Hay varias previsiones en las que coinciden los expertos inmobiliarios, como es la moderación en los precios de las viviendas, el menor volumen de transacciones de propiedades de precio medio, la subida de tipos a un ritmo menor, la apuesta por la sostenibilidad y la tecnología.
En 2022 se llegaron a casi 640.000 operaciones de compraventa , un 13% más que en el año anterior.
¿Qué ocurrirá en 2023 en el mercado inmobiliario? El informe de Solvia, identifica las principales tendencias:
Moderación en el ritmo de operaciones inmobiliarias
El Banco Central Europeo ha subido los tipos de interés al 2,5%, el nivel más alto desde 2008, afirmando que se producirán nuevos aumentos en los próximos meses.
El resultado será la reducción del poder adquisitivo y la capacidad de ahorro de las familias, por lo tanto, menor capacidad para comprar vivienda.
Se espera que el número de operaciones de compraventa realizadas en 2023 experimente un ajuste de entre un 10% y un 15%.
Estabilización en el precio de compraventa
Aunque no se espera un incremento tan acusado como el experimentado en 2022, las previsiones indican que el precio de la vivienda saldará en positivo en 2023, con un aumento de entre el 1,5% y el 2,5% interanual.
La causa principal es el reducido apalancamiento del sector y la escasez de vivienda en las grandes ciudades.
Relevance de la Vivienda de inversión, reposición y extranjera
La vivienda se mantendrá en 2023 como un valor refugio frente a las tasas inflacionistas, gracias a su elevada rentabilidad y a la gran oportunidad que supone para los inversores que buscan estabilidad.
Estos inmuebles, unidos a las viviendas de reposición y extranjeras, serán los que sostengan el mercado en los próximos meses.
Más hipotecas variables
Después de un 2022 que comenzó con una demanda récord en las hipotecas a tipo fijo para viviendas, los últimos datos publicados por el INE indican que esta tendencia se está revirtiendo.
Así, la contratación de esta tipología en octubre representó un 66,8% del mercado, la cifra más baja desde septiembre de 2021 (65,8%).
Este cambio de rumbo se mantendrá los próximos meses y se debe, principalmente, a la estrategia de las entidades bancarias de establecer precios mínimos para las hipotecas variables y endurecer las condiciones de las fijas.
Menor oferta de alquiler y sin reposición
Al incremento de la demanda, se une una oferta cada vez menor. Una tendencia que se mantendrá en los próximos meses, teniendo en cuenta además que el Gobierno ha anunciado que el límite del 2% a la subida de las rentas se mantendrá a lo largo de todo 2023.
Se trata de una medida que podría provocar que determinados propietarios se resistan a ceder sus viviendas disponibles al alquiler.
Esta falta de oferta, que según muchos expertos podría experimentar caídas de entre el 15 y el 20%, unida al aumento del interés por alquilar seguirá tensionando los precios en los próximos meses.
El reto de la obra nueva residencial
La complejidad regulatoria de las diferentes comunidades autónomas en la generación de suelo para la promoción, la falta de mano de obra cualificada, las subidas de los precios de las materias primas o el riesgo de una recesión económica ante los incrementos de tipos de interés son algunos de los factores que están retrasando la creación de proyectos de nueva construcción.
No obstante, la sólida demanda existente para este tipo de activos y su atractivo para los inversores podrían impulsar este sector, alcanzando en 2023 los niveles de años anteriores.
Moderación de la inversión en el sector terciario
Tras un 2022 en el que se alcanzaron cifras históricas, se espera que la inversión en inmuebles no residenciales, como los suelos comerciales o las naves logísticas, continúe creciendo en 2023.
Sin embargo, se tenderá a la estabilización debido a la incertidumbre económica actual.
Sostenibilidad y eficiencia energética
El mercado inmobiliario continúa trabajando por adaptarse a las nuevas necesidades de los consumidores y sus requisitos a la hora de elegir vivienda.
La sostenibilidad, la eficiencia energética o el uso de materiales y sistemas de construcción respetuosos con el medio ambiente, son factores que cada vez influyen más a la hora de seleccionar un inmueble.
Apuesta por la innovación y tecnología
En 2023, las inmobiliarias seguirán explorando las posibilidades que ofrece el metaverso, un mundo paralelo a la realidad que, entre otras ventajas, posibilita realizar transacciones de activos físicos gracias a la réplica digital de los inmuebles, además de poder visitarlos virtualmente o reservarlos a través de la “tokenización” de los contratos.
Este proceso permite digitalizar las viviendas de forma que su versión del metaverso represente el valor del inmueble en la vida real.
También se estima un aumento en el empleo del Big Data por parte de las inmobiliarias, ya que este gran modelo de almacenamiento permite realizar estudios con una alta tasa de fiabilidad, agilizar los procesos administrativos, valorar las oportunidades del mercado y establecer mejores condiciones con los clientes.
¿Cual es la tendencia del sector inmobiliario en tu zona?
Las empresas de QualisOptima son inmobiliarias destacadas en la provincia en la que ofrecen servicios.
Sus Qualis Angels (Asesores inmobiliarios) disponen de información del mercado inmobiliario local, de herramientas para el análisis comparativo y de experiencia como para poder responder a qué se espera del mercado inmobiliario y su evolución.
Si necesitas vender, invertir o gestionar un proyecto inmobiliario, consulta con la agencia inmobiliaria de QualisOptima de tu zona:
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente
Cuestiones a tener en cuenta en el nuevo sistema de cotización para autónomos
/en QualisOptima¿Eres autónomo? ¿Andas un poco perdido sobre el nuevo sistema de cotización? No te preocupes, en QualisOptima tenemos la solución. El 7 de febrero lanzamos una nueva Qualis Talk gratuita para que resuelvas todas tus dudas sobre el nuevo sistema de cotización para autónomos.
¿Qué aspectos hay que tener en cuenta en el contexto del nuevo sistema que entró en vigor el 1 de enero de 2023? Almudena Lastra, de la Asesoría ASIDNE, explicará todo lo que necesitas saber y responderá todas las dudas de los asistentes.
Leer más
Las 5 variables que determinan la venta de una vivienda
/en Compraventa de vivienda¿Cuáles son los factores que determinan que se venda una vivienda a un precio?
¿Sobre cuáles de las condiciones pueden actuar el propietario y el asesor inmobiliario?
La QTalks de Enero 2023, «¿Cómo vender mi casa al mejor precio en 2023», tuvo como ponente a Jose Ramón San Juan, de Percent Servicios Inmobiliarios.
Acesso a la grabación de la conferencia.
Contenidos
Evolución del mercado inmobiliario
Los informes del El Ministerio de Fomento y el INE, muestran la evolución anual de las ventas del mercado inmobiliario en España.
En el año 2006 se vendieron casi un millón de viviendas (casi la mitad de obra nueva); tras la crisis de Lehman Brothers, las compraventas bajaron en 2013 a apenas 300.000 unidades (un 60% procedían de embargos).
En 2022, se aproxima a las 700.000 viviendas, de las cuales 100.000 son de obra nueva. Supone un repunte de venta de viviendas de segunda mano en el histórico de los últimos 20 años.
Datos relevantes que deja el año 2022:
Tendencias del mercado inmobiliario en 2023
Las condiciones previstas del sector inmobiliario:
Estos datos tiene varias interpretaciones; lo que se espera es que se mantendrá el precio, con ligeras subidas de un 2%, lo que supone estabilidad en el precio de la vivienda.
El valor del asesor inmobiliario
Lo importante es predecir y reaccionar a las situaciones del mercado. El asesor, para estar preparado ante la incertidumbre y la volatilidad del mercado, puede realizar un marco de referencia de actuación. Los principios en los que el asesor se basa, tanto en situaciones de muchas o pocas ventas, como de precios altos o bajos.
El agente inmobiliario debe tener en cuenta las premisas, para tratar con el cliente propietario:
Las 5 Variables y dependencias que operan en el mercado inmobiliario
Situación del mercado
El momento determina la compra o venta de un inmueble, no es lo mismo un ciclo de alta oferta que de alta demanda.
Ubicación
La situación en la que se encuentra la vivienda, no se puede modificar. Su orientación, altura, vienen establecidas.
Pueden modificarse factores externos, como la situación urbanística del entorno.
Precio
Los 2 factores anteriores, tanto el momento de la compraventa como su situación geográfica, sirven para determinar el rango de precio.
Esta variable es la que determina la realidad que hay que manifestar al propietario.
Estado de la vivienda
Cómo se encuentre la propiedad, depende de quien la haya habitado / utilizado.
Su presentación depende del propietario y. varía en función de si se encuentra vacía, ocupada, con o sin mobiliario y su estado de conservación.
Plan de marketing
La agencia inmobiliaria y sus asesores, pueden actuar sobre la puesta en el mercado de la propiedad.
La presentación de la vivienda puede mejorarse con acciones de marketing, como la mejora del aspecto visual mediante técnicas de home staging.
El asesor inmobiliario debe focalizarse en estas 5 variables y ofrecer el mejor servicio al cliente.
La conferencia continua con respuestas a varias preguntas de los asistentes.
Accede a la grabación de la conferencia >>
Previsiones para el sector inmobiliario en 2023
/en ParticularesHaciendo un poco de balance del año que hemos cerrado, todos los expertos coinciden en que 2022 fue un buen año para el sector inmobiliario. Ahora bien, ¿cuáles son las previsiones de cara a 2023? ¿Continuará la tendencia de 2022 o viviremos un cambio de ciclo? A continuación, despejamos tus dudas.
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Tendencias del mercado inmobiliario en 2023
/en InmobiliariaHay varias previsiones en las que coinciden los expertos inmobiliarios, como es la moderación en los precios de las viviendas, el menor volumen de transacciones de propiedades de precio medio, la subida de tipos a un ritmo menor, la apuesta por la sostenibilidad y la tecnología.
En 2022 se llegaron a casi 640.000 operaciones de compraventa , un 13% más que en el año anterior.
¿Qué ocurrirá en 2023 en el mercado inmobiliario? El informe de Solvia, identifica las principales tendencias:
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Moderación en el ritmo de operaciones inmobiliarias
El Banco Central Europeo ha subido los tipos de interés al 2,5%, el nivel más alto desde 2008, afirmando que se producirán nuevos aumentos en los próximos meses.
El resultado será la reducción del poder adquisitivo y la capacidad de ahorro de las familias, por lo tanto, menor capacidad para comprar vivienda.
Se espera que el número de operaciones de compraventa realizadas en 2023 experimente un ajuste de entre un 10% y un 15%.
Estabilización en el precio de compraventa
Aunque no se espera un incremento tan acusado como el experimentado en 2022, las previsiones indican que el precio de la vivienda saldará en positivo en 2023, con un aumento de entre el 1,5% y el 2,5% interanual.
La causa principal es el reducido apalancamiento del sector y la escasez de vivienda en las grandes ciudades.
Relevance de la Vivienda de inversión, reposición y extranjera
La vivienda se mantendrá en 2023 como un valor refugio frente a las tasas inflacionistas, gracias a su elevada rentabilidad y a la gran oportunidad que supone para los inversores que buscan estabilidad.
Estos inmuebles, unidos a las viviendas de reposición y extranjeras, serán los que sostengan el mercado en los próximos meses.
Más hipotecas variables
Después de un 2022 que comenzó con una demanda récord en las hipotecas a tipo fijo para viviendas, los últimos datos publicados por el INE indican que esta tendencia se está revirtiendo.
Así, la contratación de esta tipología en octubre representó un 66,8% del mercado, la cifra más baja desde septiembre de 2021 (65,8%).
Este cambio de rumbo se mantendrá los próximos meses y se debe, principalmente, a la estrategia de las entidades bancarias de establecer precios mínimos para las hipotecas variables y endurecer las condiciones de las fijas.
Menor oferta de alquiler y sin reposición
Al incremento de la demanda, se une una oferta cada vez menor. Una tendencia que se mantendrá en los próximos meses, teniendo en cuenta además que el Gobierno ha anunciado que el límite del 2% a la subida de las rentas se mantendrá a lo largo de todo 2023.
Se trata de una medida que podría provocar que determinados propietarios se resistan a ceder sus viviendas disponibles al alquiler.
Esta falta de oferta, que según muchos expertos podría experimentar caídas de entre el 15 y el 20%, unida al aumento del interés por alquilar seguirá tensionando los precios en los próximos meses.
El reto de la obra nueva residencial
La complejidad regulatoria de las diferentes comunidades autónomas en la generación de suelo para la promoción, la falta de mano de obra cualificada, las subidas de los precios de las materias primas o el riesgo de una recesión económica ante los incrementos de tipos de interés son algunos de los factores que están retrasando la creación de proyectos de nueva construcción.
No obstante, la sólida demanda existente para este tipo de activos y su atractivo para los inversores podrían impulsar este sector, alcanzando en 2023 los niveles de años anteriores.
Moderación de la inversión en el sector terciario
Tras un 2022 en el que se alcanzaron cifras históricas, se espera que la inversión en inmuebles no residenciales, como los suelos comerciales o las naves logísticas, continúe creciendo en 2023.
Sin embargo, se tenderá a la estabilización debido a la incertidumbre económica actual.
Sostenibilidad y eficiencia energética
El mercado inmobiliario continúa trabajando por adaptarse a las nuevas necesidades de los consumidores y sus requisitos a la hora de elegir vivienda.
La sostenibilidad, la eficiencia energética o el uso de materiales y sistemas de construcción respetuosos con el medio ambiente, son factores que cada vez influyen más a la hora de seleccionar un inmueble.
Apuesta por la innovación y tecnología
En 2023, las inmobiliarias seguirán explorando las posibilidades que ofrece el metaverso, un mundo paralelo a la realidad que, entre otras ventajas, posibilita realizar transacciones de activos físicos gracias a la réplica digital de los inmuebles, además de poder visitarlos virtualmente o reservarlos a través de la “tokenización” de los contratos.
Este proceso permite digitalizar las viviendas de forma que su versión del metaverso represente el valor del inmueble en la vida real.
También se estima un aumento en el empleo del Big Data por parte de las inmobiliarias, ya que este gran modelo de almacenamiento permite realizar estudios con una alta tasa de fiabilidad, agilizar los procesos administrativos, valorar las oportunidades del mercado y establecer mejores condiciones con los clientes.
¿Cual es la tendencia del sector inmobiliario en tu zona?
Las empresas de QualisOptima son inmobiliarias destacadas en la provincia en la que ofrecen servicios.
Sus Qualis Angels (Asesores inmobiliarios) disponen de información del mercado inmobiliario local, de herramientas para el análisis comparativo y de experiencia como para poder responder a qué se espera del mercado inmobiliario y su evolución.
Si necesitas vender, invertir o gestionar un proyecto inmobiliario, consulta con la agencia inmobiliaria de QualisOptima de tu zona:
La problemática de vender vivienda en 2023
/en Compraventa de vivienda2023 se presenta con unos tipos de interés más altos que en años anteriores, lo que dificulta o, al menos, encarece la financiación para la compra de vivienda.
La demanda puede verse reducida, por lo que los compradores tienen más fuerza en la negociación de la compraventa inmobiliaria.
El propietario que quiera vender su inmueble en este escenario, debe entender la problemática a la que se enfrenta y consultar con un experto inmobiliario.
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Los problemas del propietario ante la venta de su vivienda
Hay varios problemas que pueden enfrentar los propietarios al intentar vender su vivienda:
Cómo actuar para vender bien un inmueble en 2023
Certificado Energético: Lo que necesitas saber
/en ParticularesSi quieres vender o alquilar una vivienda, necesitas tener un Certificado Energético. De lo contrario, podrías enfrentarte a una multa de entre 300 y 6.000 €. Se trata de un documento obligatorio desde hace ya varios años.
A continuación, te contamos todo lo que necesitas saber.
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La cotización de los autónomos inmobiliarios en 2023
/en InmobiliariaA partir del 1 de enero del 2023, entra en vigencia las nuevas disposiciones de la cotización de sus ingresos para trabajadores de cuenta propia.
En QualisOptima hablamos con Almudena Lastra, de la Asesoría ASIDNE, Ideas y Negocios, ubicada en Madrid, para que nos indique cuales son los cambios en el nuevo sistema de cotización de autónomos.
Contenidos
¿Cuales son las nuevas disposiciones del sistema de cotización?
La mayor novedad , según el Real Decreto Ley 12/2022, es que el sistema de cotización está basado en los ingresos reales.
La Seguridad Social pretende igualar el nivel de proyección y contribuciones de todos los trabajadores.
El plazo de puesta en marcha es de 9 años.
¿Cómo calculo mis ingresos reales?
Se realiza una estimación del rendimiento neto mensual, que se cruza con unas tablas de tramos de rendimientos, con una base mínima y máxima de cotización, resultando en una cuota.
En la declaración de la renta se tributa por el rendimiento neto efectivamente obtenido; si se ha tributado más de lo que se había estimado, la Seguridad Social hará una regularización, mediante devolución de oficio, hasta el 30 de abril del ejercicio siguiente.
En el caso de haber cotizado por un importe inferior al obtenido, la regularización implica el pago de la diferencia por parte del contribuyente, con un plazo del día 30 del mes siguiente a la notificación, sin intereses de demora ni recargos.
Cálculo del Rendimiento Neto
El rendimiento neto, con arreglo a lo dispuesto en la Ley del IRPF (35/2006), lo calculamos de esta manera:
Gastos deducibles: los relacionados directamente con la obtención de ingresos.
La novedad del sistema de cotización, es que se añade a los autónomos, un 7% correspondiente a gastos genéricos (3% en el caso de societario).
El Rendimiento neto mensual se obtiene dividiendo el anual entre 12 meses, que es el que se usa para el cálculo con las tablas de cotización.
Cambios de cotización permitidos
Se pueden hacer hasta 6 cambios de las bases de cotización, basadas en las previsiones de rendimientos, durante el año.
Tramos de cotización
Se establecen 2 tablas, la reducida es para ingresos inferiores al salario mínimo interprofesional (SMI), es decir, 14.000€ / año; la tabla general para el resto de rendimientos.
Las tablas se irán actualizando por la Ley de Presupuestos Generales del Estado.
Tabla de 2023, con las bases mínimas, máximas y su cuota:
Rendimientos de autónomos societarios
Son los obtenidos del trabajo de la sociedad, en la que se es propietario del, al menos, el 33% o, teniendo la condición de administrador, un 25% o más del capital social.
Se incluyen cualquier tipo de ingresos, tanto en especie como los dividendos, declarándose en el IRPF.
Se reducen los gastos genéricos, en un 3%, que no guardan relación con gastos para la obtención de los ingresos, sin necesidad de justificación.
Los autónomos societarios no podrán tener una base de cotización inferior a 1.000 euros, por lo que la cuota mínima será de 310€.
Se estima un ahorro para el 70% de los autónomos societarios.
¿Qué sucede con aquellos autónomos que tienen tarifa plana?
Para los autónomos que ya la tenían, se puede seguir usando la tarifa plana por 2 años.
Para los nuevos autónomos, se aplica la nueva tarifa plana de 80 euros durante el primer año, sin tener en cuenta el rendimiento neto.
Será ampliable a un segundo año, en el caso de que el rendimiento neto será inferior al SMI.
En el caso de la Comunidad de Madrid, hay una subvención por la consolidación del trabajo autónomo.
Video de la sesión de QualisOptima
Grabación de las explicaciones sobre el nuevo sistema de cotización, con un ejemplo práctico de cálculo de cuota y de regularización:
Para consultar cuestiones sobre la compraventa inmobiliaria, contacta con un Qualis Angel de tu zona:
Si compro una vivienda, ¿tengo que pagar IVA o ITP?
/en ParticularesSi estás ante la compra de tu nueva vivienda, probablemente sepas que hay otros gastos que deberás de asumir, además del importe de la vivienda propiamente dicha. Pero, ¿sabes si tendrás que pagar Impuesto de Valor Añadido (IVA) o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)? A continuación despejamos todas tus dudas.
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Planificación fiscal de la venta de vivienda
/en Compraventa de viviendaEn la Qualis Talk «Cierre Fiscal 2022 ¿Qué impuestos estoy obligado a pagar como propietario?«, Alfonso Vega, asesor fiscal de Mazón & Asociados, proporcionó consejos para minorar el coste fiscal de las transmisiones inmobiliarias.
Contenidos
Qué es la Vivienda Habitual a nivel fiscal
Es donde reside una persona, de manera habitual. Es importante identificarla porque en el territorio de la vivienda habitual, es donde se declaran los impuestos, como el IRPF.
En la compra de vivienda, los requisitos para considerarse vivienda habitual, son:
Excepciones:
Vivir más de 180 días en esa residencia, de manera demostrable, supone que se tributen impuestos en la Comunidad donde se ubique la vivienda. Para demostrar que se vive en ella, se pueden usar
En el caso de impuesto de Sucesiones, el cambio de domicilio fiscal requiere la mitad más un día de 5 años.
En cuanto a Traslados internacionales, si se mantienen inmuebles en España, se tributa en el IRPF como «no residente» por las propiedades en España y por las transacciones en el extranjero.
¿Dónde se computan los tributos?
El IRPF se computa en el lugar donde se viva, al igual que el Impuesto de Patrimonio y el Impuesto de Transmisiones (ITP).
¿Qué son los Grados de propiedad?
Son modalidades de propiedad de la vivienda: puede ser privativo, compartido con la pareja en gananciales.
En una transmisión, recibe el impacto fiscal quien es el propietario del inmueble.
En el caso de Compra de vivienda habitual en gananciales, si uno de los cónyuges fallece, implica que el 50% es propiedad de los hijos (por herencia). Lo habitual es dejarlo en usufructo al cónyuge, teniendo el otro 50% en pleno dominio.
Acceso a la grabación de la conferencia
Operaciones de compraventa de vivienda
¿Interesa vender a final de año o en el año que viene?
El Incremento de patrimonio se declara en el IRPF como base de ahorros: si hay beneficio en la venta, se tributa por la ganancia:
En 2023 suben las escalas del IRPF en 2 puntos porcentuales; en el caso de operaciones de más de 200.000€, sube hasta el 28%.
Venta de la vivienda habitual
Si ha sido adquirida antes de 1995, aparece el coeficiente de batimiento: por cada año anterior a 1994, hay bonificación que se reduce en función de la vida total (fecha de compra inicial, hasta 20/1/2006).
Existe esa reducción para todo tipo de inmuebles y, que el volumen de venta, sea como máximo de 400.000€, para acogerse a la disposición transitoria de los coeficientes de abatimiento.
Exención por reinversión en vivienda habitual
Todo el beneficio fiscal por la venta, se puede bonificar al 100%, con beneficio neutro.
El Proceso para conseguirlo es reinvertir la misma cantidad o más para conseguir el 100%; de lo contrario se reduce en porcentaje.
Hay un Requisito temporal: reinversión 2 años antes o 1 años después (días naturales, contando la fecha de la escritura pública)
No es necesario dedica el importe de la venta para la compra, ya que se permite financiar mediante préstamo hipotecario.
Si se reinvierte en construcción de vivienda, se amplía hasta 4 años, incluso más, por incumplimiento del contratista. Se cuenta el momento en el que se han hecho los pagos al promotor.
En el caso de vender con hipoteca pendiente, el importe para reinvertir se reduce en esa cantidad pendiente de amortizar.
El impuesto de plusvalía, implica una reducción del importe de la venta, como otros gastos necesarios que acarrean la liberación del bien para su transmisión.
Venta de vivienda por personas mayores 65 años
En el caso de venta de vivienda habitual de personas mayores de esa edad:
Compensación de pérdidas
Si se han tenido pérdidas económicas, se pueden compensar con el beneficio fiscal de la venta.
Conviene guardar las facturas de la vivienda que se quiera vender, para justificar los gastos.
¿Cual es el Valor de compra de la vivienda que se vende?
Para demostrar el importe de compra, sirve el iva pagado en su momento.
Las mejoras (lo que amplía los años de vida útil y/o su productividad, como ampliaciones) realizadas, supone mayor valor de compra. Si no, son gastos de reparaciones, deducibles, pero que no suponen un mayor valor de la vivienda.
Otras cuestiones sobre el cierre fiscal de las transmisiones inmobiliarias
La charla con el asesor fiscal está disponible para los usuarios de QualisOptima que soliciten acceder a su grabación.
Las cuestiones que se tratan:
Solicita el acceso a la grabación de la Qualis Talks «Cierre Fiscal 2022»