Para poder inscribir en el Registro de la Propiedad una edificación construida sobre un terreno, es necesario el acto de la declaración de obra nueva.
Veamos qué es, modalidades y cuáles son los requisitos para su declaración.
¿Qué es una declaración de obra nueva?
Es un acto por el que se declara la edificación (o modificación) que se ha construido o se está construyendo sobre un terreno. De esta manera, se refleja en el Registro de la Propiedad la edificación que se ha construido sobre un solar o las reformas o mejoras realizadas.
Se manifiesta mediante escritura pública del propietario o de todos los copropietarios de una finca, en la que se hace constar:
- el hecho de haberse comenzado o concluido nuevas actuaciones,
- construcción de edificios,
- mejoras en la edificación,
- otras obras nuevas análogas.
La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad para conseguir la concordancia entre el registro y la realidad jurídica extrarregistral.
Cuando son edificios, se hace constar:
- el número de plantas,
- la superficie de la parcela ocupada,
- el total de los metros cuadrados edificados y
- si en el proyecto aprobado se especifica, el número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente.
Modalidades de declaración de obra nueva
Puede hacerse de dos formas según la fase de construcción:
La obra nueva terminada
Cuando está totalmente acabada la construcción.
La obra nueva en construcción
Se suele hacer la declaración de obra nueva en construcción cuando el propietario necesita financiación del banco para construir y hace una hipoteca sobre el inmueble en construcción.
Al acabar la obra el propietario deberá declarar que se ha concluido mediante un acta notarial llamada de final de obra.
Los Requisitos para la declaración de obra nueva
¿Es obligatoria la declaración de obra nueva?
Si se trata de un constructor o promotor, es decir un empresario, la declaración de obra nueva es obligatoria. Si se trata de una particular que construye sobre su terreno para su uso personal, deberá hacer la declaración de obra nueva para contratar los suministros y obligatoriamente si quiere vender, alquilar o pedir a un banco un préstamo hipotecario.
¿Cómo interviene el notario? Control de legalidad
En la declaración de obra nueva el notario controla la legalidad de que se ha hecho con todas las licencias, autorizaciones y requisitos que exige la Ley, que se resumen en los siguientes:
1.- Licencia del Ayuntamiento
Es la documentación que autoriza la construcción del edificio, en función del proyecto presentado por el propietario y redactado por un arquitecto o profesional competente.
Para las obras antiguas, solo será necesario acreditar la antigüedad de la edificación a los efectos de que hubiera prescrito la posible infracción urbanística. Habitualmente el plazo es de 4 años, pero para las edificaciones posteriores 6 de mayo de 2000, es necesario esperar los 10 años del seguro decenal.
Se puede realizar mediante alguno de los 4 modos que cita la Ley:
- Certificación del ayuntamiento.
- Certificación por técnico competente.
- Acta notarial descriptiva de la finca.
- Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.
2.- Técnico competente
En función de si el edificio está terminado o en construcción, se diferencia cada situación:
- Edificio acabado: el técnico debe acreditar que la obra ha finalizado y que se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia municipal de construcción.
- Edificio en construcción: el técnico debe acreditar que la descripción de la obra nueva que se recoge en la escritura pública se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo la licencia.
Para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad, será requisito que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
3.- Seguro decenal
Es obligatorio contratar un seguro de daños y caución para asegurar el resarcimiento de los daños materiales ocasionados por vicios o defectos en el edificio durante 1 (anual), 3 trienal) y 10 años (decenal).
Actualmente solo es exigible el seguro decenal por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
En las escrituras de obra nueva en construcción, se hará constar el carácter obligatorio de la constatación registral de la finalización de la obra, momento en el que procederá la exigencia de tales garantías.
Solo se exigen para los edificios cuyo destino principal sea la vivienda.
Está exento del seguro decenal el autopromotor individual, sea persona física o jurídica, por la construcción de una única vivienda unifamiliar para uso propio (sea primera o segunda vivienda, y aunque se trate de una residencia meramente temporal).
4.- El Libro del Edificio
El Libro del Edificio deberá ser entregado a los usuarios finales del edificio y, salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, se deberá aportar al Registro Propiedad para su archivo registral.
5.- Cédula de habitabilidad
También conocida como o Licencia de primera ocupación, es exigible en la legislación de determinadas Comunidades Autónomas, para declarar la obra nueva.
6.- Certificado de eficiencia energética
Debe estar suscrito por un técnico competente y dará información exclusivamente sobre la eficiencia energética del edificio. Su validez máxima es de 10 años.
7.- Inspección técnica del edificio
Según la legislación específica de Comunidades Autónomas, se exige que todo edificio que toque la vía pública y que tenga determinados años de antigüedad ha de pasar una inspección técnica para garantizar su seguridad.
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente
7 Requisitos para la declaración de obra nueva
/en Promoción inmobiliariaPara poder inscribir en el Registro de la Propiedad una edificación construida sobre un terreno, es necesario el acto de la declaración de obra nueva.
Veamos qué es, modalidades y cuáles son los requisitos para su declaración.
¿Qué es una declaración de obra nueva?
Es un acto por el que se declara la edificación (o modificación) que se ha construido o se está construyendo sobre un terreno. De esta manera, se refleja en el Registro de la Propiedad la edificación que se ha construido sobre un solar o las reformas o mejoras realizadas.
Se manifiesta mediante escritura pública del propietario o de todos los copropietarios de una finca, en la que se hace constar:
La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad para conseguir la concordancia entre el registro y la realidad jurídica extrarregistral.
Cuando son edificios, se hace constar:
Contenidos
Modalidades de declaración de obra nueva
Puede hacerse de dos formas según la fase de construcción:
La obra nueva terminada
Cuando está totalmente acabada la construcción.
La obra nueva en construcción
Se suele hacer la declaración de obra nueva en construcción cuando el propietario necesita financiación del banco para construir y hace una hipoteca sobre el inmueble en construcción.
Al acabar la obra el propietario deberá declarar que se ha concluido mediante un acta notarial llamada de final de obra.
Los Requisitos para la declaración de obra nueva
¿Es obligatoria la declaración de obra nueva?
Si se trata de un constructor o promotor, es decir un empresario, la declaración de obra nueva es obligatoria. Si se trata de una particular que construye sobre su terreno para su uso personal, deberá hacer la declaración de obra nueva para contratar los suministros y obligatoriamente si quiere vender, alquilar o pedir a un banco un préstamo hipotecario.
¿Cómo interviene el notario? Control de legalidad
En la declaración de obra nueva el notario controla la legalidad de que se ha hecho con todas las licencias, autorizaciones y requisitos que exige la Ley, que se resumen en los siguientes:
1.- Licencia del Ayuntamiento
Es la documentación que autoriza la construcción del edificio, en función del proyecto presentado por el propietario y redactado por un arquitecto o profesional competente.
Para las obras antiguas, solo será necesario acreditar la antigüedad de la edificación a los efectos de que hubiera prescrito la posible infracción urbanística. Habitualmente el plazo es de 4 años, pero para las edificaciones posteriores 6 de mayo de 2000, es necesario esperar los 10 años del seguro decenal.
Se puede realizar mediante alguno de los 4 modos que cita la Ley:
2.- Técnico competente
En función de si el edificio está terminado o en construcción, se diferencia cada situación:
Para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad, será requisito que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
3.- Seguro decenal
Es obligatorio contratar un seguro de daños y caución para asegurar el resarcimiento de los daños materiales ocasionados por vicios o defectos en el edificio durante 1 (anual), 3 trienal) y 10 años (decenal).
Actualmente solo es exigible el seguro decenal por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
En las escrituras de obra nueva en construcción, se hará constar el carácter obligatorio de la constatación registral de la finalización de la obra, momento en el que procederá la exigencia de tales garantías.
Solo se exigen para los edificios cuyo destino principal sea la vivienda.
Está exento del seguro decenal el autopromotor individual, sea persona física o jurídica, por la construcción de una única vivienda unifamiliar para uso propio (sea primera o segunda vivienda, y aunque se trate de una residencia meramente temporal).
4.- El Libro del Edificio
El Libro del Edificio deberá ser entregado a los usuarios finales del edificio y, salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, se deberá aportar al Registro Propiedad para su archivo registral.
5.- Cédula de habitabilidad
También conocida como o Licencia de primera ocupación, es exigible en la legislación de determinadas Comunidades Autónomas, para declarar la obra nueva.
6.- Certificado de eficiencia energética
Debe estar suscrito por un técnico competente y dará información exclusivamente sobre la eficiencia energética del edificio. Su validez máxima es de 10 años.
7.- Inspección técnica del edificio
Según la legislación específica de Comunidades Autónomas, se exige que todo edificio que toque la vía pública y que tenga determinados años de antigüedad ha de pasar una inspección técnica para garantizar su seguridad.
Cómo vender y comprar vivienda al mismo tiempo
/en ParticularesEs una necesidad que nos plantean muchos de nuestros clientes: Quieren vender su casa actual y comprar otra vivienda al mismo tiempo. Se trata de una operación casi simultánea que, sin duda, te resultará más sencilla si cuentas con un profesional inmobiliario.
Leer más
4 factores para conseguir rentabilidad en una inversión inmobiliaria
/en Inversión Inmobiliaria¿Cómo obtener rentabilidad con el alquiler de activos inmobiliarios?
Para invertir en propiedades inmobiliarias con eficiencia, es necesario realizar un estudio del mercado inmobiliario, que permita calcular la rentabilidad del alquiler.
Estos son 4 de los factores para gestionar inversiones inmobiliarias en rentabilidad:
Contenidos
Diversificación de los activos inmobiliarios
Los activos residenciales no son los únicos que pueden conseguir rentabilidad para el inversor; es conveniente tener en cartera otros tipos de activos inmobiliarios, con ganancias incluso mayores que las de las viviendas.
Las oficinas y los locales comerciales, son activos de alta rentabilidad en los grandes urbes.
Otros activos inmobiliarios, como hoteles, garajes y centros logísticos, pueden llegar a ser una gran inversión a medio y largo plazo.
Localización de las propiedades inmobiliarias
Para alcanzar la rentabilidad a corto plazo, los activos deben estar situados en las zonas prime, con mayor demanda, como son los barrios de mayor densidad de las grandes ciudades, las capitales de provincia y las zonas turísticas.
Los barrios residenciales son más adecuados para conseguir rentas estables, mientras que los pisos turísticos y los apartamentos de lujo generan más ingresos a corto plazo.
Otra forma de diversificar, es invirtiendo en propiedades situadas en países de la Unión Europea con políticas fiscales favorables, así como en aquellos en los que los tipos de cambio con el euro estimulan la rentabilidad inmobiliaria.
Características de los inmuebles
Es importante valorar características arquitectónicas, como:
Asimismo, el estudio debe contemplar las opciones entre adquirir propiedades inmobiliarias nuevas o de segunda mano, ya que las primeras necesitan menos reformas, pero las segundas suelen estar disponibles por un importe de compra inferior.
Mantenimiento de los inmuebles
Para poder obtener plusvalías, es el estado de conservación de los bienes debe ser adecuado, por lo que conviene destinar los recursos necesarios para asegurar un correcto mantenimiento.
El mantenimiento de un bien inmueble es una inversión que es rentable, ya que contribuye a la revalorización del activo y permite alquileres más altos.
La fórmula ideal para lograr beneficios con el arrendamiento de inmuebles es confiar en los profesionales inmobiliarios, especializados en generar rentabilidad inmobiliaria y dividendos estables para los inversores.
Si no quieres verte afectado por las condiciones cambiantes del mercado y el gran número de variables financieras , consulta con tu Qualis Angel para que te ayude a calcular la viabilidad de tu inversión inmobiliaria.
Gastos a la hora de comprar una vivienda
/en Compraventa de vivienda¿Estás pensando en comprar una nueva vivienda? Probablemente, si necesitas pedir una hipoteca, tengas en mente este gasto, pero no pierdas de vista que no es el único de los gastos que deberás de asumir a la hora de comprar una vivienda.
Para poder cubrir todos los gastos a la hora de comprar una vivienda, los expertos recomiendan tener unos ahorros de entre un 10% y un 12% del valor de la vivienda. Es de vital importancia que los tengas muy en cuenta antes de iniciar el proceso. Para ayudarte en esta tarea, te explicamos a continuación cada uno de ellos:
Leer más
Los impuestos a pagar a la hora de vender una vivienda
/en ParticularesDurante el proceso de compraventa de una vivienda, siempre surgen impuestos que hay que pagar. La mayoría de ellos, corren a cargo del comprador, por ello, es bastante habitual que el vendedor olvide que existen impuestos a pagar a la hora de vender una vivienda.
Para que esto no te suceda, te contamos los impuestos que deberás pagar como vendedor de una vivienda. De esta forma podrás planificar, calcular de una forma más ajustada el beneficio de la operación y que nada te pille por sorpresa.
Leer más
I Junta de Accionistas de QualisOptima
/en QualisOptimaLa primera reunión de la compañía, surgida de la unión de las 10 agencias inmobiliarias más importantes del país, ha tenido lugar el jueves 23 de Septiembre en el Edificio Veles e Vents de Valencia.
Contenidos
Jornada de reunión de los Qualis Angels
La Junta de Accionistas de QualisOptima ha sido una jornada especial para esta ambiciosa empresa inmobiliaria formada por empresas inmobiliarias líderes en cada zona de España, integradas por agentes altamente cualificados cuya misión es compartir conocimientos y ofrecer el mejor servicio posible al mercado.
El consejo de administración lo componen César Nozal, Presidente, en representación de la Agencia la Playa de Gijón; Ignacio de Diego, Secretario, gente de Bon Lar de Madrid; Carlos Romera, Tesorero, responsable de Bahia Home de Santander; Esteban Calahorra. Vocal, de A10 de Pamplona; Carlos Portela. Vocal, Presidente de Percent Valencia; Sito Palmer, vocal, de Palmer Inmobiliaria, de Palma de Mallorca.
El proyecto QualisOptima
Un proyecto común de las 10 agencias más importantes del país con 36 oficinas y más de 254 agentes cuyo objetivo es consolidarse como la primera fuerza inmobiliaria de España.
Y se consigue gracias a la colaboración entre las empresas líderes de cada zona y redefinir los códigos propios del sector a través de multitud de prácticas vanguardistas que pongan los intereses de los clientes en el centro.
En esta Junta de Accionistas se aprobaron medidas inéditas en el sector, que entre otras cosas ayudaran a generar mayor número de sinergias entre los componentes de QualisOptima.
Se constituye además, como la primera plataforma de I+D+i del sector, para ofrecer a sus miembros un soporte tecnológico único, necesario para su crecimiento.
Agencias inmobiliaria Asociadas
Las agencias asociadas son A10 Inmobiliaria, Agencia La Playa, Luna Llar, Bon Lar, Paso Correcto, Palmer Inmobiliaria, Bahia Home, Araxes, Percent Servicios Inmobiliarios y Expovivienda.
La empresa valenciana Percent Servicios Inmobiliarios, miembro fundacional de QualisOptima, ha sido la anfitriona de esta I Junta de Accionistas en la que se trataron diversos temas:
QualisOptima: Soñarlo y cumplirlo
/en QualisOptimaCuando las mejores agencias inmobiliarias del país unen fuerzas, el conocimiento y la experiencia se multiplican, la información y el saber hacer se comparten con el fin de alcanzar soluciones óptimas.
De allí surge QualisOptima. El resultado es una red de profesionales en la que el total es superior a la suma de las partes.
Leer más