El contrato de arras es tan importante como el de compraventa en una transacción inmobiliaria. Sirve para asegurar la reserva de una propiedad, antes de la formalización de la escritura pública ante notario.
Dado que surgen numerosas problemáticas en torno al Contrato de Arras, desde QualisOptima se ha organizado una Conferencia para explicar qué es el contrato de arras y cómo prepararlo, para evitar problemas graves que pueden producirse entre la parte compradora y la vendedora.
Su formalización recoge la Comercialización y acuerdo de venta inmobiliaria, la preparación y firma del Contrato de Compraventa, la firma de escrituras y la entrega de llaves.
¿Qué hay que tener en cuenta sobre el Contrato de Arras?
No sirve el mismo modelo para todos los casos.
Es un documento dinámico, que debe recoger el acuerdo entre las partes y adaptarlo a la realidad jurídica del inmueble.
La cláusula penal es la que da fuerza y sentido al contrato
Hay diferentes tipos de Arras (confirmatorias, penitenciales, penales).
Cómo debe gestionarse correctamente un Contrato de Arras
La importancia de reflejar cada detalle del Acuerdo.
El acuerdo entre partes es fácil, pero no lo es tanto reflejar las condiciones, obligaciones y derechos. Cuando se controlan los aspectos legales, se actúa con asesoramiento profesional, se evitan los problemas. Son operaciones importantes, pero no complejas, si se hacen bien.
Se debe analizar e informar sobre la situación de los clientes y las partes previa a la firma de un contrato de Arras.
En la conferencia se tratarán además estos otros temas:
Temario de la Conferencia «Problemáticas que surgen en torno al Contrato de Arras»
Documental sobre situación jurídica de las partes
o Poderes
o Incapacidades (proceso judicial de tutela….)
o Herencias previas…
o Residentes en el extranjero (Retención…)
Documental sobre situación jurídica del inmueble
o cargas hipotecarias,
o urbanísticas,
o afecciones fiscales
o Servidumbres
o Calificación uso (Cédula habitabilidad….)
o Pisos de Bancos …
o CV de pisos Arrendados
-Acuerdos de resolución previos
-Forma de operar
-Preavisos
-Formalización de documento de resolución…
o Cuerpo cierto (Realidad física del inmueble en cuanto a cabida)…
El estado del inmueble objeto de Compraventa
o Inventario
– Relación Muebles/ Fotográfico
– La ley de defensa de los consumidores y los muebles
o Problemáticas surgidas por el estado del inmueble
-Aspectos del acuerdo de las partes (Olvidos)
-Vicios ocultos (desconocidos o no) ¿Qué consecuencias conllevan…?
El estado y situación del Edificio (Comunidad Propietarios)
-Derramas de obras realizadas
-Derramas de obras aprobadas en curso
-Derramas de obras futuras
-Problemas derivados de las propias obras….
-La importancia de INVESTIGAR a fondo la situación de la comunidad para que quede registrado y acordada cualquier circunstancia que pueda surgir
-Quién se hace cargo de los gastos de comunidad entre la firma del contrato y las escrituras (si se refleja en contrato o si no se refleja)
-Quien se hace cargo de una derrama u obra aprobada entre la firma del contrato y las escrituras. (Importante la redacción del contrato)
-Obras aprobadas en un presupuesto y que quedan por parte del vendedor, pero el coste se pueda incrementar o que el coste sea inferior, como afrontarlo. (Límites….)
-La responsabilidad del Administrador en la emisión de Certificados….
Los gastos de compraventa y la necesidad de reflejarlos
-La normativa común
-La normativa habitual
Gestión de hipotecas y financiación: constitución y cancelación.
-La cancelación económica y registral previa a la escritura
-La cancelación económica y registral simultánea a las escrituras
– Certificados de cancelación económica
– Provisión de fondos
-Formas de pago:
-Fórmulas de pago (al contrato y a las escrituras)
-Problemáticas de firmas concatenadas (compra y venta en pocos días u horas)
-Provisiones de fondos para cancelación (duplicadas…)
-La problemática de pagos desde cuentas extrajeras (zona euro o exterior)
-Dificultades originadas por los Protocolos Bancarios….
-Emisión de cheques/transferencias:
-Varios Vendedores (Obligación de pago a cada uno….)
-Gastos bancarios por la realización de los pagos.
-Cheques emitidos desde el extranjero por residencia en extranjero del comprador
La entrega del Dominio de la finca / Llaves/ precarios/ alquiler…
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/05/Contrato-Arras-Conferencia.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-05-24 17:22:542023-03-10 12:10:22Cómo evitar problemas con el contrato de arras
Resumimos los puntos claves de la Conferencia sobre «Cómo vender tu piso para edificar tu casa«, impartida por Tolo Oliver, Director de Alma Inversiones.
Como en otras ocasiones, la sesión se ha grabado para que se pueda consultar:
En un estudio realizado en varias localizaciones de España (Bilbao, Gijón, Palma), comprobamos que el precio es, de media, un 30% más caro comprar vivienda de obra nueva que de segunda mano.
La rentabilidad de hacer un proyecto propio de obra nueva, radica en que nos ahorraremos el beneficio promotor, que ronda un 30% del proyecto.
Al comprar una vivienda, hay que hacer una aportación de un 30% de fondos propios, financiando el resto con un préstamo hipotecario.
En cambio, con la fórmula de autopromoción, la aportación se reduce, en un porcentaje mayor si se vende la vivienda anterior.
La planificación del proyecto de autopromoción
Este proyecto de inversión es muy importante, por lo que se recomienda contar con el asesoramiento de un Qualis Angel.
Lo primero es identificar lo que se pertenece, en este caso, una vivienda y unos fondos propios.
Lo segundo es analizar lo que se necesita: vender la vivienda y el préstamo autopromotor.
Después se consulta la necesidad: calcular y planificar tiempos y pagos.
El estudio de viabilidad, junto con un análisis de Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas (FODA):
Tu nuevo hogar en 16 pasos
El proceso del proyecto se inicia con la valoración de la vivienda, el estudio de ahorros o fondos propios que se pueden aportar y el de viabilidad.
El presupuesto debe incluir los gastos de construcción y todos los que intervienen en el proyecto (técnicos, trámites,, licencias).
La búsqueda y selección de suelo, finaliza con una propuesta de compra, procediendo a opcionarlo (y no comprarlo), para evitar invertir una gran cantidad inicial.
Se presenta el proyecto básico y una vez elegido el constructor, se solicita la licencia de la obra.
Se vende la propiedad y al conseguir la licencia, se ejecuta el suelo a nuestro nombre.
Se compra el suelo sobre el que edificar, se procede a la construcción, se realiza el seguimiento de la obra y, una vez finalizada la obra, comprobando que todo es acorde a nuestros objetivos, se puede disfrutar de la vivienda.
¿Cuánto vale la casa que quiero vender?
Es la clave para tomar ese valor como referencia y hacer los cálculos de a qué nivel de proyecto puedo llegar, con un cash para aportar, además de los fondos propios.
Hay cuestiones que determinan el valor de mercado de la propiedad y otras que no.
Según las certificaciones del proceso de obra, el banco irá haciendo unas aportaciones.
Después del final de obra, se escritura y se pagan los gastos de escritura de obra nueva.
Un pequeño gasto final es el alta de todos los servicios y suministros.
Consulta la grabación de la Conferencia, para ver el detalle de cada paso del proyecto, los gastos que influyen en el cash flow y ejemplos prácticos sobre la viabilidad financiera del proyecto:
Conclusiones
evita comprar el terreno a una persona jurídica, porque hay que pagar el 21% de IVA y el AJD (aprox el 1,5%); comprando a un particular, solo se paga el ITP (aprox el 8%),
calcular el valor de mercado del proyecto cuando finalice, comparando el precio de venta de la vivienda actual y el precio de compra del terreno, para determinar la rentabilidad,
se debería conseguir que el préstamo autopromotor financie el 40% del valor del suelo, el 100% del coste del proyecto, a un tipo fijo del 2%-3%,, con 3-4 certificaciones a lo largo del proceso del proyecto,
certifica que eres el propietario del suelo y ten presentado el proyecto básico y la licencia de obra en vigor,
se recomienda el asesoramiento de un experto en este tipo de operaciones inmobiliarias, tanto para la compra de suelo, proyecto de construcción, como para vender la propiedad.
Consulta con tu Qualis Angel más cercana, para que te guíe en el proyecto.
Si solicitas acceso a la grabación, también podrás dar tu opinión sobre la charla, enviar consultas al ponente y proponer nuevos temas que te interesen sobre el proceso de compraventa inmobiliaria.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/05/Autopromo-conclusiones.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-05-19 00:01:092023-03-10 12:10:30Cómo vender piso y gestionar un proyecto de obra nueva para tu casa
Agalin, la Asociación que representa a las agencias inmobiliarias de Galicia, organizó en Mayo de 2022 su tercer Congreso Inmobiliario, con importante participación de representantes de las agencias de QualisOptima.
Resumimos las intervenciones de cada uno de ell@s:
¿Qué visión tienen los consumidores sobre las empresas inmobiliarias?
César Nozal, gerente de Agencia La Playa y Presidente de QualisOptima, participante en la mesa redonda sobre el sector inmobiliario, moderado por Nello D’Angelo, con Moisés Ruiz, Gerad Duelo y Paulo Calado.
Su empresa se engloba en la Unión de inmobiliarias de Asturias y a su vez, en la Federación de Asociaciones inmobiliarias (FAI); además, 10 empresarios inmobiliarios de España constituyeron una sociedad, QualisOptima, que ofrece servicios a sus propias empresas, para ir al mercado nacional e internacional con una única marca.
César Nozal en la mesa redonda de Agalin
¿Cómo pueden ayudar las MLSs, asociaciones y federaciones inmobiliarias?
Los empresarios inmobiliarios quieren que la imagen que tiene de ellos los consumidores, sea excelente.
Se busca dignificar la profesión, que haya formación a los agentes e información a los consumidores, para que sepan distinguir a las empresas y sus servicios. QualisOptima es una forma de diferenciarse de la competencia.
También se busca una ética de trabajo, un procedimiento regulado en la práctica profesional, con un marco de trabajo estable y conocido por los profesionales del sector.
Se quiere evitar el intrusismo y la falta de marco legal.
En cambio, se quiere potenciar la transparencia de la inmobiliaria, estando registrada, tanto como organización como sus agentes.
Modelos de éxito inmobiliario
Junto a Francesc Quintana, CEO de Vivendex, Jose Ramón Sanjúan, Consejero delegado enPercent Inmobiliaria, expone el modelo de negocio de su empresa inmobiliaria.
El marco de referencia que ha permitido a Percent crecer:
Creer en las capacidades del equipo y en conseguir objetivos de crecimiento,
Liderar es servir,
Especialización por funciones, olvidándonos del «inmobiliario orquesta»,
Ser vulnerables y valientes, exponerse física y emocionalmente,
Ser tolerantes al error, aceptando la incertidumbre, aprendiendo para evitar equivocarse de nuevo,
Intentar comprender al compañero para ayudarle e inspirarle.
La Misión se puede exponer como «Mejorar la vida de cada una de las personas (clientes, empleados, compañeros, asociados, proveedores, colaboradores) que participan en la compraventa de un inmueble, ofreciendo un servicio integral y seguro, que provoque una experiencia que provoque la recomendación.»
Retos del sector inmobiliario 2022-2023
Mayka Luna, CEO de Luna Llar, expone una radiografía del sector inmobiliario actual (Mayo’22):
Incremento de ventas de inmuebles a nivel nacional en 2021 (+34,6%),
Disminución del inventario de propiedades en venta, con excepción de las herencias,
Incidir en los métodos tradicionales de captación inmobiliaria, especializando a los agentes en el proceso de captación de vendedores,
Equilibrio entre contactos con origen digital y clásico, para llegar al mayor número de nuevos prospectos o vendedores.
Aportar valor a los particulares, que cada vez disponen de más información y herramientas; ¿qué espera el consumidor de un asesor inmobiliario?
Ofrecer un servicio único, especial, diferencial, para posicionarse en el mercado,
Fortalecer las actitudes del agente, enfocándose en el proceso con el cliente, resolviendo problemas, obteniendo para él ganancias
Atraer y retener talento, potenciando capacidades, compromiso y la acción, retribuyendo con un salario emocional (reconocimiento, promoción en la empresa), con flexibilidad horaria, días festivos, seguro médico, …
De Agencia a Empresa Inmobiliaria
Carlos Portela, Presidente de Percent Inmobiliaria, fue entrevistado por Francis Fernández, de Sira, junto a Maria José Corrales, de Vivienda2, acerca del crecimiento de la empresa inmobiliaria.
En su compañía hay un centenar de trabajadores, con 19 oficinas en diferentes ubicaciones. Un 30% son personas de backoffice (asesoría jurídica, administración, marketing, recursos humanos, proceso de firmas) y un 70% en la línea comercial.
Carlos Portela con Francis Fernández
Es importante regular a las empresas, en especial a las de servicios profesionales, para que el proyecto siga adelante.
En la organización, se requiere de procedimientos por escrito, para la actuación del personal, que permita escalar y crecer, de una «tienda pequeña» a una empresa de servicios inmobiliarios, con economía de escalas que permita el ahorro.
Dotar de recursos a la empresa, permite atraer talento, interesado en un plan de carrera, en herramientas de apoyo y especialistas que cubran aspectos técnicos y legales.
Para el crecimiento de una agencia inmobiliaria hacia la empresa, hay que contar con recursos económicos, para dotar de herramientas tecnológicas, capacitar al personal, invertir en marketing. Y ser capaces de comunicar al mercado la capacidad y solvencia de la empresa.
Conclusiones y Futuro del sector inmobiliario
Carlos P. Debasa, Presidente de Agalin, remarca la necesidad de escapar de la visión cortoplacista para desarrollar la profesión inmobiliaria.
La empresa inmobiliaria tiene que buscar «dar a ganar, tenemos la obligación de revertir desde la profesión inmobiliaria, lo que la Sociedad nos da.»
Cree que el Registro de agentes es fundamental y obligado, junto a una formación reglada, reconocida por los cauces oficiales y ligadas al registro autonómico de agentes, para que los consumidores contraten los servicios inmobiliarios con seguridad y confianza.
Solicita la Implicación de las instituciones y Unidad en el sector, olvidando egos y «reinos de taifas».
Carlos P. Debasa, Presidente de Agalin
Actualmente, el mercado inmobiliario es atrayente, tanto para los profesionales actuales como los que se incorporen. Nos encontramos en un entorno interesante y comprometido.
2021 ha sido un año de récord en ventas. Ahora el problema es la escasez de producto en el mercado.
El objetivo de las inmobiliarias es atraer el producto, captarlo y gestionarlo profesionalmente, con los servicios adecuados.
La Tecnología debe ser un factor multiplicador del negocio inmobiliario.
Solicita regular la vivienda de alquilera un precio razonable y condiciones óptimas.
Video del III Congreso Inmobiliario de Galicia:
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/05/agalin-nozal1.jpg6331080qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-05-12 20:30:102023-03-10 12:10:36Los modelos de negocio y los retos del sector inmobiliario
Una de las decisiones más importantes en la vida de las personas es comprar una casa, por la gran cantidad de dinero que se va a comprometer durante un periodo largo de tiempo. Por tanto, es imprescindible estudiar bien todas las opciones antes de lanzarse a tomar una decisión. ¿Sabes qué tiene en cuenta una entidad bancaria a la hora de conceder una hipoteca? ¿Cómo se hace? ¿Y el importe que los bancos podrían prestarte? Te lo contamos todo a continuación.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/05/Conceder-Hipoteca.Imagen-post.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-05-11 12:50:222022-05-11 13:14:08¿Qué se tiene en cuenta a la hora de conceder una hipoteca?
La creciente demanda de soluciones habitacionales más amplias, con zonas para el teletrabajo y espacios del hogar al aire libre, está provocando el auge de la autopromoción, es decir, la construcciónde tu propia vivienda. La oferta de viviendas nuevas que ofrezcan esas características es inferior a la demanda y el incremento de los precios de la mano de obra y materiales de construcción, hace que sea más económico construir una vivienda que comprarla. Pero hay que tener en cuenta varios costes y organizarlo para que el resultado final sea satisfactorio; entre otros, hay que considerar estos gastos:
el importe del terreno,
la gestión de gremios, del proceso de construcción y desarrollo del proyecto,
las tasas y licencias de obra.
Veamos los requisitos para construir tu propia casa:
Las inmobiliarias especializadas en la zona que te interesa, te pueden asesorar sobre terrenos disponibles, precios de compra y posibilidad de urbanizar en ellos. De esa manera, el proceso de búsqueda se simplifica.
Para adquirir el terreno, hay que escriturarlo mediante contrato de compraventa, liquidar el IVA, ITP y AJD, para poder inscribirlo en el Registro de la propiedad.
El Proyecto
Se recomienda solicitar a un arquitecto que te acompañe en la búsqueda y valoración del terreno. Además, se puede encargar de la redacción del proyecto arquitectónico, necesario para solicitar la licencia de obras al Ayuntamiento.
¿Cómo quieres que sea la vivienda? Es una pregunta que requiere de respuestas para delimitar el alcance de la construcción.
Además de las características básicas (superficie, disposición de estancias, número de habitaciones y baños, calefacción, aire acondicionado, …), es necesario identificar los requisitos de eficiencia energética.
Con el detalle del proceso de construcción, se puede consultar a constructores de la zona por un precio y un plazo para acometer la construcción de la vivienda.
Financiación
La entidad financiera prestará importes (hipoteca autopromotor) a lo largo del proceso, según se vayan obteniendo las certificaciones de obra construida. Los plazos habituales son al inicio de la construcción, durante el proceso y al finalizar la obra.
Para solicitarla es necesario ser el propietario del terreno, mediante registro de la Propiedad. Además, se debe cumplir con la normativa urbanística, disponer de la licencia de obras y los trámites en regla con el ayuntamiento.
También hay que presentar el proyecto de ejecución de la obra realizado por un técnico habilitado y con el visado colegial en regla. Se debe presentar ante la entidad la aprobación del proyecto, por parte del Colegio Oficial de Arquitectos con un presupuesto detallado.
Los Permisos, visados y licencias
La documentación necesaria para acometer el proyecto de construcción residencial:
Licencia urbanística, otorgada por el ayuntamiento previa presentación del proyecto básico.
Visado del proyecto de ejecución de vivienda unifamiliar, gestionado por el Colegio Profesional de Arquitectos.
Estudio geotécnico, que corresponde a un geólogo, responsable de recomendar el tipo de cimentación, en función de la calidad del terreno.
Licencia de obras, concedida por el Ayuntamiento para poder iniciar las obras, junto con la Licencia Urbanística.
La Construcción
En esta fase se debe cumplimentar el plan de seguridad y salud, que cubra los riesgos laborales; normalmente en función del constructor.
El promotor por su parte, selecciona al director de obra, al de ejecución de obra y al coordinador de seguridad y salud, que componen la dirección de obra.
Una vez comprobada la viabilidad del proyecto y revisados los planos, se arrancan las obras. En este punto, el autopromotor firma el documento de dirección facultativa de las obras.
La Documentación
Con el Acta de replanteo se da por comenzadas las obras de ejecución.
Al ser una vivienda de nueva construcción, se debe disponer del certificado de eficiencia energética.
Según el Código Técnico de la Edificación, la ejecución de la obra deberá disponer de la siguiente documentación:
Libro de órdenes y Asistencias
Libro de incidencias en materia de seguridad y salud
El proyecto de ejecución visado
Licencias de obras
Apertura del centro de trabajo
Para legalizar la construcción, se dan de alta los suministros de agua y luz.
Al terminar la obra, el arquitecto firma el Certificado de obra final, junto con el visado del Colegio. También se facilita el libro del edificio.
Para la entrega de la obra, el promotor y el constructor firman el Acta de recepción de obra.
La Escritura de declaración de obra nueva se declara en escritura pública ante Notario.
La Inscripción de la obra terminada en el Registro de la Propiedad, requiere del Certificado final de obra y del certificado de Eficiencia Energética.
Conferencia «Crea tu Hogar»
Los trámites y procesos son complejos, por lo que te recomendamos que te informes bien de toda la documentación necesaria.
Si además necesitas vender tu piso actual, consulta a un Qualis Angel en tu zona, para que te ayude con todo el proceso.
QualisOptima organiza Conferencias mensuales, para informar a propietarios y compradores de inmuebles, sobre el proceso de compraventa inmobiliaria.
Si te interesa saber más sobre el proceso de vender piso para edificar una casa, apúntate a esta Conferencia gratuita, organizada por QualisOptima en colaboración con Palmer Alma Mediterránea:
Temario de la Conferencia:
1. Vende tu vivienda para construir tu hogar. 1.1. Búsqueda de parcela. 1.2. Presupuesto de compra de la parcela. 1.3. Valoración de tu vivienda. 1.4. Coste de construcción y financiación. 1.5. Compra de la parcela. 1.6. Licencias. 1.7. La constructora. 1.8. Tipos de construcciones posibles, ventajas e inconvenientes 1.9. La fase de construcción 1.10. La venta de tu vivienda. 1.11. Final de obra. 2. La venta o compra de tu vivienda con proyecto de reforma. 2.1. Valoración de la vivienda en estado actual y valoración después de reforma. 2.2. Presupuesto cerrado de obra. 2.3. Comercialización con renders 2.4. Presentación de proyecto a futuros compradores. 2.5. Contratos de arras o CV 2.6. Fiscalidad de la operación 2.7. Financiación de la venta. 3. Venta o compra de parcelas con proyecto. 3.1. Valoración de parcela con o sin proyecto. 3.2. Licencias 3.3. Proyecto básico 3.4. Comercialización con renders. 3.5. Reuniones con posibles compradores. 3.6. Contratos y fiscalidad. 3.7. Financiación.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/05/Autopromocion-construir-casa.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-05-05 20:42:362023-03-10 12:10:44Lo que necesitas para construir tu propia casa
Comprar o vender una vivienda supone la realización de múltiples trámites, papeleo y gestiones. Entre ellos, se encuentra el contrato de arras, el gran desconocido. A continuación te contamos todo lo que debes saber si quieres vender o comprar tu nueva vivienda.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/04/Contrato-arras_Imagen-post.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-04-27 08:30:122022-04-26 11:31:42Contrato de arras: Todo lo que debes saber
La legislación indica que el titular del inmueble debe estar presente en el momento de la firma del contrato de compraventa; entonces, ¿cómo vender cuando el propietario no reside en la misma ciudad que el inmueble?
Situaciones en las que el propietario no se encuentra en el mismo lugar que el inmueble
Entre empresas, es común la necesidad de gestionar la venta de activos inmobiliarios, sean suelos, locales o incluso propiedades residenciales, ubicados en zonas donde no están establecidas.
Requieren de un experto inmobiliario en esa zona, pero desconocen a las empresas y profesionales que mejor pueden realizar esa labor, por lo que recurren a su asesor inmobiliario de confianza para que le lleve la operación.
Ese asesor contacta con otro profesional radicado en el ámbito del inmueble, para canalizar la búsqueda del comprador ideal y realizar los trámites necesarios, dentro del ámbito legal y fiscal de su Comunidad, Diputación y/o Ayuntamiento.
También los inversores y los propietarios particulares se encuentran con situaciones en las que necesitan gestionar la venta de un inmueble, pero se encuentran a distancia y sin poder acceder a la propiedad para arreglarla, mejorarla o gestionar visitas de interesados.
Veamos cómo se gestiona una operación compartida en diferentes ubicaciones:
Cooperación inmobiliaria entre agencias de diferentes zonas
El protocolo de actuación entre agencias de QualisOptima posibilita la cooperación entre agencias, en la que una defiende los intereses de su cliente, el propietario, y la otra facilita la gestión, al ser conocedora del mercado inmobiliario local donde se ubica el activo inmobiliario y disponer de una cartera de compradores cualificados para una propiedad de esas características en la zona.
La Visión de la fuerza de ventas, con 10 oficinas, 36 oficinas y 300 agentes, es la de colaborar entre las empresas líderes de cada zona, aportando experiencia, especialización en el mercado local y buenas prácticas.
La gestión de proyectos inmobiliarios se realiza bajo un marco de actuación común, que agiliza la operativa para cumplir los objetivos de los clientes.
Las personas que componen el equipo humano de la plataforma, forman la Fuerza inmobiliaria QualisOptima, capaz de gestionar 1.600 operaciones de compraventa de propiedades anualmente.
Operaciones cruzadas con empresas y promotoras inmobiliarias
Entre las empresas de QualisOptima, se colabora para que el cliente de una de ellas, pueda beneficiarse de los servicios especializados de otra en una ubicación diferente.
Ambas propiedades fueron vendidas, una en la calle Conde del Real Agrado, vendida en Septiembre de 2020 y la otra en la calle Quevedo, transmitida en noviembre de 2021.
En otra ocasión, uno de los socios de A10 Inmobiliaria de Pamplona (Navarra), puso en contacto a la agencia asturiana con una promotora inmobiliaria nacional (Culmia), radicada en Madrid y con actividad en diferentes zonas de España.
La promotora iba a desarrollar promociones en suelo de su propiedad en Gijón. En ese momento, necesitaba un plan de comercialización con su correspondiente estudio de mercado.
Tras realizar el trabajo, la promotora entregó su cartera de suelo en la zona, para poder encontrar compradores para determinados solares que la agencia inmobiliaria continua gestionando.
Cómo vender una propiedad cuando no vives en la zona del inmueble
Consulta con tu asesor inmobiliario de confianza en tu lugar de residencia y plantéale la situación, especificando la situación del inmueble transmitible y tus objetivos de venta inmobiliaria a distancia.
Se pondrá en contacto con un profesional que conoce el mercado inmobiliario donde se ubica la propiedad, para realizar una valoración, fijar el precio de venta adecuado, ponerlo en el mercado con un plan de comunicación dirigida a compradores e inversores cualificados, gestionar la demanda y realizar trámites con organismos locales.
Se solicitará un poder notarial a un tercero, donde se autoriza al profesional para representar al propietario en la operación de compraventa, lo que no hace necesario que el propietario esté presente en el momento de la firma del contrato de compraventa.
Ese poder notarial, según el Tribunal Supremo, debe manifestar «especificación de la facultad de vender o enajenar bienes inmuebles».
De los trámites y documentación se encargan los asesores inmobiliarios, que velan para que la operación se ejecute sin fallas legislativas.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/04/acuerdo-a-distancia-empresas-qualisoptima.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-04-26 10:10:392023-03-10 12:11:09Cómo vender a distancia un inmueble
¿Tengo que declarar una vivienda vacacional? ¿Y un piso vacío?
¿Si mi inquilino no me paga el alquiler, tengo que declararlo?
¿Cuándo puedo acogerme a la Exención por reinversión en vivienda habitual? ¿Y si tengo más de 65 años?
Alejandro López, asesor de ASIDNE, Asesoramiento de ideas y negocios, explica en la Conferencia «El impacto inmobiliario en la declaración de la Renta«, estas y otras muchas cuestiones relacionadas con la propiedad y el alquiler de inmuebles, ante la declaración de la Renta.
Imputación de rentas inmobiliarias: cuando se tiene una segunda vivienda de la que no genera un rendimiento y que tenemos a nuestra disposición.
Rendimientos de capital inmobiliario: Arrendamiento por inmuebles en propiedad.
Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión: Generados por la venta de un inmueble
Segmentos de la Renta
Renta general: rendimientos obtenidos, como los del trabajo o de actividades económicas. Aquí entran la imputación de rentas y los rendimientos del capital inmobiliario. Existen diferentes tramos sobre los que se aplican distintos tipos porcentuales.
Renta del Ahorro: ganancias y pérdidas patrimoniales que forman parte de nuestro ahorro.
La tributación en el País Vasco y Navarra es diferente, aplicándose más tramos y porcentajes.
Cómo funciona la declaración de la Renta
En la base de la pirámide invertida, están los rendimientos, que pasan por las tablas de tipos impositivos, resultando en la cuota.
La vía de la renta del ahorro interesa más, puesto que los porcentajes son inferiores (ver tabla de tramos impositivos en la grabación de la Conferencia).
Imputación de rentas inmobiliarias
Cuando se dispone de una segunda vivienda, a disposición de los titulares, se obliga a hacer la declaración cuando el rendimiento supere los 1.000 euros anuales.
La regla general aplica un 2% sobre el valor catastral; en caso de estar revisado, se aplica el 1,1%.
Son los ayuntamientos los que avisan de los valores revisados o no.
Rendimientos de capital inmobiliario
Cuando se dispone de inmuebles (viviendas y locales) arrendados a terceros.
Los rendimientos se obtienen de alquileres vacacionales o locales, que no tienen derecho a reducción del 60%, y del alquiler de vivienda, que si tiene ese derecho de reducción del 60%.
Ingresos por capital inmobiliario
Son los pagos recibidos por el alquiler del inmueble.
Cuando el inquilino deja de pagar la renta, se puede no imputarla en la declaración cuando se produzca una de estas situaciones:
el deudor se halla en situación de concurso de acreedores,
cuando pasen más de 6 meses sin haberse producido pagos; durante un año, por los otros 6 meses no cobrados, se tendrá que hacer una declaración complementaria.
Gastos del capital inmobiliario
Pueden ser con o sin límite.
Con límite: no pueden superar a los ingresos, como es el caso de los gastos de reparación y los intereses y gastos financieros. El importe que exceda, se podrán reducir en los siguientes 4 años.
Sin límite: Si suponen una pérdida patrimonial, podrán usarse en los próximos 4 años. Este tipo de gastos son los de la comunidad, IBI, tasa de basuras, amortización del inmueble y de bienes muebles cedidos, servicios y suministros,…
Deducciones para inquilinos
La Deducción estatal solo se aplica a arrendamientos anteriores a 2015, con porcentajes de deducción del 10,05% para bases inferiores a 24.107,20€.
Las deducciones autonómicas son diversas; en el caso de Madrid, para menores de 35 años, con bases inferiores a 25.620%, y un porcentaje de deducción del 30% y un máximo de 1.000 euros. Se necesita haber pagado el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Ganancia y pérdida por transmisión de inmuebles
Por la venta de una vivienda o local que produce un incremento de patrimonio, con un límite de 1.600€ anuales.
El rendimiento se calcula con el precio de compra y de venta del inmueble, obteniendo el beneficio sobre el que aplican los porcentajes de tributación.
Los gastos deducibles son: Plusvalía, honorarios de la agencia inmobiliaria, gastos de cancelación, gestoría, registro, notaria, impuestos como IVA, AJD, seguros vinculados a la hipoteca (vida, hogar,…)
Para ver los tramos impositivos según la ganancia patrimonial inmobiliaria, consulta la grabación de la Conferencia.
Cuando haya pérdidas patrimoniales, se pueden compensar durante los 4 años siguientes.
Exenciones
Por reinversión en vivienda habitual: cuando lo haya sido durante al menos 3 años, con excepciones como cambio de domicilio por motivos de trabajo.
Se puede acoger a la exención si se compra primero la nueva vivienda y se está en proceso de venta de la anterior.
Mayores de 65 años: quienes venden en esta franja de edad, pueden acogerse a la exención, sin necesidad de reinvertir en otra vivienda.
Otras cuestiones preguntadas por los asistentes
En la EXENCIÓN POR REINVERSIÓN en vivienda habitual, ¿cuándo la REHABILITACIÓN se asimila a la adquisición?
Si tengo un segundo garaje en otro edificio diferente al que vivo, tengo que declarar el 2% de su valor catastral?
Si una persona tiene una vivienda habitual y una segunda vivienda. Vende la segunda vivienda y compra una nueva vivienda habitual. ¿Se puede acoger a la exención?
¿Debo imputar renta por un local comercial que no alquilo?
Si compro una vivienda antes de vender mi vivienda habitual y he pedido un préstamo para la compra y cuando vendo mi vivienda cancelo el préstamo hipotecario que solicité para la compra, ¿se considera reinversión?
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/04/Declaracion-Renta21-inmuebles.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-04-21 00:57:452023-03-10 12:01:36Exenciones y deducciones aplicables a rentas inmobiliarias
Para la gran mayoría de las personas, comprar una vivienda es la mayor y más importante inversión que realizarán en su vida, por la gran cantidad de ahorros que dedicarán a ello durante un largo periodo de tiempo.
A lo agotador que puede llegar a resultar el proceso se suman, en muchas ocasiones, otras preocupaciones como puede ser la dificultad para acceder a la vivienda, la hipoteca, los desahucios o las ayudas al alquiler. Existe una Ley que regula todo esto, se trata de la nueva Ley Vivienda.
Conoce todas las claves de la nueva Ley Vivienda aprobada en febrero de 2022.
https://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2022/04/Ley-Vivienda_Imagen-post.jpg6491030qualisoptima@gmail.comhttps://www.qualisoptima.com/wp-content/uploads/2023/11/Qualis_OK-194.jpgqualisoptima@gmail.com2022-04-20 09:09:472022-04-20 09:20:58Claves de la nueva Ley Vivienda 2022
Socios de DEC, Asociación para el Desarrollo de la Experiencia de Cliente
Cómo evitar problemas con el contrato de arras
/en Compraventa de viviendaEl contrato de arras es tan importante como el de compraventa en una transacción inmobiliaria. Sirve para asegurar la reserva de una propiedad, antes de la formalización de la escritura pública ante notario.
Dado que surgen numerosas problemáticas en torno al Contrato de Arras, desde QualisOptima se ha organizado una Conferencia para explicar qué es el contrato de arras y cómo prepararlo, para evitar problemas graves que pueden producirse entre la parte compradora y la vendedora.
Su formalización recoge la Comercialización y acuerdo de venta inmobiliaria, la preparación y firma del Contrato de Compraventa, la firma de escrituras y la entrega de llaves.
Contenidos
¿Qué hay que tener en cuenta sobre el Contrato de Arras?
Cómo debe gestionarse correctamente un Contrato de Arras
En la conferencia se tratarán además estos otros temas:
Temario de la Conferencia «Problemáticas que surgen en torno al Contrato de Arras»
Documental sobre situación jurídica de las partes
o Poderes
o Incapacidades (proceso judicial de tutela….)
o Herencias previas…
o Residentes en el extranjero (Retención…)
Documental sobre situación jurídica del inmueble
o cargas hipotecarias,
o urbanísticas,
o afecciones fiscales
o Servidumbres
o Calificación uso (Cédula habitabilidad….)
o Pisos de Bancos …
o CV de pisos Arrendados
-Acuerdos de resolución previos
-Forma de operar
-Preavisos
-Formalización de documento de resolución…
o Cuerpo cierto (Realidad física del inmueble en cuanto a cabida)…
El estado del inmueble objeto de Compraventa
o Inventario
– Relación Muebles/ Fotográfico
– La ley de defensa de los consumidores y los muebles
o Problemáticas surgidas por el estado del inmueble
-Aspectos del acuerdo de las partes (Olvidos)
-Vicios ocultos (desconocidos o no) ¿Qué consecuencias conllevan…?
El estado y situación del Edificio (Comunidad Propietarios)
-Derramas de obras realizadas
-Derramas de obras aprobadas en curso
-Derramas de obras futuras
-Problemas derivados de las propias obras….
-La importancia de INVESTIGAR a fondo la situación de la comunidad para que quede registrado y acordada cualquier circunstancia que pueda surgir
-Quién se hace cargo de los gastos de comunidad entre la firma del contrato y las escrituras (si se refleja en contrato o si no se refleja)
-Quien se hace cargo de una derrama u obra aprobada entre la firma del contrato y las escrituras. (Importante la redacción del contrato)
-Obras aprobadas en un presupuesto y que quedan por parte del vendedor, pero el coste se pueda incrementar o que el coste sea inferior, como afrontarlo. (Límites….)
-La responsabilidad del Administrador en la emisión de Certificados….
Los gastos de compraventa y la necesidad de reflejarlos
-La normativa común
-La normativa habitual
Gestión de hipotecas y financiación: constitución y cancelación.
-La cancelación económica y registral previa a la escritura
-La cancelación económica y registral simultánea a las escrituras
– Certificados de cancelación económica
– Provisión de fondos
-Formas de pago:
-Fórmulas de pago (al contrato y a las escrituras)
-Problemáticas de firmas concatenadas (compra y venta en pocos días u horas)
-Provisiones de fondos para cancelación (duplicadas…)
-La problemática de pagos desde cuentas extrajeras (zona euro o exterior)
-Dificultades originadas por los Protocolos Bancarios….
-Emisión de cheques/transferencias:
-Varios Vendedores (Obligación de pago a cada uno….)
-Gastos bancarios por la realización de los pagos.
-Cheques emitidos desde el extranjero por residencia en extranjero del comprador
La entrega del Dominio de la finca / Llaves/ precarios/ alquiler…
Cómo vender piso y gestionar un proyecto de obra nueva para tu casa
/en Inversión InmobiliariaResumimos los puntos claves de la Conferencia sobre «Cómo vender tu piso para edificar tu casa«, impartida por Tolo Oliver, Director de Alma Inversiones.
Como en otras ocasiones, la sesión se ha grabado para que se pueda consultar:
Contenidos
¿Es más rentable comprar una casa o construirla?
En un estudio realizado en varias localizaciones de España (Bilbao, Gijón, Palma), comprobamos que el precio es, de media, un 30% más caro comprar vivienda de obra nueva que de segunda mano.
La rentabilidad de hacer un proyecto propio de obra nueva, radica en que nos ahorraremos el beneficio promotor, que ronda un 30% del proyecto.
Al comprar una vivienda, hay que hacer una aportación de un 30% de fondos propios, financiando el resto con un préstamo hipotecario.
En cambio, con la fórmula de autopromoción, la aportación se reduce, en un porcentaje mayor si se vende la vivienda anterior.
La planificación del proyecto de autopromoción
Este proyecto de inversión es muy importante, por lo que se recomienda contar con el asesoramiento de un Qualis Angel.
Lo primero es identificar lo que se pertenece, en este caso, una vivienda y unos fondos propios.
Lo segundo es analizar lo que se necesita: vender la vivienda y el préstamo autopromotor.
Después se consulta la necesidad: calcular y planificar tiempos y pagos.
El estudio de viabilidad, junto con un análisis de Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas (FODA):
Tu nuevo hogar en 16 pasos
El proceso del proyecto se inicia con la valoración de la vivienda, el estudio de ahorros o fondos propios que se pueden aportar y el de viabilidad.
El presupuesto debe incluir los gastos de construcción y todos los que intervienen en el proyecto (técnicos, trámites,, licencias).
La búsqueda y selección de suelo, finaliza con una propuesta de compra, procediendo a opcionarlo (y no comprarlo), para evitar invertir una gran cantidad inicial.
Se presenta el proyecto básico y una vez elegido el constructor, se solicita la licencia de la obra.
Se vende la propiedad y al conseguir la licencia, se ejecuta el suelo a nuestro nombre.
Se compra el suelo sobre el que edificar, se procede a la construcción, se realiza el seguimiento de la obra y, una vez finalizada la obra, comprobando que todo es acorde a nuestros objetivos, se puede disfrutar de la vivienda.
¿Cuánto vale la casa que quiero vender?
Es la clave para tomar ese valor como referencia y hacer los cálculos de a qué nivel de proyecto puedo llegar, con un cash para aportar, además de los fondos propios.
Hay cuestiones que determinan el valor de mercado de la propiedad y otras que no.
Tu Qualis Angel te ayudará a calcular un valor real de la vivienda al que se puede vender.
Los pagos que se realizan en el proyecto de autopromoción
El primer pago corresponde a la compra del suelo, cuando se procede a opcionar el suelo.
Después se presenta el proyecto básico y se pagan unas tasas (el impuesto sobre Construcción).
Más tarde se aportará el resto del dinero.
Al comprar el suelo, se pide el préstamo de autopromoción.
Según las certificaciones del proceso de obra, el banco irá haciendo unas aportaciones.
Después del final de obra, se escritura y se pagan los gastos de escritura de obra nueva.
Un pequeño gasto final es el alta de todos los servicios y suministros.
Consulta la grabación de la Conferencia, para ver el detalle de cada paso del proyecto, los gastos que influyen en el cash flow y ejemplos prácticos sobre la viabilidad financiera del proyecto:
Conclusiones
Consulta con tu Qualis Angel más cercana, para que te guíe en el proyecto.
Si solicitas acceso a la grabación, también podrás dar tu opinión sobre la charla, enviar consultas al ponente y proponer nuevos temas que te interesen sobre el proceso de compraventa inmobiliaria.
Los modelos de negocio y los retos del sector inmobiliario
/en InmobiliariaAgalin, la Asociación que representa a las agencias inmobiliarias de Galicia, organizó en Mayo de 2022 su tercer Congreso Inmobiliario, con importante participación de representantes de las agencias de QualisOptima.
Resumimos las intervenciones de cada uno de ell@s:
Contenidos
¿Qué visión tienen los consumidores sobre las empresas inmobiliarias?
César Nozal, gerente de Agencia La Playa y Presidente de QualisOptima, participante en la mesa redonda sobre el sector inmobiliario, moderado por Nello D’Angelo, con Moisés Ruiz, Gerad Duelo y Paulo Calado.
Su empresa se engloba en la Unión de inmobiliarias de Asturias y a su vez, en la Federación de Asociaciones inmobiliarias (FAI); además, 10 empresarios inmobiliarios de España constituyeron una sociedad, QualisOptima, que ofrece servicios a sus propias empresas, para ir al mercado nacional e internacional con una única marca.
César Nozal en la mesa redonda de Agalin
¿Cómo pueden ayudar las MLSs, asociaciones y federaciones inmobiliarias?
Los empresarios inmobiliarios quieren que la imagen que tiene de ellos los consumidores, sea excelente.
Se busca dignificar la profesión, que haya formación a los agentes e información a los consumidores, para que sepan distinguir a las empresas y sus servicios. QualisOptima es una forma de diferenciarse de la competencia.
También se busca una ética de trabajo, un procedimiento regulado en la práctica profesional, con un marco de trabajo estable y conocido por los profesionales del sector.
Se quiere evitar el intrusismo y la falta de marco legal.
En cambio, se quiere potenciar la transparencia de la inmobiliaria, estando registrada, tanto como organización como sus agentes.
Modelos de éxito inmobiliario
Junto a Francesc Quintana, CEO de Vivendex, Jose Ramón Sanjúan, Consejero delegado en Percent Inmobiliaria, expone el modelo de negocio de su empresa inmobiliaria.
El marco de referencia que ha permitido a Percent crecer:
La Misión se puede exponer como «Mejorar la vida de cada una de las personas (clientes, empleados, compañeros, asociados, proveedores, colaboradores) que participan en la compraventa de un inmueble, ofreciendo un servicio integral y seguro, que provoque una experiencia que provoque la recomendación.»
Retos del sector inmobiliario 2022-2023
Mayka Luna, CEO de Luna Llar, expone una radiografía del sector inmobiliario actual (Mayo’22):
Mayca Luna
Y propone estas actuaciones recomendadas:
De Agencia a Empresa Inmobiliaria
Carlos Portela, Presidente de Percent Inmobiliaria, fue entrevistado por Francis Fernández, de Sira, junto a Maria José Corrales, de Vivienda2, acerca del crecimiento de la empresa inmobiliaria.
En su compañía hay un centenar de trabajadores, con 19 oficinas en diferentes ubicaciones. Un 30% son personas de backoffice (asesoría jurídica, administración, marketing, recursos humanos, proceso de firmas) y un 70% en la línea comercial.
Carlos Portela con Francis Fernández
Es importante regular a las empresas, en especial a las de servicios profesionales, para que el proyecto siga adelante.
En la organización, se requiere de procedimientos por escrito, para la actuación del personal, que permita escalar y crecer, de una «tienda pequeña» a una empresa de servicios inmobiliarios, con economía de escalas que permita el ahorro.
Dotar de recursos a la empresa, permite atraer talento, interesado en un plan de carrera, en herramientas de apoyo y especialistas que cubran aspectos técnicos y legales.
Para el crecimiento de una agencia inmobiliaria hacia la empresa, hay que contar con recursos económicos, para dotar de herramientas tecnológicas, capacitar al personal, invertir en marketing. Y ser capaces de comunicar al mercado la capacidad y solvencia de la empresa.
Conclusiones y Futuro del sector inmobiliario
Carlos P. Debasa, Presidente de Agalin, remarca la necesidad de escapar de la visión cortoplacista para desarrollar la profesión inmobiliaria.
La empresa inmobiliaria tiene que buscar «dar a ganar, tenemos la obligación de revertir desde la profesión inmobiliaria, lo que la Sociedad nos da.»
Cree que el Registro de agentes es fundamental y obligado, junto a una formación reglada, reconocida por los cauces oficiales y ligadas al registro autonómico de agentes, para que los consumidores contraten los servicios inmobiliarios con seguridad y confianza.
Solicita la Implicación de las instituciones y Unidad en el sector, olvidando egos y «reinos de taifas».
Carlos P. Debasa, Presidente de Agalin
Actualmente, el mercado inmobiliario es atrayente, tanto para los profesionales actuales como los que se incorporen. Nos encontramos en un entorno interesante y comprometido.
2021 ha sido un año de récord en ventas. Ahora el problema es la escasez de producto en el mercado.
El objetivo de las inmobiliarias es atraer el producto, captarlo y gestionarlo profesionalmente, con los servicios adecuados.
La Tecnología debe ser un factor multiplicador del negocio inmobiliario.
Solicita regular la vivienda de alquiler a un precio razonable y condiciones óptimas.
Video del III Congreso Inmobiliario de Galicia:
¿Qué se tiene en cuenta a la hora de conceder una hipoteca?
/en ParticularesUna de las decisiones más importantes en la vida de las personas es comprar una casa, por la gran cantidad de dinero que se va a comprometer durante un periodo largo de tiempo. Por tanto, es imprescindible estudiar bien todas las opciones antes de lanzarse a tomar una decisión. ¿Sabes qué tiene en cuenta una entidad bancaria a la hora de conceder una hipoteca? ¿Cómo se hace? ¿Y el importe que los bancos podrían prestarte? Te lo contamos todo a continuación.
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Lo que necesitas para construir tu propia casa
/en Promoción inmobiliariaLa creciente demanda de soluciones habitacionales más amplias, con zonas para el teletrabajo y espacios del hogar al aire libre, está provocando el auge de la autopromoción, es decir, la construcción de tu propia vivienda.
La oferta de viviendas nuevas que ofrezcan esas características es inferior a la demanda y el incremento de los precios de la mano de obra y materiales de construcción, hace que sea más económico construir una vivienda que comprarla.
Pero hay que tener en cuenta varios costes y organizarlo para que el resultado final sea satisfactorio; entre otros, hay que considerar estos gastos:
Veamos los requisitos para construir tu propia casa:
Contenidos
El terreno
Las inmobiliarias especializadas en la zona que te interesa, te pueden asesorar sobre terrenos disponibles, precios de compra y posibilidad de urbanizar en ellos. De esa manera, el proceso de búsqueda se simplifica.
Para adquirir el terreno, hay que escriturarlo mediante contrato de compraventa, liquidar el IVA, ITP y AJD, para poder inscribirlo en el Registro de la propiedad.
El Proyecto
Se recomienda solicitar a un arquitecto que te acompañe en la búsqueda y valoración del terreno. Además, se puede encargar de la redacción del proyecto arquitectónico, necesario para solicitar la licencia de obras al Ayuntamiento.
¿Cómo quieres que sea la vivienda? Es una pregunta que requiere de respuestas para delimitar el alcance de la construcción.
Además de las características básicas (superficie, disposición de estancias, número de habitaciones y baños, calefacción, aire acondicionado, …), es necesario identificar los requisitos de eficiencia energética.
Con el detalle del proceso de construcción, se puede consultar a constructores de la zona por un precio y un plazo para acometer la construcción de la vivienda.
Financiación
La entidad financiera prestará importes (hipoteca autopromotor) a lo largo del proceso, según se vayan obteniendo las certificaciones de obra construida. Los plazos habituales son al inicio de la construcción, durante el proceso y al finalizar la obra.
Para solicitarla es necesario ser el propietario del terreno, mediante registro de la Propiedad. Además, se debe cumplir con la normativa urbanística, disponer de la licencia de obras y los trámites en regla con el ayuntamiento.
También hay que presentar el proyecto de ejecución de la obra realizado por un técnico habilitado y con el visado colegial en regla. Se debe presentar ante la entidad la aprobación del proyecto, por parte del Colegio Oficial de Arquitectos con un presupuesto detallado.
Los Permisos, visados y licencias
La documentación necesaria para acometer el proyecto de construcción residencial:
La Construcción
En esta fase se debe cumplimentar el plan de seguridad y salud, que cubra los riesgos laborales; normalmente en función del constructor.
El promotor por su parte, selecciona al director de obra, al de ejecución de obra y al coordinador de seguridad y salud, que componen la dirección de obra.
Una vez comprobada la viabilidad del proyecto y revisados los planos, se arrancan las obras. En este punto, el autopromotor firma el documento de dirección facultativa de las obras.
La Documentación
Con el Acta de replanteo se da por comenzadas las obras de ejecución.
Al ser una vivienda de nueva construcción, se debe disponer del certificado de eficiencia energética.
Según el Código Técnico de la Edificación, la ejecución de la obra deberá disponer de la siguiente documentación:
Para legalizar la construcción, se dan de alta los suministros de agua y luz.
Al terminar la obra, el arquitecto firma el Certificado de obra final, junto con el visado del Colegio. También se facilita el libro del edificio.
Para la entrega de la obra, el promotor y el constructor firman el Acta de recepción de obra.
La Escritura de declaración de obra nueva se declara en escritura pública ante Notario.
La Inscripción de la obra terminada en el Registro de la Propiedad, requiere del Certificado final de obra y del certificado de Eficiencia Energética.
Conferencia «Crea tu Hogar»
Los trámites y procesos son complejos, por lo que te recomendamos que te informes bien de toda la documentación necesaria.
Si además necesitas vender tu piso actual, consulta a un Qualis Angel en tu zona, para que te ayude con todo el proceso.
QualisOptima organiza Conferencias mensuales, para informar a propietarios y compradores de inmuebles, sobre el proceso de compraventa inmobiliaria.
Si te interesa saber más sobre el proceso de vender piso para edificar una casa, apúntate a esta Conferencia gratuita, organizada por QualisOptima en colaboración con Palmer Alma Mediterránea:
Temario de la Conferencia:
1. Vende tu vivienda para construir tu hogar.
1.1. Búsqueda de parcela.
1.2. Presupuesto de compra de la parcela.
1.3. Valoración de tu vivienda.
1.4. Coste de construcción y financiación.
1.5. Compra de la parcela.
1.6. Licencias.
1.7. La constructora.
1.8. Tipos de construcciones posibles, ventajas e inconvenientes
1.9. La fase de construcción
1.10. La venta de tu vivienda.
1.11. Final de obra.
2. La venta o compra de tu vivienda con proyecto de reforma.
2.1. Valoración de la vivienda en estado actual y valoración después de
reforma.
2.2. Presupuesto cerrado de obra.
2.3. Comercialización con renders
2.4. Presentación de proyecto a futuros compradores.
2.5. Contratos de arras o CV
2.6. Fiscalidad de la operación
2.7. Financiación de la venta.
3. Venta o compra de parcelas con proyecto.
3.1. Valoración de parcela con o sin proyecto.
3.2. Licencias
3.3. Proyecto básico
3.4. Comercialización con renders.
3.5. Reuniones con posibles compradores.
3.6. Contratos y fiscalidad.
3.7. Financiación.
Contrato de arras: Todo lo que debes saber
/en ParticularesComprar o vender una vivienda supone la realización de múltiples trámites, papeleo y gestiones. Entre ellos, se encuentra el contrato de arras, el gran desconocido. A continuación te contamos todo lo que debes saber si quieres vender o comprar tu nueva vivienda.
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Cómo vender a distancia un inmueble
/en Empresas InmobiliariasLa legislación indica que el titular del inmueble debe estar presente en el momento de la firma del contrato de compraventa; entonces, ¿cómo vender cuando el propietario no reside en la misma ciudad que el inmueble?
Contenidos
Situaciones en las que el propietario no se encuentra en el mismo lugar que el inmueble
Entre empresas, es común la necesidad de gestionar la venta de activos inmobiliarios, sean suelos, locales o incluso propiedades residenciales, ubicados en zonas donde no están establecidas.
Requieren de un experto inmobiliario en esa zona, pero desconocen a las empresas y profesionales que mejor pueden realizar esa labor, por lo que recurren a su asesor inmobiliario de confianza para que le lleve la operación.
Ese asesor contacta con otro profesional radicado en el ámbito del inmueble, para canalizar la búsqueda del comprador ideal y realizar los trámites necesarios, dentro del ámbito legal y fiscal de su Comunidad, Diputación y/o Ayuntamiento.
También los inversores y los propietarios particulares se encuentran con situaciones en las que necesitan gestionar la venta de un inmueble, pero se encuentran a distancia y sin poder acceder a la propiedad para arreglarla, mejorarla o gestionar visitas de interesados.
Veamos cómo se gestiona una operación compartida en diferentes ubicaciones:
Cooperación inmobiliaria entre agencias de diferentes zonas
El protocolo de actuación entre agencias de QualisOptima posibilita la cooperación entre agencias, en la que una defiende los intereses de su cliente, el propietario, y la otra facilita la gestión, al ser conocedora del mercado inmobiliario local donde se ubica el activo inmobiliario y disponer de una cartera de compradores cualificados para una propiedad de esas características en la zona.
La Visión de la fuerza de ventas, con 10 oficinas, 36 oficinas y 300 agentes, es la de colaborar entre las empresas líderes de cada zona, aportando experiencia, especialización en el mercado local y buenas prácticas.
La gestión de proyectos inmobiliarios se realiza bajo un marco de actuación común, que agiliza la operativa para cumplir los objetivos de los clientes.
Las personas que componen el equipo humano de la plataforma, forman la Fuerza inmobiliaria QualisOptima, capaz de gestionar 1.600 operaciones de compraventa de propiedades anualmente.
Operaciones cruzadas con empresas y promotoras inmobiliarias
Entre las empresas de QualisOptima, se colabora para que el cliente de una de ellas, pueda beneficiarse de los servicios especializados de otra en una ubicación diferente.
De esa manera, se pueden realizar operaciones inmobiliarias a distancia, como en el caso de la Agencia La Playa en Gijón (Asturias), que a través del gerente de Araxes en San Sebastián (Guipúzcoa), gestionó dos inmuebles de la empresa Pirelli, adjudicados en Gijón.
Ambas propiedades fueron vendidas, una en la calle Conde del Real Agrado, vendida en Septiembre de 2020 y la otra en la calle Quevedo, transmitida en noviembre de 2021.
En otra ocasión, uno de los socios de A10 Inmobiliaria de Pamplona (Navarra), puso en contacto a la agencia asturiana con una promotora inmobiliaria nacional (Culmia), radicada en Madrid y con actividad en diferentes zonas de España.
La promotora iba a desarrollar promociones en suelo de su propiedad en Gijón. En ese momento, necesitaba un plan de comercialización con su correspondiente estudio de mercado.
Tras realizar el trabajo, la promotora entregó su cartera de suelo en la zona, para poder encontrar compradores para determinados solares que la agencia inmobiliaria continua gestionando.
Cómo vender una propiedad cuando no vives en la zona del inmueble
Consulta con tu asesor inmobiliario de confianza en tu lugar de residencia y plantéale la situación, especificando la situación del inmueble transmitible y tus objetivos de venta inmobiliaria a distancia.
Se pondrá en contacto con un profesional que conoce el mercado inmobiliario donde se ubica la propiedad, para realizar una valoración, fijar el precio de venta adecuado, ponerlo en el mercado con un plan de comunicación dirigida a compradores e inversores cualificados, gestionar la demanda y realizar trámites con organismos locales.
Se solicitará un poder notarial a un tercero, donde se autoriza al profesional para representar al propietario en la operación de compraventa, lo que no hace necesario que el propietario esté presente en el momento de la firma del contrato de compraventa.
Ese poder notarial, según el Tribunal Supremo, debe manifestar «especificación de la facultad de vender o enajenar bienes inmuebles».
De los trámites y documentación se encargan los asesores inmobiliarios, que velan para que la operación se ejecute sin fallas legislativas.
Deja que un Qualis Angel te asesore en el proceso. Puedes encontrar una agencia inmobiliaria de QualisOptima cerca de tí:
Exenciones y deducciones aplicables a rentas inmobiliarias
/en ParticularesAlejandro López, asesor de ASIDNE, Asesoramiento de ideas y negocios, explica en la Conferencia «El impacto inmobiliario en la declaración de la Renta«, estas y otras muchas cuestiones relacionadas con la propiedad y el alquiler de inmuebles, ante la declaración de la Renta.
Contenidos
Tipos de rendimientos inmobiliarios
Segmentos de la Renta
La tributación en el País Vasco y Navarra es diferente, aplicándose más tramos y porcentajes.
Cómo funciona la declaración de la Renta
En la base de la pirámide invertida, están los rendimientos, que pasan por las tablas de tipos impositivos, resultando en la cuota.
La vía de la renta del ahorro interesa más, puesto que los porcentajes son inferiores (ver tabla de tramos impositivos en la grabación de la Conferencia).
Imputación de rentas inmobiliarias
Cuando se dispone de una segunda vivienda, a disposición de los titulares, se obliga a hacer la declaración cuando el rendimiento supere los 1.000 euros anuales.
La regla general aplica un 2% sobre el valor catastral; en caso de estar revisado, se aplica el 1,1%.
Son los ayuntamientos los que avisan de los valores revisados o no.
Rendimientos de capital inmobiliario
Cuando se dispone de inmuebles (viviendas y locales) arrendados a terceros.
Los rendimientos se obtienen de alquileres vacacionales o locales, que no tienen derecho a reducción del 60%, y del alquiler de vivienda, que si tiene ese derecho de reducción del 60%.
Ingresos por capital inmobiliario
Son los pagos recibidos por el alquiler del inmueble.
Cuando el inquilino deja de pagar la renta, se puede no imputarla en la declaración cuando se produzca una de estas situaciones:
Gastos del capital inmobiliario
Pueden ser con o sin límite.
Deducciones para inquilinos
La Deducción estatal solo se aplica a arrendamientos anteriores a 2015, con porcentajes de deducción del 10,05% para bases inferiores a 24.107,20€.
Las deducciones autonómicas son diversas; en el caso de Madrid, para menores de 35 años, con bases inferiores a 25.620%, y un porcentaje de deducción del 30% y un máximo de 1.000 euros. Se necesita haber pagado el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Ganancia y pérdida por transmisión de inmuebles
Por la venta de una vivienda o local que produce un incremento de patrimonio, con un límite de 1.600€ anuales.
El rendimiento se calcula con el precio de compra y de venta del inmueble, obteniendo el beneficio sobre el que aplican los porcentajes de tributación.
Los gastos deducibles son: Plusvalía, honorarios de la agencia inmobiliaria, gastos de cancelación, gestoría, registro, notaria, impuestos como IVA, AJD, seguros vinculados a la hipoteca (vida, hogar,…)
Para ver los tramos impositivos según la ganancia patrimonial inmobiliaria, consulta la grabación de la Conferencia.
Cuando haya pérdidas patrimoniales, se pueden compensar durante los 4 años siguientes.
Exenciones
Por reinversión en vivienda habitual: cuando lo haya sido durante al menos 3 años, con excepciones como cambio de domicilio por motivos de trabajo.
Se puede acoger a la exención si se compra primero la nueva vivienda y se está en proceso de venta de la anterior.
Mayores de 65 años: quienes venden en esta franja de edad, pueden acogerse a la exención, sin necesidad de reinvertir en otra vivienda.
Otras cuestiones preguntadas por los asistentes
Las respuestas, en la grabación de la Conferencia, a la que puedes acceder gratuitamente:
Claves de la nueva Ley Vivienda 2022
/en ParticularesPara la gran mayoría de las personas, comprar una vivienda es la mayor y más importante inversión que realizarán en su vida, por la gran cantidad de ahorros que dedicarán a ello durante un largo periodo de tiempo.
A lo agotador que puede llegar a resultar el proceso se suman, en muchas ocasiones, otras preocupaciones como puede ser la dificultad para acceder a la vivienda, la hipoteca, los desahucios o las ayudas al alquiler. Existe una Ley que regula todo esto, se trata de la nueva Ley Vivienda.
Conoce todas las claves de la nueva Ley Vivienda aprobada en febrero de 2022.
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