pago de las cantidades pactadas y se evite la interrupción del proceso de venta,
Cómo se registra oficialmente la venta de la casa
¿De qué forma se consigue la seguridad jurídica de que la venta de la casa se ha realizado correctamente?
¿Qué garantías tiene el vendedor?
¿Qué contratos dan fe de que el proceso se ha realizado correctamente?
Los trámites legales son complejos pero necesarios. Los aspectos contractuales se gestionan con abogados y asesores jurídicos, para asegurar que el proceso se realice con todos los requisitos legales.
Qué ventajas fiscales se pueden conseguir en la venta de la casa
¿Cómo conseguir la exención por reinversión en la vivienda habitual?
Si el propietario tiene más de 65 años, ¿queda exentos de pagar el IRPF?
Si el propietario está en situación de dependencia, ¿tiene que pagar el impuesto de la renta?
En la venta de primera residencia, se pueden dar varios casos de ventajas fiscales y exenciones.
La situación varía en función de la ubicación de la propiedad; el asesor inmobiliario, especializado en la zona, conoce qué beneficios fiscales se pueden aplicar para que el propietario venda su casa,
Para conocer las respuestas a estas cuestiones, en QualisOptima hemos preparado una jornada informativa para propietarios que estén pensando en vender su casa.
El acceso es gratuito, en vivo o grabado en video, inscribiéndote:
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente
Cúales son los principales problemas al vender casa
/en Compraventa de viviendaLas oficinas de las inmobiliarias de QualisOptima, repartidas por España y Portugal, han detectado los problemas más recurrentes que manifiestan los propietarios, a la hora de vender su casa.
Los identificamos y las resolvemos en la Conferencia «¿Quieres vender tu casa?«, de acceso gratuito:
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Incertidumbre sobre el momento de vender la casa
¿Vender casa ya o esperar? Es la primera cuestión que se plantea.
¿Está el mercado inmobiliario en el momento de absorber la propiedad y a un precio elevado?
¿O lo estará en los próximos meses?
Hay varios factores coyunturales que influyen, tanto internacionales como locales. Datos macro que pueden afectar a todas las transacciones y datos locales que influyen solo al barrio donde se sitúa la propiedad.
Los cambios legislativos estatales, autonómicos y locales influyen en el mercado inmobiliario, así como los planes urbanísticos y la situación económica y laboral de la zona.
Más allá de los datos globales que se publican en los medios, los asesores inmobiliarios de la zona, son los que tienen la información local de las compraventas que se realizan a diario, la evolución de las ventas, los precios reales de venta y los precios a los que no se venden otras casas.
Fijación del precio de venta de la casa
La valoración de la casa es clave al sacarla al mercado. Los propietarios piensan que se puede poner un precio elevado y, si hace falta, bajarlo.
La realidad es que se¡i se pone un precio fuera de lo que pide el mercado, la casa perderá interés y tendrá que bajar el precio, alargando el proceso de venta y perdiendo oportunidades reales de venta.
Una primera valoración de la casa, con datos del Catastro y ponderaciones en función de las características y zona de la casa, ayuda a determinar el precio de mercado al que realmente se puede vender la casa.
La posterior visita del asesor inmobiliario a la casa, permite que esa valoración profesional sea más precisa y que la venta se acelere, consiguiendo un precio adecuado a lo que demanda el mercado.
Cuando tardará en venderse la casa
El plazo lo determina principalmente el precio de salida, la demanda en la zona y cómo se presente la casa en el mercado.
Acciones de marketing como home staging, ayudan a mejorar el aspecto de la vivienda antes de realizar el reportaje fotográfico y video para el anuncio.
El plan de difusión en portales inmobiliarios, webs y redes sociales, ayuda a enseñar a una amplia audiencia, la casa.
Las inmobiliarias disponen de una base de datos de compradores cualificados, a los que enseñar la casa, para acelerar el proceso y conseguir al comprador adecuado desde el primer momento.
Los documentos necesarios para la venta
¿Qué contratos se tienen que formalizar antes y durante la compraventa?
¿Es el contrato de arras necesario para conseguir vender la casa?
¿Qué otros documentos necesito aportar para poder poner a la venta la vivienda?
La cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética, el documento que acredite que la propiedad no tiene cargas, la nota simple registral, son algunos de los documentos que hay que tener en vigor.
Los costes de la venta de la casa y quien los paga
¿Cuáles son los gastos que se generan en la compraventa de la casa?
¿Cuáles de ellos corresponden al propietario?
¿Qué impuestos y qué efecto fiscal tiene la venta de la casa?
Hay impuestos que interviene en el proceso de venta que son estatales, otros autonómicos y finalmente locales, como la plusvalía municipal.
Identificar los costes e impuestos, ayuda al cálculo de los efectos fiscales y financieros de la venta, que los propietarios necesitan conocer.
Qué pasa si el comprador se echa atrás
Si después de acordar la venta en un plazo e importe, el comprador no puede o no quiere seguir adelante, perdería la señal que se entrega al firmar el contrato de arras, a no ser que existiese una cláusula de optar por la resolución, si es que no ha conseguido la financiación de la adquisición.
Por eso es importante negociar la venta con compradores cualificados que puedan afrontar el pago de las cantidades pactadas y se evite la interrupción del proceso de venta,
Cómo se registra oficialmente la venta de la casa
¿De qué forma se consigue la seguridad jurídica de que la venta de la casa se ha realizado correctamente?
¿Qué garantías tiene el vendedor?
¿Qué contratos dan fe de que el proceso se ha realizado correctamente?
Los trámites legales son complejos pero necesarios. Los aspectos contractuales se gestionan con abogados y asesores jurídicos, para asegurar que el proceso se realice con todos los requisitos legales.
Qué ventajas fiscales se pueden conseguir en la venta de la casa
¿Cómo conseguir la exención por reinversión en la vivienda habitual?
Si el propietario tiene más de 65 años, ¿queda exentos de pagar el IRPF?
Si el propietario está en situación de dependencia, ¿tiene que pagar el impuesto de la renta?
En la venta de primera residencia, se pueden dar varios casos de ventajas fiscales y exenciones.
La situación varía en función de la ubicación de la propiedad; el asesor inmobiliario, especializado en la zona, conoce qué beneficios fiscales se pueden aplicar para que el propietario venda su casa,
Para conocer las respuestas a estas cuestiones, en QualisOptima hemos preparado una jornada informativa para propietarios que estén pensando en vender su casa.
El acceso es gratuito, en vivo o grabado en video, inscribiéndote:
¿Cuáles son las ciudades preferidas para comprar una segunda residencia en España?
/en Compraventa de vivienda, Inversión Inmobiliaria¿Pensando en comprar una segunda residencia?
Te contamos cuáles son las ciudades favoritas para compradores e inversores inmobiliarios para la adquisición de segunda casa en España.
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¿Se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?
/en InmobiliariaEl Tribunal Supremo español y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, han considerado nula la práctica de que el cliente asuma todos los costes cuando se firma un préstamo hipotecario.
En 2015 se produjo la primera sentencia del Supremo que declaró la nulidad de la cláusula que obligaba al consumidor a pagar todos los gastos.
Los bancos están devolviendo el importe de las facturas que sus clientes abonaron, pero no los intereses generados desde el momento en que se firmó la hipoteca, pero ¿qué costes se devuelven?, ¿quiénes lo pueden reclamar y cómo?
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¿Qué gastos se pueden reclamar?
Según el Tribunal Supremo, se puede conseguir la devolución del
Los gastos de notaría se deben repartir al 50% entre banco y cliente, porque las dos son partes interesadas en que se escriture el préstamo.
En cuanto al impuesto AJD, este tributo lo tenía que pagar el cliente en los préstamos contratados antes del 10 de noviembre de 2018. Si se firmó la hipoteca con posterioridad y se pagó ese impuesto, se puede reclamar.
¿Y la comisión de apertura? Debe ser transparente para considerarse válida, es decir, que el cliente ha podido evaluar las consecuencias económicas que supone pagar una comisión de apertura y entender que su objeto es compensar los gastos de estudio y de tramitación de una solicitud de préstamo.
En cambio, los gastos de compra de la vivienda los tiene que pagar el comprador; nunca el banco.
Al igual que los gastos por modificar o cancelar tu hipoteca: los costes por la gestión de una novación, una subrogación o una cancelación no los puedes recuperar´.
Como resumen de los gastos hipotecarios:
Para qué hipotecas y quienes pueden solicitarlo
Se puede reclamar solo para las hipotecas anteriores a junio 2019, que es cuando se establecieron los criterios de reparto y que efectivamente abonaron todos los gastos de la operación.
Pueden reclamar las personas que firmaron una hipoteca para comprar su casa, antes de esa fecha.
También puede reclamar quienes hayan cancelado la hipoteca o la hayan modificado firmando una novación tras renegociar los tipos de interés.
Cómo reclamar los gastos hipotecarios
El primer paso es consultar con la entidad financiera y su servicio de atención al cliente, para poder iniciar un proceso de reclamación «amistosa». El banco debería responder antes de un mes ante tal reclamación.
También se puede acudir a tu asesor inmobiliario, con el que gestionaste la compraventa de la vivienda, para que te guíe en el proceso y te ayude conla documentación.
Otras opciones son las asociaciones de consumidores o los bufetes de abogados.
Se pedirá la documentación necesaria para iniciar los trámites:
En esos casos, se iniciará una reclamación extrajudicial para tratar de llegar a ese acuerdo amistoso.
Si el banco no responde o se niega a abonar esos importes, se tendría que pasar a realizar una demanda judicial.
¿Tiene coste lanzar la reclamación?
Si se hace directamente con la entidad financiera, no.
En otros casos, las asociaciones de consumidores pueden pedir el pago de cuotas; si se acude a un notario, aplicará sus honorarios, en función de lo percibido, que suele ser en torno al 10%.
Si se acaba yendo a juicio, la ley dictamina que el banco tiene que asumir las costas.
En las oficinas inmobiliarias de QualisOptima, puedes consultar con un asesor Qualis Angel, sobre la situación de tu propiedad inmobiliaria y cómo gestionar reclamaciones, procesos de compraventa, herencias inmobiliarias,..
Como gestionar la vivienda tras la separación o el divorcio
/en Compraventa de viviendaEn la conferencia «Qué hacer con tus inmuebles en caso de separación o divorcio«, Iosune Berruezo, Abogada Derecho Civil y Familia, como ponente invitada por A10 Inmobiliaria para las QTalks organizadas por QualisOptima, explicó las situaciones más habituales a las que se enfrenta una pareja cuando decide separase o divorciarse, con una vivienda común de por medio.
Con ejemplos de los que se suele encontrar en esas situaciones, explica consejos sobre cómo proceder en cada circunstancia.
Iosune Berruezo, Abogada Derecho Civil y Familia, durante la QTalk (ver video)
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Tipos de divorcios
Un divorcio se puede interponer de dos formas:
Sociedad conyugal y su disolución
Una Sociedad conyugal es un régimen económico matrimonial, una comunidad de bienes y derechos que pertenecen a varias personas; se crea en el día del matrimonio.
La Disolución de la Sociedad conyugal se produce con el fallecimiento de uno de los cónyuges, el divorcio o con la sustitución por otro régimen económico (separación de bienes).
El Régimen económico más habitual es el de la Sociedad de Gananciales: desde el matrimonio, todos los activos y pasivos pertenecen a partes iguales a los cónyuges.
En Navarra se llama «Sociedad de conquistas»; En Cataluña, el régimen por defecto es el de Separación de bienes.
Los Activos comunes de las sociedades de gananciales pueden ser inmuebles (pisos, locales), muebles (coches, joyas), capital (acciones, participaciones en bancos, planes de pensiones, fondos, dinero en cuentas,…)
Los Pasivos comunes son los créditos inmobiliarios, préstamos personales, préstamos no bancarios (como familiares).
La disolución no implica automáticamente la liquidación, el reparto de los bienes. La sociedad se puede disolver, pero la liquidación depende de cómo sea el divorcio:
3 Situaciones más comunes con respecto a un inmueble en un divorcio
Se dan estas situaciones siempre que las viviendas no se destinen a la residencia familiar de uno de los cónyuges.
No se quiere o puede adjudicar la vivienda a ninguno y se decide alquilarla
Ejemplos habituales que se producen en esta situación:
En los casos en los que no se puede adjudicar por el importe pendiente de pago; se decide alquilar, el principal Consejo es, recoger en el convenio regulador, todo lo relativo al alquiler: precio, plazo, quien se encarga, si se hace con una inmobiliaria, quien responde ante el arrendatario.
Atención al plazo mínimo de alquiler: existe una cláusula de la Ley de Arrendamientos Urbanos, para establecer que, cada 5 años, se decida la continuación o no (con preaviso de 4 meses).
El convenio regulador se ratifica en el juzgado y finaliza en una sentencia de divorcio, que es vinculante y obliga a las partes.
Si los cónyuges son copropietarios, tienen que firmar ambos el contrato de arrendamiento.
Si no se ha hecho antes, se puede preparar un acuerdo privado entre las partes, que recojan aspectos no contemplados anteriormente, para evitar problemas a futuro.
Se quieren vender una o varias viviendas
No se vende antes del divorcio, pero sí se quiere vender a corto plazo tras el divorcio.
¿Cuándo ocurren estas circunstancias?
Consejo en esta situación: antes de firmar el divorcio, recoger en el convenio regulador todo lo relativo a la venta de la vivienda:
Cuando se liquida la sociedad conyugal, se usa un perito tasador oficial, que hace un informe, que cobra por realizar su tasación. El precio de la vivienda, con esa tasación, no suele ser real o adecuado al mercado; los clientes se fían más de las valoraciones de las inmobiliarias.
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El cónyuge que se adjudica el uso y disfrute de la vivienda, quiere alquilarla
Esta situación se produce cuando cuida de los hijos y la sentencia recoge que puede vivir en ella durante x años.
Pero esa persona cambia de residencia, o se va a vivir con esa persona y quiere alquilarla.
El consejo es avisar que no se puede hacer, el uso y disfrute es personal; se pierde si se va a otra vivienda a residir.
No pueden recibir ingresos del alquiler en este caso, siempre hace falta el consentimiento de ambos para alquilar la vivienda.
Mira la Grabación de la Conferencia de la abogada sobre la gestión de la vivienda tras el Divorcio:
Valoración de los inmuebles en un divorcio
Es una de las preguntas más habituales de los cónyuges. La valoración depende del tipo de divorcio:
El título de la propiedad de los inmuebles lo genera la sentencia de divorcio: en el contrato de compraventa, se indica el propietario de la vivienda, en virtud de la sentencia de divorcio (no la escritura de compraventa).
Desde QualisOptima, recomendamos que se consulte con un experto inmobiliario de la zona, para calcular el valor de mercado de la propiedad y ajustar el precio de venta:
USA EL VALORADOR DE QualisOptima
¿Cuáles son las ciudades en las que más ha variado el precio de la vivienda?
/en ParticularesConoce, a continuación, cómo ha variado el precio de la vivienda, tanto en venta como en alquiler, en las diferentes ciudades de España.
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Problemas habituales con la vivienda en procesos de separación o divorcio
/en Compraventa de viviendaDurante el año 2022 se produjeron en España 81.302 casos de divorcios. Aunque la tendencia es que cada año hay menos casos (un 6,4% menos que en el año anterior), son muchas las familias que se encuentran en este proceso, con al menos una vivienda compartida.
Datos de INE: Estadística de nulidades, separaciones y divorcios. Año 2022
En QualisOptima hemos organizado una conferencia para tratar esta situación y gestionar los inmuebles de la pareja: «Qué hacer con tus inmuebles en caso de separación o divorcio«.
Analizamos los principales problemas de las familias en estos casos de separación o divorcio:
Contenidos
10 principales problemas en la gestión de inmuebles en un proceso de separación o divorcio
Propiedad compartida: Decidir qué hacer con la propiedad en común puede ser complicado. Uno de los cónyuges podría querer venderla, mientras que el otro prefiere retenerla, lo que puede generar conflictos y dificultades para llegar a un acuerdo.
Valoración adecuada: Determinar el valor actual de la propiedad puede ser un desafío, ya que las valoraciones pueden variar y ambos cónyuges podrían tener opiniones diferentes sobre su valor real.
Venta o retención: Decidir si vender la propiedad y dividir las ganancias o retenerla para el uso de uno de los cónyuges puede ser una fuente de conflicto. Cada opción tiene implicaciones financieras a corto y largo plazo.
Asignación de responsabilidades financieras: Definir quién será responsable de los pagos hipotecarios, impuestos y otros gastos asociados a la propiedad puede generar disputas, especialmente si uno de los cónyuges no quiere contribuir económicamente.
Uso y ocupación: Determinar quién vivirá en la propiedad durante el proceso de separación puede ser complicado. Si ambos cónyuges desean quedarse en la propiedad, esto puede generar tensiones y disputas.
Reparaciones y mantenimiento: Decidir quién será responsable de las reparaciones y el mantenimiento de la propiedad puede generar conflictos, ya que ambos cónyuges podrían tener opiniones diferentes sobre cómo deben abordarse estos temas.
Tiempo de venta: Si se decide vender la propiedad, el momento adecuado para hacerlo puede ser un problema. Las fluctuaciones en el mercado inmobiliario pueden influir en la decisión y generar incertidumbre.
División de ganancias: En caso de venta, determinar cómo se dividirán las ganancias entre los cónyuges puede ser un tema sensible. Esto puede depender de factores como las contribuciones financieras iniciales y el tiempo de propiedad.
Protección legal: Asegurarse de que todos los aspectos legales estén correctamente gestionados puede ser complicado. Es importante contar con asesoramiento legal para evitar problemas futuros.
Impacto emocional: La gestión de propiedades inmobiliarias durante un proceso de separación o divorcio puede ser emocionalmente difícil. Las decisiones financieras y prácticas pueden verse afectadas por las emociones, lo que puede complicar aún más la situación.
Conferencia «Qué hacer con tus inmuebles en caso de separación o divorcio»
Inscríbete para la conferencia en directo o para ver la grabación de la misma:
Cómo reconvertir un local comercial en una vivienda
/en Inversión InmobiliariaEl cambio de uso de local comercial a vivienda es un trámite que permite realizar la nueva actividad, siempre y cuando se cumpla la normativa vigente
Hay normativas específicas que regulan el cambio de uso de local comercial a vivienda; además, se trata de un procedimiento que es diferente según la legislación de cada municipio.
Lo pueden solicitar los particulares, empresas, sociedades, asociaciones y comunidades de bienes y propietarios.
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¿Por qué reconvertir en vivienda un local?
Reconvertir un local en vivienda resulta una operación más económica, porque comprar un local es más barato que una vivienda en zonas céntricas (El precio de compra de un local es de hasta un 50% más barato que el de una vivienda); de esa manera, se puede destinar un mayor importe a la reforma, para que la nueva vivienda consiga un mayor valor.
Generalmente, se puede acceder a espacios amplios, que cuentan con acceso directo a la calle, conveniente para personas con movilidad reducida o adultos mayores
La sostenibilidad es otra buena razón: durante el proceso de reforma, se puede apostar por crear un hogar que sea más eficiente a nivel energético. También, al tratarse de un proyecto nuevo, nace la oportunidad de crear un espacio moderno adaptado a las necesidades y gustos del propietario.
¿Es rentable la inversión en el proceso de reconversión a vivienda?
Convertir un local en una vivienda puede conseguir rentabilidades superiores al 5%, dependiendo de la ubicación del antiguo local. Si es una zona de crecimiento urbanístico residencial, tiene sentido el cambio de uso a vivienda.
Si, por el contrario, se trata de una zona comercial, la rentabilidad puede ser mayor si se mantiene como local y se realizan reformas para venderlo, traspasarlo o alquilarlo.
Hay que tener en cuenta que la revisión de la normativa y la obtención de las aprobaciones administrativas, suponen unos plazos largos, por lo que el rendimiento de la inversión puede verse afectado.
En cuanto a la financiación, el préstamo hipotecario puede tener unas condiciones diferentes y algo más restrictivas que si se trata de una vivienda normal.
Pasos para reconvertir un local en vivienda
Estudio de viabilidad
Se recomienda el acompañamiento de un técnico cualificado, para elaborar la documentación técnica y analizar los aspectos técnicos del inmueble y el cumplimiento de las ordenanzas municipales (ya que depende de cada ayuntamiento), además del Plan General de Organización Urbana o la ITE del edificio.
El primer paso es conocer si el suelo está clasificado como urbano. En el ayuntamiento del municipio se puede consultar el plan general de ordenación municipal. Normalmente, si el local está ubicado en un edificio de viviendas, se podrá realizar el cambio.
Después hay que comprobar si existe alguna limitación urbanística de la zona y cuál es el límite de viviendas por hectárea de la zona para asegurarse de que tiene cabida.
Antes de elaborar el proyecto, hay que revisar los requisitos que marca el ayuntamiento para convertir un local en vivienda, atendiendo a condiciones como la superficie, la separación de estancias, la ventilación o la altura de la vivienda.
Los estatutos de la comunidad de propietarios pueden fijar la prohibición de hacer más viviendas en el inmueble.
Repasar el Código Técnico de Edificación (CTE), donde se indican requisitos sobre la salubridad de la vivienda, el ahorro de energía, la accesibilidad o la seguridad.
Elaboración y ejecución del proyecto
El técnico es el encargado de elaborar y firmar el informe, con la justificación de normativas para la viabilidad de los cambios de uso, para presentarlo en el ayuntamiento.
En cuanto se obtiene la aprobación, en el ayuntamiento se tramita la licencia de obra, así como el resto de permisos y el pago de las tasas para el comienzo del proceso de reforma.
Para finalizar la conversión de local a vivienda, también hay que registrar la nueva vivienda ante notario y en el Registro de la Propiedad.
Obtención de la licencia de primera ocupación
Tras finalizar la obra, se realiza el Certificado Final de Obra, se presenta en Urbanismo y un técnico del Ayuntamiento, realizará una visita al inmueble para comprobar que las obras ejecutadas corresponden con las reflejadas en el proyecto.
Entonces, el Ayuntamiento emite la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, que supone la certificación de que la vivienda cumple la normativa para ser habitada. Además, es un documento necesario para realizar altas de suministros, escrituraciones, etc.
Finalmente, hay que comunicar en el Catastro el cambio de uso, para modificar el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
En QualisOptima, te ayudamos a gestionar tus proyectos inmobiliarios.
Consulta con un asesor inmobiliario en tu zona
El contrato de alquiler de vivienda habitual
/en Particulares¿Vas a alquilar tu propiedad? ¿Vas a firmar un nuevo contrato de alquiler como inquilino? A continuación, te contamos los 10 aspectos básicos que tienes que conocer a la hora de firmar un contrato de alquiler de vivienda habitual.
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Cómo afecta a las inmobiliarias la nueva normativa sobre llamadas comerciales
/en Empresas InmobiliariasEl 19 de Junio de 2023 entró en vigor el Art.66.1 b) Ley 11/2022 General de Telecomunicaciones, sobre las comunicaciones comerciales no solicitadas.
Los usuarios tienen derecho a no recibir llamadas no deseadas con fines de comunicación comercial, salvo que exista consentimiento previo del propio usuario para recibir este tipo de comunicaciones comerciales.
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¿Qué es una comunicación comercial?
La Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información y de comercio electrónico, establece que es «toda forma de comunicación dirigida a la promoción, directa o indirecta, de la imagen o de los bienes o servicios de una persona que realice una actividad comercial, industrial, artesanal o profesional».
La legislación española no optó por exigir un consentimiento previo de los usuarios finales, reconociendo un derecho de oposición a recibir llamadas con fines de comunicación comercial.
Con la anterior normativa, era lícito realizar llamadas con fines de comunicación comercial, siempre que el usuario final no hubiera ejercido su derecho de oposición, reconociéndose un ejercicio de ese derecho con carácter general mediante la inclusión en un fichero de exclusión publicitaria, siendo obligatoria su consulta por quienes pretendan realizar dichas comunicaciones salvo que el afectado hubiera prestado su consentimiento.
Nueva normativa: Ley 11/2022
El cambio que introduce la nueva normativa es la necesidad de un previo consentimiento que, a su vez, no es la única fuente de legitimación, sino que se le añaden otras fuentes de legitimación previstas normativamente.
La nueva normativa añade a la anterior, que se basaba en el derecho de oposición, esa necesidad de disponer de una fuente de legitimación válida para realizar la comunicación comercial.
Para la realización de una comunicación comercial no se necesita el previo consentimiento si se dispone de una base de legitimación para poder realizar dicha comunicación.
Esta base de legitimación es la del INTERÉS LEGÍTIMO.
¿Cuando hay interés legítimo?
Es la base de legitimación que consiste en que el tratamiento es necesario para la satisfacción de intereses legítimos perseguidos por el responsable del tratamiento, siempre que sobre dichos intereses no prevalezcan los intereses o los derechos y libertades fundamentales del interesado que requieran la protección de datos personales, en particular cuando el interesado sea un niño.
La aplicación de la base legitimadora requiere de estos 2 requisitos acumulativos:
1) Que el tratamiento de datos personales sea necesario para la satisfacción del interés legítimo perseguido por el responsable del tratamiento o por el tercero.
2) Que no prevalezcan los derechos y libertades fundamentales del interesado, lo que exige una ponderación de los derechos e intereses en conflicto, dependiendo de las circunstancias concretas del caso particular de que se trate.
Requisitos para realizar llamadas comerciales
Sirve igualmente para el tratamiento de los datos relativos a los empresarios individuales y a los profesionales liberales, como los agentes y agencias inmobiliarias, cuando se refieran a ellos únicamente en dicha condición y no se traten para entablar una relación con los mismos como personas físicas.
Los responsables o encargados del tratamiento a los que se refiere el artículo 77.1 de esta ley orgánica podrán tratar los datos cuando ello se derive de una obligación legal o sea necesario para el ejercicio de sus competencias.
Cualquier otro tratamiento de datos personales que pueda realizarse por el responsable, vinculado a la misma finalidad comercial (obtención de datos de contacto procedentes de terceros, el posible perfilado de los
contactos y su segmentación, el enriquecimiento de datos con las respuestas que esté dando el cliente o su posible grabación), requerirá contar con la correspondiente base legitimadora conforme al artículo 6.1. del RGPD y cumplir con todos los principios y obligaciones que la normativa sobre protección de datos personales establece.
La nueva normativa no ha limitado exclusivamente la realización de las llamadas con fines de comunicación comercial al previo consentimiento de los usuarios finales, sino que ha incluido la posibilidad de que puedan ampararse en otras bases jurídicas legitimadoras del artículo 6.1. del RGPD, como el interés legítimo.
Conclusiones de la nueva normativa sobre llamadas comerciales
Las agencias inmobiliarias podrán realizar comunicaciones comerciales siempre y cuando, aun careciendo del previo consentimiento, puedan fundamentar previo análisis de ponderación que existe un interés legítimo para ello, atendiendo a las circunstancias concretas y específicas del caso.
En todo caso, se deberán atender a las directrices de organismos como la Agencia Española de Protección de Datos.
Información facilitada por Acción Legal Formación